Les statuts LMP et LMNP

LMNP ou LMP : comment déterminer votre statut ?

Parmi les dispositifs fiscaux liés à l’investissement locatif, la location meublée obéit à des règles spécifiques.

Ses revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et la qualification LMNP ou LMP s’apprécie au niveau du foyer fiscal.

Vous êtes considéré comme LMP lorsque deux conditions sont réunies :

• les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 €, loyers et charges compris ;
• ces recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer.

À défaut, l’activité reste non professionnelle. La qualification LMNP ou LMP ne résulte donc pas d’une option : elle dépend de la situation fiscale du foyer.

LMNP et LMP : les principales différences

Quelle fiscalité pour une location meublée neuve ?

Qu’il s’agisse d’un appartement classique ou d’une résidence avec services, un logement neuf loué meublé peut relever du micro-BIC ou du régime réel selon le niveau de recettes et le choix fiscal du loueur.

Micro-BIC ou régime réel : quelles différences ?

Pour les revenus perçus à compter de 2026, le seuil du micro-BIC applicable à la location meublée de longue durée est de 83 600 €.

Au régime réel, le terrain n’est pas amortissable puisqu’il n’est pas considéré comme un élément se dépréciant avec le temps.

Comment sont traités les déficits en LMNP et en LMP ?

• En LMNP, les déficits ne s’imputent pas sur le revenu global : ils sont reportables pendant dix ans sur les seuls bénéfices de location meublée non professionnelle.
• En LMP, ils peuvent, sous conditions, s’imputer sur le revenu global sans limitation de montant ; le déficit global non absorbé est reportable pendant six ans.

Les amortissements, eux, ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit, c’est-à-dire que leur déduction est plafonnée par le résultat avant amortissement, l’excédent restant reportable sur les bénéfices futurs.

Que se passe-t-il lors de la revente du logement ?

À la cession, la différence est nette :

• en LMNP, la plus-value relève du régime des particuliers. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel diminuent toutefois le prix d’acquisition retenu pour la calculer, sauf exceptions pour certaines résidences destinées aux étudiants, aux jeunes ou aux personnes âgées et certains établissements sociaux ou médico-sociaux ;
• en LMP, la cession relève du régime des plus-values professionnelles lorsque le logement est inscrit à l’actif, avec des exonérations possibles sous conditions, notamment de durée d’activité et de niveau de recettes.

Concrètement, le statut de LMP ne suffit pas, à lui seul, à exclure le logement de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : les conditions propres aux actifs professionnels restent à vérifier.

Quelles démarches prévoir pour louer un logement neuf meublé ?

Qu’il soit LMNP ou LMP, le loueur doit notamment :

• déclarer le début de son activité sur le guichet des formalités des entreprises dans les 15 jours suivant le premier jour de location, pour obtenir un numéro SIRET (système d’identification du répertoire des établissements) et indiquer son régime d’imposition ;
• acquitter, en principe, la cotisation foncière des entreprises (CFE), sous réserve des exonérations prévues par la réglementation.

Les cotisations sociales suivent des règles distinctes de la seule qualification fiscale LMNP ou LMP.

Elles dépendent également du montant des recettes, du type de location pratiqué et, selon la situation, des autres revenus d’activité du foyer.

LMNP ou LMP : quelle qualification pour votre investissement neuf ?

LMNP et LMP partagent l’imposition en BIC et la possibilité de relever du régime réel, mais diffèrent notamment sur le traitement des déficits et des plus-values. La qualification dépend avant tout des recettes de location meublée du foyer et de ses autres revenus d’activité.

Vous l'aurez compris, le logement, le mode de location et le régime fiscal doivent être étudiés ensemble dès l’achat, car ils déterminent la fiscalité du projet sur la durée.

Pour aller plus loin :

Les différents types de résidences pour investir
Quels sont les dispositifs de défiscalisation ?