Taux d’emprunt d’un crédit immobilier : définition

À quoi correspond le taux d’emprunt d’un crédit immobilier ?

Lorsque vous empruntez pour financer un logement, la banque met un capital à votre disposition. En contrepartie, vous remboursez cette somme ainsi que des intérêts d’emprunt.

Dans les documents réglementaires, le Code de la consommation emploie le terme de taux débiteur. Dans le langage bancaire courant, on parle aussi de taux nominal ou de taux d’intérêt nominal. Exprimé en pourcentage, ce taux sert à déterminer les intérêts dus sur le capital restant à rembourser.

Dans un prêt immobilier amortissable classique, chaque mensualité comprend une part de capital et une part d’intérêts. Au début du crédit, le capital restant dû est élevé : la part d’intérêts est donc plus importante. Elle diminue progressivement à mesure que le capital est remboursé.

Quelle différence entre taux nominal et TAEG ?

Le taux nominal et le TAEG ne remplissent pas la même fonction :

Le TAEG intègre les intérêts ainsi que les frais qui constituent une condition pour obtenir le crédit ou l’obtenir aux conditions annoncées.

Cela peut notamment concerner les frais de dossier, certains frais d’intermédiaire, les coûts d’assurance et de garantie obligatoires ou encore, pour un crédit immobilier, le coût de l’évaluation du bien.

Comment sont calculés les intérêts d’un prêt immobilier ?

Pour un prêt amortissable, les intérêts de chaque période dépendent du capital restant dû et du taux débiteur prévu au contrat.

Avec un prêt à taux fixe comportant des échéances mensuelles, le principe peut être illustré ainsi :

Capital restant dû × taux nominal annuel ÷ 12 = intérêts du mois

Prenons un exemple pédagogique : vous empruntez 120 000 € sur 15 ans avec un taux nominal fixe de 3 %, hors assurance et autres frais. Avec des mensualités constantes, la mensualité hors assurance s’établit à environ 829 €.

Le premier mois, les intérêts représentent 120 000 × 3 % ÷ 12, soit 300 €. Environ 529 € de la première mensualité servent donc à rembourser le capital.

Le capital restant dû passe alors à environ 119 471 €. Le mois suivant, les intérêts sont calculés sur cette nouvelle base et s’élèvent à environ 299 €. Ce mécanisme se poursuit jusqu’au remboursement du crédit.

Taux fixe ou taux variable : quelle différence ?

Avec un taux fixe, le taux débiteur prévu au contrat reste identique pendant la période pour laquelle il est fixé. Pour un prêt entièrement à taux fixe, les conditions de calcul des intérêts sont donc connues dès la souscription, hors éventuelle modification ultérieure du contrat.

Avec un taux variable ou révisable, le taux peut évoluer selon un indice de référence et les modalités prévues au contrat. Cette évolution peut avoir un effet sur les mensualités, la durée ou le coût du financement selon le fonctionnement du prêt.

Avant de retenir une offre, vérifiez donc la nature du taux, les règles prévues pour son éventuelle révision et les conséquences possibles sur votre budget.

Pourquoi comparer le TAEG des crédits immobiliers ?

Une offre peut afficher un taux nominal plus faible qu’une autre tout en présentant un TAEG plus élevé en raison de l’assurance, des garanties ou d’autres frais pris en compte.

Le TAEG doit notamment apparaître dans l’offre de crédit immobilier. Lors de l’octroi du prêt, il ne peut pas dépasser le taux d’usure correspondant à la catégorie de financement concernée.

Les seuils de l’usure sont calculés par la Banque de France et publiés chaque trimestre pour le trimestre suivant. Ils varient notamment selon la nature du prêt et, pour les crédits immobiliers à taux fixe, selon leur durée.

De quoi dépend le taux proposé par la banque ?

Le taux d’emprunt proposé dépend notamment de la durée du crédit, des conditions de marché et de l’analyse du dossier par l’établissement prêteur. Les revenus, les charges, l’apport personnel, le montant emprunté ou encore la situation financière du ménage peuvent également peser sur les conditions proposées.

Pour bâtir votre plan de financement, comparez d’une offre à l’autre :

• le TAEG ;
• la mensualité ;
• le coût total du crédit ;
• l’assurance emprunteur ;
• les garanties ;
• les autres conditions du prêt.

Que retenir du taux d’emprunt immobilier ?

Le taux nominal, ou taux débiteur, sert à déterminer les intérêts d’un crédit immobilier. Dans un prêt amortissable classique, ces intérêts sont calculés sur le capital restant dû et leur part diminue progressivement au fil des remboursements.

Pour comparer plusieurs financements, le TAEG est l’indicateur le plus complet puisqu’il prend en compte les intérêts et les frais obligatoires entrant dans le coût du crédit.

Pour aller plus loin :

Qu’est-ce que l’apport personnel ?
Simulation prêt immobilier