Investissement immobilier : quel placement pour mon projet ?

Quels sont les différents types d'investissement immobilier ?

Sachez qu’il est possible d’investir dans l’immobilier en optant pour :

• L’investissement locatif : cette activité, adulée par les investisseurs en raison des bénéfices qu’elle apporte, consiste à acheter un logement et le mettre en location sur le marché pour percevoir des revenus.
• L’investissement dans l’immobilier avec une Société Civile Immobilière (SCI) : une SCI, composée au minimum de deux associés, permet la gestion et l'exploitation d’un patrimoine immobilier. Chacun des associés détient des parts du parc immobilier.
• L’achat en viager : ce terme désigne la vente d’un logement à un acquéreur, contre une rente viagère jusqu’au décès du vendeur.
• L’achat en nue-propriété : le droit de propriété se divise entre l’usufruitier (qui occupe le logement ou en perçoit les revenus locatifs) et le nu-propriétaire (qui détient les murs).
• L’achat de parts de SCPI ou d’OPCI : ce mode d’investissement fait appel à l’épargne collective. Le patrimoine immobilier acquis est géré pour le compte des investisseurs, qui perçoivent des revenus proportionnels à leurs parts. Le rendement de ces placements varie selon la conjoncture économique.

Investir dans le locatif neuf grâce au dispositif Jeanbrun

Le choix du type d’investissement repose sur la nature du projet. Que ce soit pour se constituer un patrimoine, pour un achat ou pour un investissement locatif, le placement le plus rentable est celui qui répond à vos objectifs.

Les avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun

Globalement, l’investissement locatif est particulièrement plébiscité par les investisseurs en quête de logements neufs pour profiter des avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun (ou statut du bailleur privé), qui a succédé au Pinel, éteint depuis fin 2024.

Ce dispositif permet de déduire chaque année une fraction du prix d’acquisition des revenus fonciers. L'amortissement est calculé sur une base forfaitaire de 80 % de la valeur du bien (les 20 % restants correspondant au foncier non amortissable).

Pour un logement neuf, le taux d'amortissement annuel est fixe et dépend du niveau de loyer consenti : 3,5 % en secteur intermédiaire, 4,5 % en secteur social et 5,5 % en très social, dans la limite respective de 8 000 €, 10 000 € et 12 000 € de déduction annuelle par foyer fiscal.

Si l’amortissement et les charges dépassent les loyers perçus, le déficit foncier généré peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (plafond porté à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique).

Le dispositif est par ailleurs placé hors du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €, ce qui le rend particulièrement avantageux pour les contribuables les plus imposés.

En achetant dans le neuf, l’acquéreur peut également bénéficier :

• d’un logement en immeuble collectif (les maisons individuelles étant exclues) conforme à la RE2020, garantissant les dernières normes d’isolation thermique et phonique ;
• de frais de notaire réduits par rapport à l’immobilier ancien ;
• d’une liberté géographique totale, le dispositif s’appliquant sur tout le territoire français, sans aucune contrainte de zonage.

Location longue durée ou location saisonnière ?

• Longue durée : les villes de province sont idéales pour ce type de placement.
• Saisonnière : le taux de fréquentation du lieu devient le critère le plus important.

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Pour connaître le rendement d’un investissement locatif, trois calculs permettent d’estimer les bénéfices perçus :

Trois indicateurs de rentabilité locative

• La rentabilité locative brute (hors frais de TVA, de notaire et du coût du crédit) : (Loyer Annuel Brut / Valeur du bien) x 100
• La rentabilité locative nette de frais et de charges : (Loyer Annuel – Taxe Foncière – Frais de Gestion – Autres Charges) / (Valeur du bien) x 100
• La rentabilité locative nette d’impôt : dépend à la fois du foyer fiscal du bien à louer et des avantages fiscaux accordés à l’acquéreur.

Investir dans le neuf : pourquoi et comment en profiter ?

L’investissement dans l’immobilier neuf est en ligne de mire pour de nombreux investisseurs et particuliers.

Les avantages fiscaux et environnementaux du neuf

• un faible impact environnemental ;
• des frais de notaire réduits ;
• des avantages fiscaux liés au dispositif Jeanbrun.

Choisir le neuf plutôt que l’ancien, c’est aussi contribuer à l’essor du développement des logements à moindre impact sur l’environnement pour préserver notre planète.

Par ailleurs, prendre en compte les villes où l’immobilier prend de la valeur est notamment un élément clé pour garantir la rentabilité de votre projet d’investissement locatif.

Construire un patrimoine durable

La pierre a toujours été une valeur refuge pour un grand nombre de Français. En achetant un bien immobilier neuf, cela assure à l’acquéreur de se construire un patrimoine immobilier solide pour les années à venir.

Assurer son avenir, mais aussi celui de sa famille, est un objectif qui motive bon nombre d’investisseurs.

De plus, la possibilité de réduire vos impôts à travers le dispositif Jeanbrun et de posséder un bien immobilier neuf qui prend de la valeur dans le temps permet de maximiser la rentabilité de votre investissement locatif.

L'achat sur plan (VEFA)

Le contrat de Vente en État Futur d'Achèvement (VEFA), plus couramment appelé achat sur plan, permet d'acquérir un appartement ou une maison à construire ou en cours de construction.

Il est généralement précédé d'un contrat de réservation, qui fixe les conditions du bien avant la signature de l'acte de vente définitif. La VEFA s'adresse aussi bien aux primo-accédants en quête d'une résidence principale qu'aux investisseurs locatifs.

Comment choisir une ville pour investir dans l'immobilier ?

Choisir la ville est une étape décisive pour la réussite de votre investissement locatif. La démarche n'est pas la même que pour l'achat d'une résidence principale.

L'encadrement des loyers avec le dispositif Jeanbrun

Ici, on cible une ville où les loyers restent abordables, le dispositif Jeanbrun encadrant désormais les loyers applicables.

Les critères de choix d’une ville

• L’emplacement du logement ;
• Le dynamisme du marché immobilier local ;
• Le prix au mètre carré.

Ces critères entrent en jeu dans le choix de la ville pour mener à bien votre projet d’investissement locatif.

Peut-on investir dans l'immobilier sans apport ?

Il est vivement conseillé d’avoir un apport personnel pour obtenir un crédit immobilier auprès d’une banque. Sans apport, le risque est de se voir proposer des taux d'intérêt plus élevés par votre organisme prêteur.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Certaines aides de l'État telles que le Prêt à Taux Zéro (PTZ) sont destinées aux primo-accédants ou aux jeunes diplômés qui débutent dans la vie active, pour leur faciliter l’accès au crédit d'achat d’une résidence principale, sous conditions de ressources.

Présenter un dossier solide

Les établissements bancaires analysent scrupuleusement la situation financière de l’acquéreur des trois derniers mois pour accorder un crédit immobilier.

Il est donc indispensable de présenter à l’établissement prêteur un dossier solide pour une demande de crédit immobilier.