Qu’est-ce que le prêt progressif ?

Comment fonctionne le prêt progressif ?

Le prêt progressif, aussi appelé prêt à échéances progressives, fait partie des crédits immobiliers proposés aux futurs propriétaires.

Contrairement à un prêt classique avec des mensualités fixes, ses mensualités augmentent progressivement au fil du temps, selon un calendrier prévu dans l’offre de prêt.

Les conditions du prêt progressif varient selon la banque. Celle-ci fixe notamment :

• le montant de la première mensualité ;
• la fréquence à laquelle les mensualités augmentent ;
• le niveau de cette augmentation.

Il n’existe pas de taux légal de progression. Chaque banque fixe donc ses propres conditions commerciales.

Pour un prêt à taux fixe, l’offre de crédit doit comporter un tableau d’amortissement. Celui-ci indique, pour chaque mensualité, la part qui rembourse le capital emprunté et celle qui correspond aux intérêts. Le particulier peut ainsi connaître à l’avance l’évolution de ses remboursements.

Le prêt progressif, encadré par les règles du crédit immobilier

Le taux d’effort ne doit, en principe, pas dépasser 35 % des revenus nets avant impôt.

Pour le calculer, la banque prend notamment en compte :

• le remboursement du capital ;
• les intérêts du prêt ;
• l’assurance emprunteur, lorsqu’elle est nécessaire pour obtenir le crédit ou les conditions proposées.

Les revenus sont évalués au moment où le prêt est accordé. La banque ne peut donc pas partir du principe que le salaire augmentera dans quelques années pour calculer le taux d’effort. Le prêt progressif ne permet pas de contourner la limite des 35 % grâce à une hausse de revenus simplement anticipée.

La durée d’un crédit immobilier est, en principe, limitée à 25 ans. Pour certaines opérations dans l'immobilier neuf, notamment en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) ou en Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), un différé lié à l’entrée dans le logement peut porter la durée totale du financement jusqu’à 27 ans. La période d’amortissement du prêt reste toutefois limitée à 25 ans.

Les banques disposent d’une marge de flexibilité pouvant représenter jusqu’à 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers.

Cette marge doit être utilisée en priorité pour financer une résidence principale. Au moins 70 % de cette flexibilité doit concerner ce type de projet, dont 30 % réservés aux primo-accédants. L’investissement locatif et les autres opérations ne peuvent donc représenter qu’une part plus limitée, soit au maximum 6 % de la production trimestrielle.

Cette flexibilité reste à la discrétion des banques. Dépasser 35 % de taux d’effort ne donne donc pas automatiquement droit à un crédit.

Quels sont les avantages d’un prêt à échéances progressives ?

Son principal avantage est d’alléger les remboursements au début du prêt. En contrepartie, les mensualités augmentent ensuite selon le calendrier prévu dès la souscription.

Ce fonctionnement peut convenir à un ménage capable d’absorber les mensualités les plus élevées prévues en fin de parcours. Le calendrier permet aussi de connaître à l’avance l’évolution des remboursements.

En revanche, le prêt progressif ne permet pas automatiquement d’emprunter davantage ou de rembourser son crédit plus rapidement. Tout dépend du montant emprunté, du taux, de la durée du financement et du rythme d’augmentation des mensualités.

Prêt progressif et prêt à paliers : quelle différence ?

Le prêt progressif et le prêt lissé permettent tous les deux de faire varier les mensualités au fil du temps. Leur fonctionnement n’est toutefois pas le même.

Prêt progressif et prêt à palier ou lissé : plusieurs critères

Quels profils peuvent envisager un prêt progressif ?

Ce type de financement peut être envisagé par des particuliers disposant de revenus stables et capables de rembourser des mensualités les plus élevées prévues dans le contrat.

Il peut notamment concerner des actifs en début de carrière. La banque ne peut toutefois pas prendre en compte une future hausse de salaire pour calculer le taux d’effort réglementaire.

Dans le cadre d’un investissement locatif, les loyers futurs peuvent être pris en compte par la banque. Une décote est toutefois appliquée pour tenir compte du risque locatif. Une future hausse des loyers ne peut donc pas être considérée comme garantie.

Quels sont les risques du prêt progressif ?

Le principal risque est simple : les mensualités augmentent même si les revenus n’augmentent pas comme prévu. Une baisse de revenus ou l’apparition de nouvelles charges peut alors diminuer le reste à vivre du ménage.

Il faut également comparer le coût total du prêt progressif avec celui d’un prêt amortissable à mensualités constantes. Des remboursements plus faibles au début peuvent ralentir le remboursement du capital et augmenter le montant des intérêts, à conditions comparables.

Avant de signer, il est vivement conseillé de comparer le taux annuel effectif global (TAEG), le coût total du crédit et le tableau d’amortissement.

La possibilité de modifier ou de reporter certaines mensualités n’est ni automatiquement prévue ni systématiquement interdite. Tout dépend des conditions stipulées dans l’offre de prêt.

Le prêt progressif est-il adapté à votre projet ?

Le prêt progressif permet de commencer avec des mensualités plus légères, mais le budget du ménage doit rester suffisant lorsque les remboursements atteignent leur niveau maximal.

Avant de choisir ce type de financement, comparez la mensualité la plus élevée, le taux d’effort, le TAEG, le coût total du crédit et les possibilités de modulation avec un prêt à échéances fixes.

Pour aller plus loin :

Les différents prêts immobiliers
Qu’est-ce qu’un apport personnel ?