Les statuts LMP et LMNP

LMNP vs LMP : les conditions

Lors de la mise en location d'un logement meublé, l’administration fiscale étudie deux critères pour savoir si le loueur est professionnel ou non professionnel.

• Les revenus annuels tirés de la location meublée. Ils sont soit inférieurs soit supérieurs à 23 000 euros (taxes et charges comprises).
• La part représentée par la location meublée dans les revenus du loueur. Elle représente plus ou moins de 50 % des revenus globaux du foyer.

Si le loueur gagne moins de 23 000 euros par an et, ou, que cette rente représente moins de 50 % de ses revenus, il est considéré comme Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Si les deux conditions sont réunies, le loueur est automatiquement considéré comme Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Le statut LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel

Le statut LMNP permet à un investisseur immobilier de défiscaliser ses revenus complémentaires.

Le logement peut être neuf ou ancien et situé dans une résidence d'habitation, une résidence de services, une résidence de tourisme, une résidence senior ou une résidence étudiante. Il doit être loué en tant que particulier, soit directement soit par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier. 

Avec le statut LMNP, les loyers perçus par la location meublée sont déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux options sont possibles :

• le régime micro-BIC : si les recettes annuelles sont inférieures à 72 600 euros. Un abattement forfaitaire de 50% est alors appliqué sur le montant brut. Son montant minimum est de 305 euros.
• le régime réel : si les recettes annuelles sont supérieures à 72 600 euros ou à titre dérogatoire. Ce régime fiscal consiste à déduire les charges réelles (intérêts d’un prêt, taxes, frais de gestion et d’entretien…) au lieu de bénéficier de l’abattement forfaitaire.

A noter que les revenus perçus en tant que LMNP entrent dans l’assiette de calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Enfin, avec le statut LMNP, les déficits sont déductibles des revenus locatifs et reportables pendant dix ans.

Le statut LMP : Loueur Meublé Professionnel

Des exonérations fiscales importantes sont accordées pour une activité de loueur meublé professionnel. Ce dernier n’a pas obligation de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés. Et dans la mesure où la location n’offre pas de prestation de service, la location n'est pas soumise à la TVA.

Un loueur meublé professionnel déclare ses revenus locatifs au régime réel et peut opter pour l’une des impositions suivantes.

• Imposition sur le revenu : les revenus locatifs doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
• Imposition sur les sociétés : les revenus locatifs doivent être déclarés via le formulaire n°2065-SD
• Micro-entreprise : les revenus locatifs sont déclarés en tant que chiffre d’affaires de la micro-entreprise. Celui-ci doit être inférieur à 72 600 euros (176 200 euros pour un ou des meublés classés).

Le choix de l’imposition sur le revenu ou l’imposition sur les sociétés permet également de déduire certaines charges : frais de notaire, frais d'entretien ou de gestion, impôts locaux, intérêts d'emprunt… Enfin l’achat du logement meublé peut être amorti en fonction la durée de détention.

Le loueur meublé professionnel bénéficie d’une exonération des plus-values de cession si ses revenus locatifs ont été inférieurs à 90 000 euros HT au cours des 2 dernières années et que son activité a débuté il y a au moins 5 ans. L’exonération est partielle pour des revenus compris entre 90 000 et 126 000 euros HT.

A noter que les revenus perçus en tant que LMP n’entrent pas dans l’assiette de calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Ce sont des biens professionnels.

Pour aller plus loin :

Les différents types de résidences pour investir
Quels sont les dispositifs de défiscalisation ?