Pourquoi se lancer dans l’investissement locatif ?

Acheter un logement neuf pour louer : quels objectifs ?

Faire un investissement locatif peut répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux. Ces objectifs sont les fondations du projet : ils orientent le choix du bien, du financement et de la durée de détention.

Les loyers peuvent aider à rembourser le crédit, sans garantie de couvrir la mensualité. Les charges, les vacances locatives ou les impayés peuvent imposer un effort d’épargne.

Les principaux objectifs d’un investissement locatif neuf

Quels avantages fiscaux pour investir dans le neuf ?

La fiscalité peut améliorer l’équilibre d’un investissement locatif neuf, mais elle doit rester un complément, pas le gros œuvre du projet.

Le plan de « Relance logement », dit statut de bailleur privé ou dispositif Jeanbrun, repose sur l’amortissement d’une partie de la valeur du logement, qui réduit, sous conditions, les revenus fonciers imposables.

Dans l'immobilier neuf, il suppose :

• un logement situé dans un immeuble collectif, acquis neuf ou en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), aussi appelée : achat sur plan ;
• une location nue, à titre de résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans ;
• le respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Il se distingue ainsi du dispositif Pinel, abrogé depuis fin décembre 2024.

Comment réussir son investissement locatif dans l'immobilier neuf ?

Comme une étude de sol avant un chantier, l’analyse de l’emplacement permet de vérifier que le projet repose sur un terrain stable.

Examinez notamment :

• la demande locative et les loyers pratiqués ;
• les transports, les commerces et les établissements d’enseignement ;
• les bassins d’emploi et les projets d’aménagement du quartier.

Raisonnez ensuite en rentabilité nette, et non à partir du seul loyer, en intégrant :

• le prix d’acquisition et le coût du crédit ;
• les charges de copropriété non récupérables, la taxe foncière et les assurances ;
• les éventuels frais de gestion et une hypothèse réaliste de vacance locative.

En VEFA, intégrez également le délai de livraison à votre plan de financement : les loyers ne commenceront qu’après la remise des clés et la mise en location.

Quels sont les atouts d’un investissement locatif neuf ?

Un logement neuf présente plusieurs atouts pour un bailleur :

• des équipements récents et, en général, moins de travaux importants à court terme ;
• une performance énergétique encadrée par les normes actuelles, dont la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020) lorsqu’elle s’applique ;
• les garanties attachées à la VEFA en cas d’achat sur plan.

Ces atouts ne dispensent pas pour autant d’étudier le prix, le loyer et la demande locale.

Investir dans une résidence services neuve : quel fonctionnement ?

Les résidences étudiantes, seniors ou de tourisme constituent une autre forme d’investissement dans l’immobilier neuf.

Dans certaines résidences gérées, l’exploitation et la gestion locative sont confiées à un professionnel, notamment dans le cadre d’un bail commercial.

Cette organisation peut alléger la gestion quotidienne, mais implique d’examiner :

• la solidité de l’exploitant ;
• la durée et les conditions du bail ;
• la répartition des charges et les modalités de révision du loyer ;
• les conditions de revente du logement.

L’investissement locatif neuf est-il adapté à votre projet ?

Tout dépend de votre situation. Avant de vous engager, vérifiez notamment :

• votre capacité d’emprunt et l’effort d’épargne que vous pouvez consentir ;
• votre horizon de détention et la demande locative du secteur choisi ;
• l’équilibre entre les loyers attendus et l’ensemble des dépenses, y compris en cas de vacance locative.

Vous l'aurez compris, l’avantage fiscal doit accompagner un investissement économiquement cohérent, sans le justifier à lui seul.

Pour aller plus loin :

Acheter pour investir
Les crédits et prêts immobiliers