Résidence de tourisme : opportunités, risques et fiscalité

Qu'est-ce qu'une résidence de tourisme ?

Une définition encadrée

Selon les autorités touristiques françaises, investir dans une résidence de tourisme, c'est acquérir un logement au sein d'un ensemble d'hébergements meublés proposés à une clientèle de passage pour des séjours temporaires. Tout investissement en résidence de tourisme repose sur un gestionnaire unique, responsable de l'accueil des clients et de la gestion locative.

Ces résidences s'implantent généralement dans des destinations à forte attractivité : stations balnéaires, stations de montagne ou grandes métropoles touristiques.

La France demeure la première destination touristique mondiale. D'après les données d'Atout France et de l'INSEE, le pays a accueilli environ 90 millions de visiteurs internationaux en 2023, un volume qui soutient structurellement la demande pour les hébergements touristiques.

Le fonctionnement de l'investissement

L'investissement en résidence de tourisme repose sur un modèle spécifique :

• l'acquisition d'un appartement ou d'un studio meublé ;
• la signature d'un bail commercial avec un exploitant ;
• la perception d'un loyer versé par le gestionnaire ;
• la gestion locative entièrement déléguée.

Dans la majorité des cas, le loyer est prévu contractuellement et ne dépend pas directement du taux d'occupation du logement.

Pourquoi investir en résidence de tourisme ?

Des loyers sécurisés par un bail commercial

Le propriétaire signe un bail commercial d'une durée comprise entre 9 et 12 ans. Ce contrat fixe les modalités de versement des loyers ainsi que la répartition des charges entre le gestionnaire et le propriétaire.

La commercialisation des logements auprès de la clientèle touristique incombe intégralement à l'exploitant, ce qui permet au propriétaire de percevoir un revenu sans intervenir dans la gestion courante.

Une gestion locative simplifiée

L'un des principaux atouts de ce type d'investissement réside dans la délégation totale de la gestion :

• aucune recherche de locataires ;
• gestion administrative assurée par l'exploitant ;
• services et entretien souvent pris en charge par la résidence ;
• contraintes opérationnelles réduites au minimum pour l'investisseur.

Une rentabilité souvent attractive

Le rendement d'un investissement en résidence de tourisme se situe généralement entre 3 % et 5 % brut, selon l'emplacement et la qualité du gestionnaire.

Les destinations touristiques établies bénéficient d'une fréquentation régulière, facteur qui contribue à sécuriser l'exploitation des résidences sur le long terme.

La fiscalité de l'investissement en résidence de tourisme

Le statut LMNP

La plupart des investisseurs optent pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce régime fiscal permet d'optimiser l'imposition des revenus locatifs issus d'un logement meublé.

Pour en bénéficier, deux conditions cumulatives doivent être respectées :

• les revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 € par an ;
• ils doivent également rester inférieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Ce régime offre notamment la possibilité :

• d'amortir la valeur du bien immobilier ;
• de déduire les charges liées à l'exploitation ;
• de réduire sensiblement la fiscalité sur les revenus locatifs.

La récupération de la TVA

Sous certaines conditions, l'investisseur peut récupérer la TVA de 20 % sur le prix d'achat du bien.

Plusieurs critères doivent pour cela être réunis :

• la résidence doit proposer au moins trois des quatre services para-hôteliers définis à l'article 261 D du CGI : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle ;
• le logement doit être exploité dans le cadre d'une activité de location touristique ;
• le bien doit être conservé et loué pendant une durée de 20 ans.

En cas de revente anticipée, une fraction de la TVA récupérée devra être remboursée au prorata du temps restant.

Les risques d'un investissement en résidence de tourisme

Une dépendance à l'exploitant

Le propriétaire est directement tributaire du gestionnaire pour percevoir ses loyers. Si l'exploitant rencontre des difficultés financières, les loyers peuvent être renégociés à la baisse, voire temporairement suspendus.

Une revente parfois plus complexe

La présence d'un bail commercial réduit mécaniquement le nombre d'acheteurs potentiels lors de la revente. La valeur du bien dépend alors largement du rendement locatif constaté et de la solidité de l'exploitant en place.

Une activité liée au tourisme

Le marché des résidences de tourisme demeure sensible aux aléas de la fréquentation touristique. Les crises économiques ou sanitaires sont susceptibles d'affecter temporairement, mais significativement, les performances du secteur.

Comment réussir son investissement en résidence de tourisme ?

Plusieurs critères permettent de sécuriser ce type de placement :

• privilégier une destination touristique solide, fréquentée toute l'année ;
• vérifier la réputation et la stabilité financière du gestionnaire ;
• analyser avec rigueur les clauses du bail commercial ;
• favoriser les emplacements offrant une fréquentation régulière et diversifiée.

Résidence de tourisme : pour quel profil d'investisseur ?

L'investissement en résidence de tourisme s'adresse principalement aux investisseurs souhaitant :

• percevoir des revenus complémentaires réguliers ;
• bénéficier d'une gestion locative entièrement déléguée ;
• diversifier leur patrimoine immobilier.

Ce type de placement convient en revanche moins aux profils en quête de forte liquidité ou envisageant une revente à court terme.

Pour aller plus loin :

Les différents types de résidences pour investir