Les différents prêts immobiliers : comment financer son achat ?

Souscrire à un prêt immobilier bancaire : quelles alternatives ?

L’achat d’un bien immobilier représente une dépense majeure pour les acquéreurs qui sont nombreux à solliciter un prêt bancaire pour accompagner cet effort financier. Différents prêts immobiliers existent selon la situation des emprunteurs, leur projet ou encore leur apport initial.

• Le prêt amortissable : il s’agit de la forme la plus classique de l’emprunt bancaire. Chaque mensualité permet de rembourser une partie de la somme empruntée, ainsi que les intérêts du crédit immobilier. Au fil des mois, la partie de capital remboursé augmente, tandis que la part des intérêts diminue. À la fin des mensualités, le prêt et les intérêts sont intégralement remboursés par l’emprunteur.

• Le prêt in fine : particulièrement indiqué pour l’investissement locatif, ses mensualités se composent uniquement des intérêts et de l’assurance ; le capital est remboursé intégralement lors de la dernière échéance. Pendant toute la durée du crédit, l’emprunteur a donc l’obligation d’épargner la somme empruntée pour être dans la capacité de la rembourser à la fin. Souscrire un prêt immobilier in fine permet de verser des mensualités peu élevées, et de réduire son risque d’endettement. En revanche, le coût final de ce prêt est plus élevé que le coût d’un prêt amortissable.

• Le prêt relais : l’emprunteur peut acheter le nouveau bien avant que l’ancien soit vendu. Il est non amortissable et est conseillé aux acquéreurs qui souhaitent vendre un bien immobilier afin d’en acheter un nouveau. La banque avance alors jusqu’à 80 % de la valeur du bien en vente, sur une période allant de 1 à 24 mois. Le capital prêté n’est remboursé à la banque que lorsque le montant du bien vendu est perçu par l’emprunteur, et les taux pratiqués sont généralement faibles. Néanmoins, ce prêt peut être onéreux dans le cas où la banque demande une hypothèque.

• Le prêt progressif : les mensualités d’un prêt progressif, ou prêt à échéances progressives, ont la particularité d’augmenter graduellement., en général de 1 % à 1,5 % par an.

• Le prêt lissé ou à paliers : les mensualités du prêt lissé augmentent dans le temps pour s’adapter aux revenus de l’emprunteur. Le taux d’endettement reste donc le même sur toute la durée du crédit. Le prêt lissé est d’ailleurs parfois appelé prêt palier ou prêt à palier.

Les prêts immobiliers d’aide à l’accession

Parmi les différents prêts immobiliers proposés aux particuliers, les prêts d’aide à l’accession sont dans la plupart des cas utilisés pour financer un premier achat d’une résidence principale. Ils permettent de financer en partie, voire intégralement le bien.

• Le PAS (Prêt accession sociale) : il permet de financer un logement neuf, ancien ou à construire, totalement ou en partie. La durée de ce prêt peut aller de 5 à 30 ans. Pour être éligible, le bien financé doit respecter une surface minimale et les emprunteurs sont soumis à un plafond de ressources. Ces deux impératifs varient selon le nombre de personnes qui composent le foyer, et l’emplacement du bien.

• Le PTZ (Prêt à taux zéro) : réservé aux primo-accédants, sans intérêt, il complète un autre prêt : prêt conventionné, PAS, prêt épargne logement... Pour y avoir droit, le logement acheté doit être neuf et conforme aux normes énergétiques en vigueur. Les emprunteurs sont soumis à un plafond de ressources et la somme octroyée dépend de la composition du foyer et de la zone géographique du bien. Enfin, la durée maximale du remboursement est de 25 ans.

• Le PLS (Prêt locatif social) : adapté aux acquéreurs souhaitant investir dans des logements mis en location par la suite. Le prêt permet de financer au minimum 50 % du coût total de l’achat. De son côté, le bénéficiaire du prêt s’engage à respecter un plafond de loyer ainsi qu’un plafond de ressources pour ses futurs locataires. Dans le neuf, ce prêt se caractérise par :
  • une TVA réduite à 5,5 %
  • un taux d’intérêt indexé sur celui du livret A
  • une durée maximum de 30 ans
  • une exonération de la taxe foncière pour les biens bâtis pour une durée minimale de 15 ans

• Le PEL (Prêt épargne logement) : il est accordé à condition d’être titulaire d’un compte épargne logement depuis au moins 18 mois, ou d’un plan épargne logement depuis au moins 36 mois. La somme épargnée permet de financer un achat ou une construction, pour une résidence principale ou secondaire (à condition de ne pas avoir de prêt épargne logement en cours sur son logement principal). Ce prêt offre un taux d’intérêt faible, des frais de garantie réduits et aucun frais de dossier.

• Le PAL (Prêt action logement) : aussi appelé « prêt Accession », il est réservé aux salariés d’une entreprise privée, hors entreprise agricole, comptant au moins 10 salariés et adhérente au programme. Destiné à financer la construction d’un logement neuf ou l’achat d’un logement ancien sans travaux utilisé comme résidence principale, il est accordé sur plusieurs critères :
  • le bien neuf doit respecter les normes de performances énergétiques (RT 2012)
  • le bien ancien doit au minimum être classé D en matière de performances énergétiques

Pour aller plus loin :

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