4 questions à se poser avant de se lancer dans l’investissement locatif

Question 1 : pourquoi se lancer dans l’investissement locatif ?

Avant d’acheter pour louer, il faut tout simplement savoir ce qui motive à réaliser une telle opération. Les raisons peuvent être nombreuses et pouvoir les cibler permettra d’orienter plus facilement vos choix futurs en matière de type de bien, de localisation et de financement.

Il convient de savoir si cet investissement locatif a, par exemple, pour but de :

• s’assurer un complément de retraite
• placer de l’argent momentanément et récupérer l'usage du bien immobilier plus tard pour soi-même ou ses descendants
• se créer un patrimoine et le transmettre aux ayants droit
• bénéficier d’une réduction d’impôts, comme c’est le cas aujourd’hui avec le dispositif Jeanbrun (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), successeur de la loi Pinel éteinte depuis le 31 décembre 2024

Question 2 : comment financer un investissement locatif ?

La deuxième question à se poser avant de réaliser un investissement locatif est celle du financement. Même si vous possédez les fonds nécessaires pour l’achat comptant d'un bien immobilier, il est parfois préférable d’emprunter.

Dans le cadre des règles du Haut Conseil de stabilité financière (taux d’effort plafonné à 35 % des revenus nets, durée maximale de 25 ans), un crédit immobilier couvre généralement une part majeure du prix du logement, les banques demandant désormais presque systématiquement un apport personnel pour valider le dossier.

De plus, il est possible de déduire les intérêts d’emprunts des loyers perçus. Attention toutefois si vous avez déjà un crédit immobilier ou un crédit à la consommation en cours de remboursement, les banques pourront être réticentes à vous accorder un autre prêt immobilier.

Parmi les solutions de financement, il est possible de contracter un prêt dit « In fine ». Avec ce type de prêt, vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du crédit et le capital est remboursé en une seule fois au lieu d’être amorti. 

Enfin, si votre capital vous le permet, vous pouvez acheter comptant. L’avantage ? L’opération est rapide, il n’y a aucun dossier bancaire à déposer, et vous ne devez rien à votre banque.

Question 3 : faut-il investir dans l’ancien ou le neuf ?

Au-delà des simples préférences personnelles, la question d'investir dans l'immobilier neuf ou l'immobilier ancien peut se poser au niveau du contexte financier et de vos motivations. 

Ainsi, le neuf correspond davantage aux attentes des acheteurs se lançant dans l’investissement locatif pour bénéficier de réductions d’impôts. En revanche, le bien immobilier risque de ne pas être disponible rapidement alors que l’argent aura été avancé. 

À l’inverse, l’ancien affiche un coût d’achat moins élevé et des perspectives de plus-values supérieures. Il est malgré tout important de bien cibler le montant des travaux à réaliser et des charges d'entretien afin d’éviter des mauvaises surprises.

Question 4 : où investir dans le locatif ?

Dans la plupart des cas, les investisseurs préfèrent investir à proximité de chez eux ou dans leur ville. Cela est rassurant d'acheter un bien immobilier dans un secteur connu et maîtrisé.  Ce raisonnement est cohérent mais ne doit pas s’appuyer uniquement ce ressenti.

Autres conseils pour un investissement locatif réussi : se renseigner sur le nombre de logements vacants sur la commune (surtout les grandes) et se projeter sur 10 ou 15 ans.

Quels sont les grands projets immobiliers ou d’infrastructures qui vont se créer ? Comment vont se développer les grands axes et les transports ? Quel flux migratoire est attendu à moyen et long terme ? Autant d’éléments qui vous permettront de cibler une zone, un bien éventuel et des locataires.

Si vous décidez d’investir loin de chez vous, il est primordial de vous rendre sur place afin de vous renseigner avec d’autant plus de vigilance sur les points précédemment cités et sur le potentiel locatif du territoire.

Si cela est impossible, vous pouvez faire appel à un professionnel. Cela était très courant pour les investissements réalisés sous le dispositif Pinel.

Pour aller plus loin :

Guide de la loi Jeanbrun : fonctionnement, conditions et avantages
Les différents types de résidences pour investir