Dans un contexte de taux qui s'établissent à 3,17 % en janvier 2026 selon la Banque de France, ce dispositif reste une solution de financement structurante pour les particuliers comme pour les investisseurs.
Qu'est-ce qu'un crédit hypothécaire ?
Le crédit hypothécaire est un emprunt accordé aussi bien aux particuliers qu'aux professionnels, en contrepartie de la mise en garantie d'un bien immobilier détenu par le souscripteur. Il peut financer l'acquisition d'une résidence principale ou secondaire, un investissement locatif, un rachat de crédit ou encore un projet personnel.
En cas de défaillance de remboursement, la banque dispose du droit de saisir le bien hypothéqué et de le mettre aux enchères pour recouvrer les sommes dues. Ce type de financement s'applique à l'immobilier neuf comme à l'ancien, et peut porter sur un ou plusieurs biens déjà soldés ou faisant partie du patrimoine de l'emprunteur.
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L'expertise obligatoire : le cadre réglementaire depuis 2022
Depuis le 1er janvier 2022, toute banque souhaitant octroyer un crédit hypothécaire est tenue de faire procéder à une expertise préalable du bien mis en garantie. Cette obligation découle de l'orientation de l'Autorité Bancaire Européenne (ABE) — référencée EBA/GL/2021/08 — à laquelle l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) a décidé de se conformer.
L'objectif est double : garantir que le montant prêté reste proche de la valeur réelle du bien hypothéqué, et protéger les établissements prêteurs contre tout risque de surévaluation. L'expert mandaté doit être indépendant et dûment qualifié, affilié à une organisation professionnelle signataire de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière. Cette mesure vient compléter la norme macro-prudentielle du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), rendue contraignante à partir de janvier 2022.
Expertise inférieure au prix d'achat : quelles conséquences ?
Quotité et montant d'un crédit hypothécaire
Le montant d'un prêt hypothécaire ne couvre pas l'intégralité de la valeur du bien : il est encadré par la quotité hypothécaire, aussi appelée ratio. Celle-ci oscille généralement entre 70 et 80 % de la valeur expertisée du bien, et peut atteindre 90 % pour une résidence principale selon le profil de l'emprunteur. La norme HCSF plafonne à 80 % la quotité pour les biens d'investissement locatif.
Comme le rappelle l'Autorité Bancaire Européenne dans son orientation de 2021, « la composition du panel doit donner l'assurance que les évaluateurs possèdent l'expertise nécessaire dans les segments pertinents du secteur immobilier ». Cette exigence de qualité conditionne directement le montant final accordé à l'emprunteur. La marge hypothécaire correspond quant à elle à la différence entre la valeur estimée du bien et le capital restant dû.
Les taux du crédit hypothécaire en 2026
Après le cycle de forte hausse entamé en 2022 et un point haut à 4,17 % en janvier 2024, les taux des crédits à l'habitat ont progressivement reculé. Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat — hors renégociations, toutes durées confondues — s'établissait à 3,08 % en décembre 2025, puis à 3,17 % en janvier 2026, marquant une légère remontée après huit mois de stabilité.
| Période | Taux moyen crédit habitat (hors renégociations) | Source |
|---|---|---|
| Janvier 2024 (point haut) | 4,17 % | Banque de France |
| Décembre 2025 | 3,08 % | Banque de France |
| Janvier 2026 | 3,17 % | Banque de France |
Taux effectifs au sens étroit (hors assurance et frais), toutes durées confondues. Source : Banque de France, Stat Info crédits aux particuliers, janvier 2026.
La norme HCSF encadre par ailleurs les conditions d'octroi : le taux d'effort de l'emprunteur ne peut dépasser 35 % de ses revenus nets, et la durée maximale du prêt est fixée à 25 ans, auxquels peuvent s'ajouter jusqu'à deux ans de différé d'amortissement pour les acquisitions dans le neuf. En décembre 2025, la durée initiale moyenne des nouveaux prêts à l'habitat s'établissait à 23 ans et 4 mois selon la Banque de France.
Les avantages du prêt hypothécaire
Le prêt hypothécaire présente plusieurs atouts par rapport au crédit immobilier classique. Les sommes empruntées peuvent être plus élevées, en particulier lorsque le bien mis en garantie présente une forte valeur patrimoniale. La durée de remboursement, jusqu'à vingt-cinq ans, permet d'alléger les mensualités.
Ce dispositif est également accessible aux professionnels, aux seniors et aux professions libérales, qui y trouvent une alternative aux critères d'octroi parfois plus restrictifs du prêt classique. Sa flexibilité en fait un outil patrimonial à part entière pour les investisseurs immobiliers.
Les différents types de prêts hypothécaires
Plusieurs formules coexistent sur le marché. Le prêt relais hypothécaire permet d'acquérir un nouveau logement en plaçant un bien déjà soldé en garantie, dans l'attente de sa revente. Le prêt hypothécaire cautionné pour personnes âgées se souscrit sans assurance emprunteur, le cautionnement tenant lieu de garantie.
Le prêt hypothécaire in fine prévoit le remboursement des seuls intérêts pendant toute la durée du prêt, le capital étant restitué en une seule fois à l'échéance finale — une formule fréquemment choisie par les investisseurs locatifs pour ses avantages fiscaux. Enfin, des formules spécifiques existent pour le financement ou la rénovation de locaux professionnels.
