Un marché à son plus bas niveau historique
À fin décembre 2025, les ventes de logements neufs en collectif (hors ventes en bloc) représentent 1 559 réservations dans la Métropole de Lyon, soit une quasi-stagnation par rapport à fin 2024 (1 554 logements).
Ce chiffre place le marché à un niveau -65 % en dessous de l'année 2019, loin de la moyenne annuelle de la décennie 2010-2019 qui s'établissait à 4 273 réservations, et de celle de la décennie 2016-2025 qui atteignait 3 309 réservations. Le cumul réservations individuelles et ventes en bloc — Métropole de Lyon et extérieurs confondus — est passé sous le seuil des 3 000 réservations, un plancher jamais atteint depuis la création de l'observatoire.
Des acquéreurs occupants très majoritaires, des investisseurs privés quasi absents
La structure de la demande a profondément évolué en 2025. Les acquéreurs occupants représentent désormais 89 % des réservations en secteur marchand dans la Métropole de Lyon, contre 78 % en 2024, soit 1 381 réservations.
Les investisseurs privés ne représentent plus que 11 % du marché, avec 178 logements réservés — un plus bas inédit en pourcentage comme en volume depuis la création de l'observatoire. La disparition du dispositif Pinel fin 2024 est directement en cause.
Fait marquant : pour la première fois, plus de la moitié des réservations aux occupants sont réalisées par des acquéreurs bénéficiant de la TVA réduite à 5,5 %. Cette part se décompose en 38 % pour des programmes situés en QPV ou ANRU et 14 % en Bail Réel Solidaire (BRS), soit 190 réservations BRS sur l'année, en nette progression par rapport aux 118 réservations BRS de 2024.
Que sont les ventes en bloc ?
Situation contrastée selon les territoires
Si la Métropole affiche une stagnation globale, les évolutions divergent sensiblement d'un territoire à l'autre.
| Territoire | Réservations fin 2025 | Évolution vs 2024 | Mises en vente | Offre disponible |
|---|---|---|---|---|
| Métropole de Lyon | 1 559 logements | Stable (+0,3 %) | 1 790 logements (+38 %) | 1 911 logements (+9 %) |
| Ville de Lyon | 378 logements | -13 % | +114 % | 741 logements (+9 %) |
| Villeurbanne | 220 logements | +71 % | 189 logements (+38 %) | 259 logements (-11 %) |
| Extérieurs Métropole | 619 logements | -21 % | 818 logements (+32 %) | +17 % vs 2024 |
Source : FPI Région Lyonnaise, communiqué de presse du 16 février 2026, données à fin décembre 2025.
La progression de Villeurbanne (+71 % de réservations) s'explique par trois opérations aménagées de type PUP ou ZAC intégrant une part importante de BRS. La ville de Lyon recule de 13 %, malgré un bond spectaculaire des mises en vente (+114 %). Les extérieurs de la Métropole, avec 619 réservations, se situent à un niveau -44 % par rapport à 2019, très loin de la moyenne annuelle de la décennie 2016-2025 qui s'établissait à 1 020 réservations.
Un accès au crédit favorable, mais insuffisant
Les conditions de financement se sont nettement améliorées. Le taux d'intérêt moyen des nouveaux crédits à l'habitat s'établit à 2,98 % en décembre 2025, l'un des niveaux les plus bas de la zone euro. La durée moyenne des prêts atteint 250 mois (20,8 ans).
L'accès au crédit bénéficie particulièrement aux ménages modestes et aux primo-accédants, qui représentent 54,5 % de la production de crédits à l'habitat. Les ménages aux revenus inférieurs à 3 SMIC constituent 59 % des emprunteurs.
Ces conditions favorables ne suffisent pourtant pas à compenser l'absence des investisseurs particuliers, dont le rôle est décisif pour permettre le lancement des opérations et assurer l'équilibre économique des programmes neufs.
Permis de construire : un blocage structurel dans la Métropole
Quelles perspectives pour l'immobilier neuf à Lyon en 2026 ?
Plusieurs signaux encourageants se dessinent pour 2026. Les mises en vente progressent fortement dans tous les territoires : +38 % sur la Métropole, +114 % à Lyon, +32 % dans les extérieurs. Cette dynamique témoigne d'une reprise de la mise en commercialisation de programmes neufs par les promoteurs.
Sur le plan fiscal, le dispositif Jeanbrun — statut du bailleur privé inscrit dans la loi de finances 2026, promulguée le 20 février 2026 — est en vigueur depuis le 21 février 2026. Il permet aux investisseurs particuliers d'amortir 80 % du prix d'acquisition d'un logement neuf ou rénové, à des taux annuels de 3,5 % à 5,5 % selon le niveau de loyer pratiqué, avec un engagement de location nue de 9 ans minimum. Le dispositif s'applique aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028 et couvre l'ensemble du territoire, sans zonage.
Pour les accédants à la propriété, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) peut financer jusqu'à 50 % du coût global d'acquisition selon les revenus, la composition du foyer et la localisation du bien. Un dispositif temporaire d'exonération fiscale sur les donations, en vigueur du 15 février 2025 au 31 décembre 2026, permet par ailleurs de mobiliser l'épargne familiale pour financer l'achat d'un logement neuf ou en VEFA destiné à la résidence principale pendant au moins cinq ans.
La FPI Région Lyonnaise rappelle que la construction résidentielle neuve est la seule immédiatement conforme aux dernières réglementations environnementales — réduction des émissions carbone, renaturation, confort d'été, biodiversité — et appelle à une mobilisation des élus locaux, notamment dans le cadre de l'année électorale 2026, pour accélérer la délivrance des permis de construire.
