Les différents prêts immobiliers : comment financer son achat ?

Quels sont les principaux types de prêts immobiliers ?

L’achat d’un bien immobilier représente une dépense majeure pour les acquéreurs qui sont nombreux à solliciter un prêt bancaire pour accompagner cet effort financier.

Différents crédits immobiliers existent selon la situation des emprunteurs, leur projet ou encore leur apport initial.

Le prêt amortissable

Il s’agit de la forme la plus classique de l’emprunt bancaire. Chaque mensualité permet de rembourser une partie de la somme empruntée, ainsi que les intérêts du crédit immobilier.

Au fil des mois, la part de capital remboursé augmente, tandis que la part des intérêts diminue. À la dernière échéance des mensualités, le prêt et les intérêts sont intégralement remboursés par l’emprunteur.

Le prêt in fine

Particulièrement indiqué pour l’investissement locatif, il se compose uniquement des intérêts et de l’assurance ; le capital est remboursé intégralement lors de la dernière échéance. La banque demande généralement des garanties solides, pouvant inclure le nantissement d’une épargne.

Souscrire un prêt immobilier in fine permet de verser des mensualités peu élevées, mais la dette en capital subsiste jusqu’au terme du prêt. Le coût final de ce prêt est souvent plus élevé que celui d’un prêt amortissable.

Le prêt relais

L'emprunteur peut acheter le nouveau bien avant que l'ancien soit vendu. Il est non amortissable et conseillé aux acquéreurs souhaitant vendre un bien immobilier afin d’en acheter un nouveau. La banque avance une partie de la valeur du bien en vente, sur une période déterminée selon le dossier et l’établissement prêteur.

Le capital prêté n’est remboursé à la banque que lorsque le montant du bien vendu est perçu par l’emprunteur. En 2026, les taux des crédits relais sont généralement plus élevés que ceux des crédits à l’habitat classiques : la Banque de France relevait un taux moyen de 3,75 % en juillet 2026, contre environ 3,30 % pour l’ensemble des crédits à l’habitat hors renégociations.

Ce prêt peut être onéreux dans le cas où la banque demande une hypothèque.

Le prêt progressif

Les mensualités d’un prêt progressif ou d’un prêt à échéances progressives ont la particularité d’augmenter graduellement. Le rythme de cette progression est fixé par le contrat et varie selon la banque.

Le prêt lissé ou à paliers

Ce montage permet de coordonner plusieurs crédits finançant un même achat, par exemple un prêt principal et un Prêt à Taux Zéro (PTZ), afin d’obtenir une charge mensuelle globale plus régulière.

Les mensualités du prêt principal sont ajustées par paliers pour limiter les variations de la mensualité totale, notamment dès lors que le remboursement d’un des prêts débute ou s’achève.

Les prêts immobiliers d’aide à l’accession

Plusieurs prêts réglementés ou complémentaires peuvent compléter le financement d’une résidence principale, sous conditions de ressources, de projet ou de situation professionnelle.

Ils permettent de financer en partie, voire intégralement le bien.

Le PAS (Prêt accession sociale)

Il permet de financer un logement neuf, ancien ou à construire, jusqu’à 100 % du coût total de l’opération. La durée de ce prêt est comprise entre 5 et 30 ans, avec une possibilité contractuelle d’allongement jusqu’à 35 ans.

Les emprunteurs sont soumis à un plafond de ressources, qui varie selon le nombre de personnes composant le foyer et l’emplacement du bien.

Le PTZ (Prêt à taux zéro)

Réservé aux primo-accédants, sans intérêt, il complète un autre prêt : prêt conventionné, PAS, prêt épargne logement...

Depuis le 1er avril 2025 et jusqu’au 31 décembre 2027, il finance un logement neuf sur l’ensemble du territoire, ainsi que, dans certaines zones (B2 et C), l’achat d’un logement ancien avec travaux. La quotité financée peut atteindre 50 % du coût de l’opération pour un appartement neuf, et 30 % pour une maison neuve, selon les revenus du foyer.

Les emprunteurs sont soumis à un plafond de ressources et la somme octroyée dépend également de la composition du foyer et de la zone géographique du bien. Enfin, la durée maximale de remboursement est de 25 ans.

Le prêt épargne logement avec un PEL ou un CEL

Le PEL (plan épargne logement) et le CEL (compte épargne logement) sont deux produits distincts, chacun ouvrant droit à un prêt à taux réglementé après une phase d’épargne.

Pour un PEL ouvert depuis le 1er janvier 2026, le taux du prêt associé est de 3,20 % et son montant peut atteindre 92 000 € ; ce taux varie selon la date d’ouverture du plan. La somme empruntée permet de financer un achat ou une construction, pour une résidence principale ou secondaire.

Le prêt Action Logement (« 1 % logement » ou prêt Accession)

Réservé aux salariés d’une entreprise privée, hors secteur agricole, comptant au moins 10 salariés, il est accordé sous condition de ressources. Il permet de financer jusqu’à 30 000 €, à un taux nominal fixe de 1 % hors assurance, sur une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans.

Il peut notamment financer l’achat d’un logement neuf respectant la RE2020, une VEFA, une construction, ou un logement ancien vendu par un organisme HLM.

Le prêt conventionné pour financer sa résidence principale

Le prêt conventionné est un prêt immobilier au taux d’intérêt plafonné, accordé sans condition de ressources. Il permet de financer l’achat ou la construction d’une résidence principale, neuve ou ancienne, travaux compris.

Les prêts conventionnés souscrits depuis le 1er janvier 2020 n’ouvrent en revanche plus droit à l’aide personnalisée au logement (APL).

Combien peut-on emprunter pour financer son achat ?

Les banques doivent respecter un taux d’effort maximal de 35 %, assurance comprise, ainsi qu’une durée de crédit ne dépassant généralement pas 25 ans.

Une tolérance existe pour certains projets, notamment en VEFA ou avec travaux, et les établissements disposent d’une marge de flexibilité leur permettant de déroger à ces règles pour une partie de leurs dossiers, en priorité au bénéfice des primo-accédants.

Pour aller plus loin :

Quelle durée choisir pour mon prêt immobilier ?
Faire un emprunt immobilier : à qui s’adresser ?