Grand Paris : où acheter et où investir
Chantier du siècle, le Grand Paris Express est un projet pharaonique qui va profondément changer le visage de l’Ile-de-France et de tous les territoires qui subissent l'influence de la capitale. Paris ne sera plus opposée à la banlieue, les communes feront toutes partie d’un vaste ensemble urbain et la barrière physique et psychologique du périphérique va peut-être tomber.
Le projet du Grand Paris Express
Le Grand Paris Express est un vaste projet d’aménagement concernant les transports autour de Paris. L’objectif est d’améliorer le maillage du réseau au niveau de l’Île-de-France en créant de nouvelles lignes connectées au réseau existant. Les Franciliens vont gagner du temps de transports. En effet, les trajets banlieue / banlieue seront optimisé en évitant le passage par le centre de Paris complètement saturé. L’Institut d’aménagement urbain Paris Région estime que d’ici 2030, 95% des franciliens seront à moins de 2 km d’une gare de transports en commun.
Les nouvelles lignes vont venir désenclaver les territoires et certainement rééquilibrer le marché immobilier francilien. Les communes vont pouvoir bénéficier d’un regain d’attractivité grâce aux nouvelles gares et des quartiers entiers vont sortir de terre.
Cette mobilité facilitée fait espérer aussi de grandes améliorations concernant l’emploi. Certains départements d’Ile-de-France, comme la Seine-Saint-Denis, possèdent des taux de chômages les plus élevés de France.
Notre Dossier sur le Grand Paris Express
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Les futures lignes du Grand Paris Express
La ligne 14, déjà existante, va être prolongée au nord de Paris, au-delà de la Gare Saint-Lazare pour rejoindre la nouvelle gare Saint-Denis-Pleyel. Au sud, elle sera prolongée au-delà de la station Olympiades pour rejoindre l’aéroport d’Orly. Le trajet de Saint-Denis Pleyel à Orly prendra 40 minutes.
Quatre lignes vont être entièrement créées :
- Ligne 15 : la ligne 15 va faire le tour de Paris en reliant les principales gares : Noisy-Champs, Pont-de-Sèvres, Saint-Denis Pleyel, Mairie d’Aubervilliers et Champigny Centre.
- Ligne 16 : le ligne 16 desservira l’est de Paris et ira de Saint-Denis-Pleyel à Noisy-Champs en passant par Clichy-Montfermeil. Le trajet complet prendra 26 minutes.
- Ligne 17 : la ligne 17 desservira le nord de Paris, de Saint-Denis-Pleyel à Le Mesnil-Amelot en passant par le Triangle de Gonesse (futur projet Europacity) et les terminaux 2 et 4 de l’aéroport Roissy-Charles-De-Gaulle. Le trajet complet prendra 25 minutes.
- Ligne 18 : la ligne 18 couvrira l’ouest et le sud de Paris en reliant l’aéroport Orly à Versailles en passant par Palaiseau. Le trajet complet prendra 30 minutes.
Le plan du Grand Paris Express
Le plan des nouvelles lignes du Grand Paris Express et de la ligne existante prolongée.
Les gares du Grand Paris Express, des lieux de vie
Le Grand Paris Express cherche à rectifier les erreurs du passé et à ne surtout pas les reproduire. Plus question de créer de grands ensembles de logements et des lieux de vie réduisant la mixité sociale au néant.
Plusieurs études ont montré qu’une infrastructure de transport ne suffit pas à développer un territoire même si elle est essentielle. Les gares seront donc bien plus des simples stations. Elles seront un cœur de quartier, nouveau ou réhabilité, abritant logements, bureaux, services et commerces.
Pour créer ces lieux de vie dans les meilleures conditions et leur donner une âme, la Société du Grand Paris Express a formé des binômes artiste / architecte afin dessiner les gares.
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Où investir dans le Grand Paris ?
Début 2021, l'Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière (IEIF) a étudié le marché immobilier du Grand-Paris et l’a découpé en 8 secteurs. Chacun d’eux possèdent une attractivité et un potentiel immobilier variés. Les 8 secteurs sont les suivants.
Paris prime
Un secteur qui regroupe les 5e, 6e, 7e, 8e et 16e arrondissement de Paris ainsi que Boulogne-Billancourt, Neuilly-Sur-Seine, Vincennes, Saint Mandé, Versailles et Saint-Germain en Laye. Ce sont là les prix de l’immobilier les plus chers du Grand Paris avec des logements qui attirent les profils à haut revenus mais aussi les touristes.
Paris résidentiel
Un secteur qui regroupe Levallois-Perret et une partie des arrondissements de Paris exclus du secteur « Paris prime », c’est-à-dire les 1er, 2e, 3e, 4e, 9e, 11e, 12e, 13e, 14e, 15e, 17e. Ce secteur est un marché sûr et sécurisant pour les acquéreurs. Cependant, les perspectives de plus-value sont limitées selon l’IEIF.
