Ce dispositif d'accession sociale à la propriété, encadré par l'article 278 sexies du Code général des impôts, est soumis à des conditions cumulatives portant sur la localisation du bien, l'usage prévu, les ressources de l'acquéreur et le prix de vente.
Dans quelles zones s'applique la TVA à 5,5 % ?
Le taux réduit concerne les logements neufs situés dans deux types de zones géographiques définies par l'État.
Les zones ANRU (zones d'aménagement et de rénovation urbaine) désignent les quartiers faisant l'objet d'une convention de rénovation urbaine signée avec l'Agence nationale pour la rénovation urbaine. Les Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) constituent le second périmètre éligible : ces territoires sont identifiés par l'État en raison d'une forte concentration de ménages à revenus modestes.
Le taux réduit s'étend également aux logements situés dans un périmètre de 300 mètres autour de la limite de ces quartiers. Un programme neuf construit à proximité immédiate d'un QPV ou d'une zone ANRU peut donc être éligible, même s'il n'est pas strictement situé à l'intérieur du périmètre prioritaire.
Comment vérifier l'éligibilité d'une adresse ?
Quelles sont les conditions à remplir ?
L'application du taux réduit est subordonnée au respect de conditions cumulatives, précisées par l'administration fiscale sur impots.gouv.fr.
- Résidence principale : le logement doit être destiné à la résidence principale de l'occupant. L'achat en vue d'une résidence secondaire ou à des fins locatives exclut l'application du taux réduit.
- Nature du bien : le bien doit relever de l'immobilier neuf : immeuble neuf, terrain à bâtir, logement acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou opération de construction. Un immeuble est considéré comme neuf lorsqu'il a moins de cinq ans ou lorsque des travaux importants l'ont remis à l'état neuf selon les critères fiscaux en vigueur.
- Plafond de ressources : les ressources de l'acquéreur ne doivent pas dépasser les plafonds du prêt locatif social (PLS) majorés de 11 %. Ces plafonds varient selon la composition du foyer et la zone géographique du bien. Les revenus pris en compte sont ceux figurant sur l'avis d'imposition de l'année N-2 par rapport à la date de signature de l'avant-contrat. Ils sont revalorisés chaque 1er janvier et consultables dans le Bulletin officiel des finances publiques (référence BOI-BAREME-000016).
- Plafond de prix : le prix de vente ou de construction ne doit pas dépasser un plafond exprimé en euros hors taxes par mètre carré de surface utile. Ces plafonds varient selon la zone géographique (A bis, A, B1, B2, C) et sont révisés chaque 1er janvier en fonction de l'indice du coût de la construction. Les montants actualisés sont publiés dans le BOFiP (référence BOI-BAREME-000016).
Plafonds de ressources et de prix : où les consulter ?
Comment s'applique concrètement le taux réduit ?
Lorsque l'acquéreur passe par un contrat unique de construction — contrat de promotion immobilière ou contrat de construction de maison individuelle — le taux réduit est directement facturé par le constructeur ou le promoteur. L'acquéreur n'a pas de démarche spécifique à effectuer : le prix affiché intègre déjà la TVA à 5,5 %.
Dans le cas d'une construction en maîtrise d'œuvre directe — lorsque l'acquéreur fait lui-même appel à différents corps de métier —, les travaux sont d'abord facturés au taux de 20 %. Pour récupérer la différence, l'acquéreur doit réaliser une opération de livraison à soi-même (LASM) en déposant les imprimés fiscaux n° 943 et n° 941 auprès du service des impôts des entreprises, dans le mois suivant l'achèvement du bien.
Quelles obligations en cas de revente ?
Le bénéfice du taux réduit implique un engagement d'occupation à titre de résidence principale. En cas de revente anticipée, un complément de TVA peut être exigé, correspondant à la différence entre le taux réduit et le taux normal de 20 %.
| Date de livraison du bien | Délai de reversement possible | Dégressivité |
|---|---|---|
| Avant le 1er janvier 2014 | 15 ans | -10 % par an à partir de la 6e année |
| À partir du 1er janvier 2014 | 10 ans | -10 % par an dès la 1re année |
Source : impots.gouv.fr, mis à jour le 26 janvier 2026.
Certains événements de vie permettent de ne pas remettre en cause le taux réduit même en cas de revente anticipée : décès, mutation professionnelle (trajet supérieur à 70 km), chômage de plus d'un an attesté par France Travail, invalidité, divorce, dissolution d'un PACS, mariage ou naissance d'un enfant.
L'engagement de résidence principale dans l'acte de vente
