Acheteurs étrangers dans l’immobilier : quels avantages ?

Mis à jour le 29/05/2026

Un ressortissant étranger peut acheter librement un bien immobilier en France, sans restriction liée à sa nationalité. La loi française ne pose aucune barrière à l'entrée : résidents de l'Union européenne ou non, tous accèdent aux mêmes droits de propriété que les citoyens français. Ce qui diffère, c'est le cadre fiscal et les conditions de financement — deux points à maîtriser avant de signer.

Un régime juridique ouvert et protecteur

En matière immobilière, c'est la loi du pays où se trouve le bien qui s'applique. Acheter en France, c'est donc se placer sous le droit français pour tout ce qui concerne la gestion du bien, sa location éventuelle ou sa revente.

En revanche, la transmission du patrimoine obéit à une règle différente. Depuis le 17 août 2015, en application du Règlement européen n° 650/2012 du 4 juillet 2012, c'est la loi du pays de résidence du défunt — et non la loi française — qui détermine les héritiers et les droits de succession applicables au bien. Pour un propriétaire résidant dans un pays où les règles successorales sont plus favorables, cet avantage peut s'avérer décisif dans une stratégie patrimoniale.

Bon à savoir
Le prélèvement compensatoire sur les biens français

Depuis la loi n° 2021-1109 du 24 août 2021 (art. 913 du Code civil), lorsque le défunt ou au moins l'un de ses enfants est ressortissant d'un État membre de l'Union européenne ou y réside habituellement, et que la loi étrangère applicable à la succession ne prévoit aucun mécanisme de réserve héréditaire protecteur des enfants, chaque enfant lésé peut effectuer un prélèvement compensatoire sur les biens situés en France afin d'être rétabli dans ses droits. Ce point est à anticiper avec un notaire avant tout investissement à visée successorale.

Par ailleurs, l'acquisition peut être réalisée à titre personnel ou via une société (SCI notamment), selon les objectifs patrimoniaux et fiscaux de l'acheteur.

La fiscalité applicable aux investisseurs étrangers

La fiscalité appliquée aux investisseurs étrangers

Les obligations fiscales varient selon que l'acheteur étranger est résident ou non-résident fiscal en France. Trois impôts méritent une attention particulière.

L'imposition des revenus locatifs

Un propriétaire non-résident qui perçoit des loyers d'un bien situé en France doit les déclarer à l'administration fiscale française, quelle que soit sa résidence. Selon impots.gouv.fr, le taux minimum d'imposition sur les revenus fonciers nets est fixé à 20 %. Des prélèvements sociaux s'ajoutent à ce montant, sauf pour les résidents de l'Espace économique européen (EEE), de la Suisse ou du Royaume-Uni affiliés à un régime de sécurité sociale étranger : ceux-ci sont exonérés de CSG et de CRDS, mais restent soumis à un prélèvement de solidarité de 7,5 %.

La plus-value en cas de revente

Lors de la cession d'un bien immobilier situé en France, la plus-value réalisée par un non-résident est imposable en France. Conformément à l'article 244 bis A du Code général des impôts, le taux du prélèvement est fixé à 19 % pour les personnes physiques résidant dans un État membre de l'EEE. Des abattements pour durée de détention s'appliquent : l'exonération d'impôt sur la plus-value est totale au-delà de 22 ans de détention.

Une exonération totale est par ailleurs possible si le bien cédé constituait la résidence principale du vendeur en France à la date du transfert de son domicile fiscal à l'étranger, sous réserve que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de l'année suivant ce transfert et que le bien n'ait pas été mis à disposition d'un tiers entre-temps.

L'impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

L'IFI — qui a remplacé l'ISF depuis le 1er janvier 2018 — concerne également les non-résidents. Selon impots.gouv.fr, tout propriétaire dont le patrimoine immobilier net taxable en France dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier est assujetti à l'IFI. Pour les non-résidents, seuls les biens situés en France entrent dans l'assiette de calcul, à la différence des résidents fiscaux français pour qui l'ensemble du patrimoine immobilier mondial est pris en compte.

Bon à savoir
Conventions fiscales bilatérales

Des conventions fiscales bilatérales conclues entre la France et de nombreux pays peuvent modifier ces règles d'imposition, notamment pour éviter une double imposition. Il est recommandé de vérifier l'existence d'une telle convention auprès du service des impôts des non-résidents (SIPNR) avant tout investissement.

La question du financement

Investir en France dans l'immobilier : la question du financement

Un acheteur étranger peut tout à fait solliciter un prêt immobilier auprès d'une banque française. Les conditions d'octroi varient selon le profil de l'emprunteur.

Pour les ressortissants de l'Union européenne, les démarches de financement s'effectuent dans des conditions proches de celles d'un citoyen français, sous réserve de présenter une situation professionnelle et financière stable.

Pour les ressortissants hors UE, les exigences sont plus strictes. Les banques demandent généralement un titre de séjour valide autorisant à travailler ou une carte de résident longue durée mention « résident longue durée – CE ». La durée d'ancienneté professionnelle en France est un critère déterminant dans l'appréciation du dossier.

Au moment de constituer un dossier de prêt, plusieurs pièces sont systématiquement demandées :