Paris populaire
Un secteur qui regroupe les derniers arrondissements de la capitale (10e, 18e, 19e, 20e) ainsi que des communes de la première couronne : Asnières-sur-Seine, Issy-les Moulineaux, Clichy, Charenton-le-Pont, Clichy, Courbevoie, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Montrouge, Puteaux, Suresnes et Saint Quentin en Yvelines.
C’est dans ce secteur que les prix ont le plus augmenté au cours des 20 dernières années. Et cette hausse devrait encore se poursuivre. La construction y est très active et tente d’accompagner la croissance démographique.
Paris vert
Un secteur qui regroupe Rueil-Malmaison, Clamart, Saint-Maur, Meudon, Sèvres, Antony, Bourg-la-Reine, Chaville, Garches, Le Perreux-sur-Marne, Meudon, Nogent-sur-Marne, Saint-Cloud, Saint-Maur-des-Fossés, Sceaux, Sèvres, Vaucresson, Ville d'Avray et Fontainebleau.
Selon l’IEIF, cette zone regorge de logements avec des extérieurs et/ou proches de grands espaces verts. Un critère immobilier devenu essentiel depuis l’apparition du Covid-19.
Néo-Faubourg
Un secteur qui regroupe notamment Nanterre, Montreuil, Créteil, Colombes, Bagnolet, Saint-Ouen, Alfortville, Arcueil, Aubervilliers, Bagneux, Bagnolet, Gennevilliers, Ivry-sur-Seine, Pantin, Romainville…
Dans ce secteur, les espoirs de plus-value sont élevés. C’est-à-dire que les prix de l’immobilier n’ont pas encore augmenté mais que la hausse se fera sentir au fur et à mesure du développement des lignes du Grand Paris Express.
Faubourg social
Un secteur qui regroupe notamment Epinay-sur-Seine, Vitry-sur-Seine, Le Blanc-Mesnil, Drancy, Sevran, Bobigny, Bondy, Clichy-sous-Bois, La Courneuve, Le Blanc-Mesnil, Neuilly-sur-Marne, Noisy-le-Sec, Orly, Pierrefitte-sur-Seine, Villepinte et Saint-Denis.
Un secteur où l’investissement immobilier est risqué selon l’IEIF. Certes c’est ici que les prix sont les moins élevés mais c’est aussi un secteur qui est marqué par les grands ensembles et les quartiers sensibles. La part de logements sociaux dans le parc de logement est importante et de secteur attire les ménages aux revenus modestes.
Banlieue dense
Un secteur qui regroupe notamment Gagny, Argenteuil, Rosny sous-bois, Champigny-sur-Marne, Aulnay-sous-Bois, Boissy-Saint-Léger, Champigny-sur-Marne, Fresnes, Juvisy-sur-Orge, Le Bourget, Montfermeil, Noisy-le-Grand, Tremblay-en-France, Viry-Châtillon…
C’est la 2e couronne de l’Ile-de-France. Les acquéreurs y recherchent des maisons avec extérieur ou des logements plus grands que dans la 1ère couronne. Les perspectives d'évolution à court terme sont peu nombreuses.
Périphérie urbaine
Ce dernier secteur regroupe les communes hors de la Métropole du Grand-Paris mais clairement situées dans sa zone d’influence. La majorité des biens sont des résidences principales. Le marché de la location n’est pas très développé même s’il concerne toutes les typologies de logements. La rentabilité est faible.
Le calendrier du Grand Paris Express
Le calendrier du Grand Paris Express se découpe en 3 phases. La première va jusqu’à 2024 et les Jeux Olympiques. La seconde mène à 2027 et la dernière à 2030. Les lignes sont découpées en tronçons pour leur construction et leur mise en service.
En parallèle du Grand Paris Express, d’autres mise en service de lignes sont à prendre en compte :
- le prolongement des tramway T1 et T4 en 2019, 2020 et 2023 selon les tronçons
- l’ouverture du Charles-De-Gaulle Express (CDG Express), une ligne rapide reliant le centre de Paris à l’aéroport du même nom et dédiée aux voyageurs
- le tram 12 entre Evry-Courcouronnes et Massy en 2022
- le tram 13 entre Saint-Germain-en-Laye et Saint-Cyr-l’Ecole en 2021
Focus
Le Village Olympique 2024
Début novembre 2019, Edouard Philipe a donné le coup d’envoi des travaux du Village Olympique des JO de 2024. Situé en Seine-Saint-Denis, à proximité de la station Saint-Denis-Pleyel, il sera constitué de 3 parcelles. 8000 chambres et 2200 logements familiaux doivent être construits avant les Jeux Olympiques.
Le projet a été conçu pour pouvoir être reconverti après l’évènement sportif. L’objectif est de le transformer en un nouveau quartier capable d’accueillir 6000 habitants et tout autant d’employés.