Résidence de services : comment réussir son investissement LMNP ?

La fiscalité inhérente aux résidences gérées en location Meublée Non Professionnel (LMNP) est particulièrement avantageuse.

Pourquoi et comment investir dans une résidence de services ? Quelles sont les principales catégories de ces résidences ? Comment réussir son investissement en LMNP ? Éléments de réponse avec Le Plan Immobilier !

Résidence de services : définition

Une résidence gérée ou résidence de services est un immeuble dont les copropriétaires ont décidé de louer et d’en confier la gestion à un exploitant. Elles se composent essentiellement d’appartements privatifs et d’espaces communs partagés entre les occupants.

Ce type de résidence apporte une réponse concrète aux besoins des résidents par le biais d’une offre de services collectifs ciblée (salle de sport, fourniture de linge, espace cafétéria…).

Les résidences de services, éligibles au dispositif LMNP

Les résidences de services reposent sur un contrat de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). Concrètement, le LMNP est un statut attribué aux bailleurs pour un usage non professionnel dans le cadre d’une location meublée.

À noter que l’activité doit être un complément de revenus et non une source de revenus principale.

Dispositif LMNP : quels sont les avantages ?

• Générer des compléments de revenus ;
• Se constituer ou diversifier son patrimoine immobilier ;
• Loyers nets de fiscalité (processus d’amortissement) ;
• Rentabilités attractives ;
• Absence totale de gestion.

Les d’éligibilité critère d’éligibilité au dispositif LMNP

Pour bénéficier du statut LMNP, plusieurs prérequis doivent être remplis :

• Signature d’un contrat de location meublée ;
• Aménagements obligatoires compris dans une location meublée (literie, table, cuisine équipée… etc) ;
• Revenus annuels LMNP inférieurs à 23 000 euros ou à la moitié des revenus globaux du foyer ;
• Déclaration des revenus dans la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (B.I.C).

5 typologies de résidences de services

• Les résidences étudiantes ;
• Les résidences de tourisme. Ce type d’investissement LMNP impose la distorsion des loyers (location de quelques semaines par an) ;
• Les résidences d’affaires (appart'hôtels destinés aux professionnels en déplacement) ;
• Les résidences séniors (non médicalisées). Elles s’adressent aux personnes âgées en perte d’autonomie de se maintenir à domicile ;
• Les résidences médicalisées séniors (EPHAD).

Comment une résidence de services est-elle gérée ?

Pour pouvoir exploiter une résidence de services, une autorisation préfectorale est initialement requise. Elle permet aux investisseurs (aussi appelés copropriétaires) de confier au moyen d’un bail commercial l’exploitation de la résidence à un preneur à bail.

L’exploitant a par pour rôle d’assurer la gestion locative courante de la résidence. Il peut s’agir d’une structure privée, commerciale ou associative.

Quels sont les avantages du bail commercial ?

Le bail commercial en résidence de services désigne un contrat de location signé entre l’investisseur et l’exploitant professionnel. Il permet une grande souplesse dans la rédaction des conditions particulières de location.

Une répartition spécifique des charges est établie, notamment pour l’entretien des logements ou les dépenses courantes en copropriété entre l’investisseur et l’exploitant.

Le montant des loyers est librement fixé entre l’exploitant et l’investisseur, sans encadrement de loyer. Étant donné que l’exploitant devient locataire, les investisseurs sont libérés de toutes contraintes liées à la location ou à la gestion.

L’exploitant est également libre de renoncer à sa faculté de résiliation périodique tous les trois ans. Il est possible de partir sur des baux de base pouvant couvrir une douzaine d’années.

En résumé, bien que le bail commercial ne soit pas une assurance tous risques, il sécurise durablement l’investisseur.

Comment choisir son exploitant ?

• S’assurer que les engagements de location pris par l’exploitant soient cohérents par rapport à la réalité économique ;
• Engager un exploitant expérimenté dans le domaine avec des moyens financiers nécessaires pour développer l’activité.

En somme, bien choisir son exploitant est une règle d’or pour éviter ces écueils. À noter que la taxe foncière, les frais de comptabilité LMNP et de la copropriété doivent être couverts par l’investisseur.

Investissement LMNP : l’essentiel à retenir

Différents types d’investissement LMNP

• Résidences étudiantes ;
• Résidence de tourisme ;
• Résidences d’affaires ;
• Résidences séniors non médicalisées ;
• Résidences séniors médicalisées.

Quels critères prendre en compte pour réussir son investissement ?

• L’emplacement de la résidence et la demande locative ;
• Le prix de vente et la rentabilité locative ;
• La qualité de la gamme de services ;
• La solidité de l’exploitant.

Les principaux avantages d’un investissement en LMNP

• Un investissement accessible ;
• Une absence de gestion ;
• Des avantages fiscaux ;
• Une régularité des loyers.