La TVA réduite dans l’immobilier neuf (5,5%)

À quoi correspond la TVA réduite à 5,5 % dans le neuf ?

En France métropolitaine, l'achat d'un logement neuf est généralement soumis à une TVA de 20 %. Certaines opérations d'accession à la propriété bénéficient toutefois d'un taux de 5,5 %. Cette aide à l'achat réduit le prix Toutes Taxes Comprises (TTC), sous conditions.

Par exemple, un logement vendu 200 000 € Hors Taxes (HT) coûte 240 000 € TTC à 20 %, contre 211 000 € TTC à 5,5 %, soit 29 000 € d'écart à prix HT identique, hors frais d'acquisition. Cet écart allège d'autant votre plan de financement.

Le taux réduit peut également concerner les opérations éligibles en Prêt Social Location-Accession (PSLA) ou en Bail Réel Solidaire (BRS). Ces dispositifs ont leurs propres conditions d'éligibilité.

Dans quelles zones peut-on acheter avec une TVA à 5,5 % ?

Pour l'accession sociale en secteur urbain, le logement doit notamment se trouver dans un quartier couvert par une convention de rénovation urbaine de l'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) ou dans un QPV faisant l'objet d'un contrat de ville.

Les logements entièrement situés à moins de 300 mètres de ces quartiers peuvent également être concernés.

Une extension jusqu'à 500 mètres existe pour certains ensembles immobiliers partiellement situés à moins de 300 mètres et entièrement à moins de 500 mètres d'un QPV couvert par un contrat de ville et une convention de renouvellement urbain.

L'éligibilité s'apprécie au dépôt du permis de construire.

Que vous cherchiez à Bayonne, à La Rochelle ou à Annecy, vérifiez le périmètre du programme : la commune entière n'est pas nécessairement éligible.

Quels plafonds de ressources respecter en 2026 ?

Le logement doit être acquis par un particulier pour sa résidence principale. Les plafonds dépendent de la composition du ménage et du zonage A, A bis, B1, B2 ou C.

Pour un avant-contrat signé en 2026, les revenus fiscaux de référence retenus sont ceux de 2024 (N-2).

Exemples de plafonds de ressources en 2026

Les jeunes ménages, les personnes en situation de handicap et les personnes à charge relèvent de catégories spécifiques.

Quels plafonds de prix s'appliquent aux logements neufs ?

Le prix de vente est également plafonné. Depuis le 8 mars 2026, les montants sont exprimés hors taxes par mètre carré de surface utile.

La surface utile comprend la surface habitable augmentée de la moitié de certaines annexes.

Une partie du stationnement peut être prise en compte dans la limite réglementaire de 6 m² supplémentaires. Ces plafonds ne correspondent donc pas au prix par mètre carré habitable.

Peut-on revendre avant dix ans sans rembourser la TVA ?

Dans le cadre d'une accession sociale directe en secteur ANRU ou QPV, le logement doit être affecté à la résidence principale.

Vous pouvez le revendre avant dix ans, mais une revente, une mise en location ou un changement d'usage peut entraîner un complément de TVA.

Celui-ci est calculé à partir de la différence entre les taux de 20 % et de 5,5 %, puis diminué d'un dixième par année de détention à compter de la première année.

Des exceptions peuvent dispenser du reversement, notamment en cas de décès, de divorce, de mobilité professionnelle répondant aux critères prévus ou de chômage prolongé.

Les opérations en PSLA et en BRS obéissent à des règles propres : vérifiez les conséquences fiscales de votre situation avant de revendre ou de déménager.

Comment bénéficier de la TVA réduite lors de l'achat ?

Avant de réserver, demandez au promoteur de confirmer l'éligibilité du programme, le prix TTC à 5,5 % et les plafonds applicables.

Fournissez les justificatifs de ressources et vérifiez avec le notaire les engagements inscrits à l'acte de vente.

Le taux réduit est alors intégré à la vente : les formulaires H1 et H2 ne servent pas à le demander.

Ces formulaires concernent la déclaration foncière du logement neuf, en principe à effectuer dans les 90 jours de son achèvement.

Cette formalité liée à la taxe foncière est distincte de la TVA réduite.

Avant de signer, contrôlez la localisation du programme, vos ressources, le plafond de prix et les conséquences d'une revente anticipée.

Pour aller plus loin :

Le guide du Prêt à Taux Zéro
Les avantages de l'achat immobilier dans le neuf