Qu’est-ce que le prêt progressif ?

Mis à jour le 22/11/2023

Le prêt progressif est une solution de financement pour acheter un logement neuf. Il est principalement destiné aux acquéreurs bénéficiant d’une augmentation graduelle de leurs revenus. Cette alternative au prêt immobilier amortissable ou classique permet de réduire le taux d’endettement et d’obtenir plus facilement un crédit immobilier. Comment fonctionne-t-il ? Pour quels profils est-il avantageux ?

Comment fonctionne le prêt progressif ?

Les mensualités d’un prêt progressif, ou prêt à échéances progressives, ont la particularité d’augmenter graduellement. Au début de l’emprunt, elles sont faibles et à la fin, elles sont élevées. Cela permet à l'emprunteur de les adapter en fonction de ses revenus.

Le taux d’augmentation des mensualités est fixe et déterminé à l’avance sur toute la durée de remboursement de l’emprunt. Il est généralement de 1 % par an pour les primo-accédants et de 1,5 % par an pour les investisseurs. Avant d'accorder un prêt progressif, les banques tentent de mesurer l'évolution des revenus de l'emprunteur. Pour cela, elles s’intéressent à ses revenus et à leur potentiel d’accroissement progressif, à son apport personnel et sa capacité d’emprunt.

Dans tous les cas, le prêt progressif doit respecter la règle des 33 % de taux d'endettement ou taux d’effort. Il s'agit de la capacité de dédier environ un tiers de ses revenus au remboursement des échéances d'un prêt immobilier. En décembre 2020, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a modifié ses recommandations par rapport au taux d'endettement. Il est désormais fixé à 35 %. Cette marge de confort est bien souvent requise par les banques. Un taux d’endettement supérieur induit des risques de défaut de paiement, dont les banques souhaitent se prémunir. Toutefois selon le profil des emprunteurs, certaines banques acceptent de l'augmenter légèrement.

Bon à savoir
Quelle est la différence entre un prêt progressif et un prêt à paliers ?

Un prêt à palier, ou prêt lissé, permet de répartir le paiement des mensualités selon plusieurs paliers au cours de la durée de remboursement. Ces paliers et les dates d'évolution sont définis en fonction des capacités de remboursement actuelle et future de l'emprunteur. À la différence du prêt progressif dont les mensualités augmentent selon un taux fixe chaque année, les mensualités du prêt à paliers évoluent en fonction d’un schéma prédéfini et des « paliers » choisis par l’emprunteur.

Quels sont les avantages du prêt à échéances progressives ?

Pour acheter un logement neuf, le prêt progressif a 3 principaux avantages par rapport à un prêt immobilier classique :

Bénéficier d’un crédit immobilier moins long : le prêt progressif s’étale sur une durée plus courte, puisque ses mensualités sont de plus en plus élevées.
Emprunter une somme plus importante, à durée de crédit égale : les revenus de l’emprunteur augmentent au même rythme que sa capacité d’emprunt. Le taux d’endettement est calculé en fonction de la mensualité de départ. Dans le cas d’un prêt progressif, les échéances sont moins élevées au début. Le taux d’endettement est donc moins important et la somme empruntée peut être supérieure.
Alléger les mensualités durant les premières années de remboursement.

Dans quel cas opter pour le prêt progressif ?

Le prêt progressif est intéressant pour certains profils dont l'augmentation des revenus est prévisible. Par exemple :

Les fonctionnaires : leur emploi est garanti à vie et leur traitement indiciaire, ou traitement de base, est régulièrement revalorisé.
Les cadres ou ingénieurs primo-accédants hautement qualifiés et diplômés : les perspectives d’évolution en interne et en matière de salaire sont étudiées. Les métiers d’avenir sont plébiscités par les banques. Célibataires ou en couple, leurs revenus sont amenés à augmenter tout au long de leur carrière.
Les investisseurs dans le locatif : leurs revenus (loyers) sont destinés à progresser chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL). Ils peuvent donc supporter la hausse des mensualités.

Bon à savoir
Que choisir entre assurance emprunteur sur capital restant dû ou initial ?

Le tarif d’assurance emprunteur est calculé soit :

Sur la base du capital initial : l’ensemble du montant emprunté.
Sur la base du capital restant dû : la part du capital restant à rembourser année après année.

Si l’emprunteur prévoit de rembourser le prêt jusqu’au terme prévu dans le contrat, il est conseillé de se tourner vers une assurance emprunteur sur capital initial.

Les risques du prêt progressif

Le prêt progressif est basé sur une anticipation de hausse des revenus. Dans certains cas, cette prédiction peut ne pas se réaliser et mettre l’emprunteur dans une position délicate. Un changement de situation ou un événement personnel peuvent bouleverser les capacités de remboursement. En parallèle, les mensualités continuent d’augmenter progressivement.

En cas de baisse de revenus non prévue ou d’apparition de nouvelles charges et dépenses, le taux d’endettement s’accroît. L’emprunteur peut éprouver des difficultés à rembourser les échéances du crédit immobilier. Contrairement à un prêt classique, il ne bénéficie pas de la modularité des échéances, permettant de reporter les mensualités en cas de difficultés financières. Avant de contracter un prêt progressif, il est primordial d’être conscient de ces risques et de vérifier l’adéquation de son profil avec les particularités de ce montage immobilier.

Par ailleurs, un prêt à mensualités progressives revient plus cher qu’un prêt amortissable ou classique. L’amortissement du capital est freiné par les mensualités de départ peu élevées. Les intérêts étant calculés sur le capital restant dû, leur montant est plus élevé.