Investissement locatif : comment faire du cash flow positif ?


Cash flow investissement immobilier

Le cash flow (CF) désigne l'un des principaux indicateurs pour valider la bonne santé financière d'un ménage. Cet anglicisme représente un outil de mesure unique pour juger la qualité d'un projet locatif. Avis aux investisseurs : comment augmenter significativement son CF ?

Comment générer un flux de trésorerie positif dans le cadre d’un investissement locatif ? Le Plan Immobilier fait le point !

 

Définition : qu’est-ce que le cash flow en immobilier ?

Aussi appelé bilan d’exploitation, le cash flow est une mesure des flux de trésorerie. Il s’agit du bénéfice mensuel ou annuel généré par un investissement locatif.

Concrètement, le CF repose sur un système de flux d’entrée (revenus fonciers et charges locatives) et de flux sortants (mensualités du crédit, assurance emprunteur, impôts…) sur une période donnée.

 

Comment calculer le cash flow immobilier ?

On distingue le cash flow brut, le cash flow net ainsi que le cash flow net-net, l’indicateur le plus fiable. Cette dernière version inclut les impôts à payer sur vos revenus locatifs.

 

Bon a savoir

Bon à savoir

Formule de calcul : cash flow net-net

Cash flow net-net = loyer – mensualité de prêt – charges – impôts

 

 

Investissement locatif : comment générer du cash flow positif ?

Un cash flow positif (CF positif) signifie que l’investissement immobilier « s’auto-finance ». Autrement dit, les gains excèdent les charges inhérentes à l’opération immobilière (mensualités du crédit immobilier, charges locatives et fiscalité).

À l’inverse, plus le cash-flow est négatif et plus vous devrez assumer les charges ou les impôts avec d’autres sources de revenus. Découvrez comment optimiser la gestion de votre cashflow.

Bien choisir son logement

Avant de se lancer dans un investissement locatif, il est primordial d’étudier le profil des biens disponibles à la vente (prix au mètre carré, charges, dossier de performances énergétiques…).

Les logements au fort potentiel font l’objet d’une concurrence rude. Être réactif est donc primordial pour l’achat d’un logement aux caractéristiques plébiscitées (studios, T2, balcons, terrasses…).

La durée du crédit immobilier

La durée d’emprunt détermine le CF généré. Plus la durée du prêt immobilier est courte (8, 10 ou 12 ans), plus il est difficile de réaliser un CF positif.

A contrario, rallonger la période d’emprunt diminue les échéances mensuelles. Or mathématiquement, si les charges mensuelles sont réduites et que le loyer reste inchangé, alors les chances d’améliorer le cash flow s’accentuent.

Cette pratique est néanmoins à double tranchant. Plus la durée de l’emprunt est allongée, plus les dépenses supplémentaires en termes d’intérêts et d’assurance de prêt s’élèvent. Ainsi, l’essentiel est de trouver l’équilibre juste entre : le rallongement du prêt et l’augmentation du CF.

Optimiser toutes les dépenses liées au crédit immobilier

  • Négocier le prix affiché sur le bien immobilier avec le vendeur ;
  • Obtenir le meilleur taux d’intérêt auprès de l’établissement prêteur ou bancaire ;
  • Utiliser un différé de crédit. Cette option dispense le souscripteur de rembourser le capital et les intérêts durant une période négociée ;
  • Souscrire une assurance sur le prêt immobilier plus avantageuse que celle proposée par la banque ou l’établissement prêteur. Faire appel à un courtier en assurance peut être judicieux ;
  • Optimiser la fiscalité en sollicitant un expert-comptable ;
  • Augmenter la rentabilité locative en divisant le bien immobilier. Par exemple, en louant des chambres individuelles au sein d’un logement en colocation.

La location de courte durée

Opter pour la location de courte durée augmente le rendement locatif (tarifs par nuitée plus élevés qu’une location à l’année).

Un immeuble de rapport plutôt qu’un seul logement ?

Enfin, une solution qui n’est pas à la portée de tous les investisseurs : l’achat d'un lot en copropriété. Investir dans plusieurs logements au sein d’une résidence diminue le prix au mètre carré.

Cet investissement immobilier est réputé pour être particulièrement rentable. Ce type d’opération nécessite toutefois suffisamment d’expérience dans le domaine.

 

Les avantages du cash flow positif 

Réaliser un cash flow positif sur un investissement immobilier peut progressivement constituer une source de revenu complémentaire. Meilleur sera votre CF et plus vous bénéficierez d’avantages financiers.

En parallèle, démontrer sa capacité à investir dans l’immobilier est un signal très positif auprès des banques ou des établissements prêteurs. Les portes s’ouvriront un peu plus facilement pour le financement de futurs projets similaires.

Prenons un exemple concret : 

  • Prix de vente du bien : 100 000
  • Mensualité due par le locataire : 500 €

Le rendement brut (hors charges et fiscalité) s'élève à 6 %.

  • Taux de crédit accordé à l'acquéreur : 2 %
  • Durée de l'emprunt : 25 ans, soit des mensualités de 424 €

On obtient un cash flow immobilier positif de 76 €

 

Comment évaluer la rentabilité locative d’un investissement ?

Pour connaître la rentabilité locative d’un investissement locatif, il suffit de connaître votre cash-flow annuel et le loyer que vous allez imposer.

Le calcul consiste à diviser le revenu net (avant imposition) par le capital initial investi. Le résultat définit les gains réels de votre investissement locatif. Les investisseurs estiment qu’un bon rendement locatif doit être compris entre 5 et 10 %.

Dans l’ensemble, plusieurs leviers permettent d’améliorer les résultats de votre cash flow. Le potentiel d’un investissement locatif varie grandement en fonction de la capacité d’hébergement du logement.

 

Investissement locatif : pourquoi investir dans un logement neuf ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, une acquisition immobilière dans le neuf offre de multiples avantages financiers. Parmi eux : une réduction des frais de notaire, l’exonération temporaire de la taxe foncière ou encore une réduction d'impôt à travers le dispositif Pinel +.

Les avantages du neuf

 

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