Tour d'horizon des principales règles en vigueur et leurs implications concrètes pour votre projet immobilier.
Présenté par Le Plan Immobilier.
Les aides à l'achat dans l'immobilier neuf : des dispositifs recentrés
L'accession à la propriété dans l'immobilier neuf reste soutenue par plusieurs mécanismes publics.
Leurs conditions ont toutefois été resserrées afin de cibler prioritairement les ménages modestes et les zones tendues.
Le Prêt à Taux Zéro, étendu sur tout le territoire
Le Prêt à Taux Zéro ou PTZ permet de financer une partie de votre résidence principale sans intérêts, en complément d'un crédit immobilier classique. Il est réservé aux primo-accédants, sous conditions de ressources calculées à partir du revenu fiscal de référence.
Le montant accordé dépend :
- Du zonage (A, A bis, B1…) ;
- De la composition du foyer ;
- Du coût total de l'opération.
Dans le cadre d'une acquisition en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), le PTZ peut être combiné avec un différé d'amortissement, facilitant ainsi la gestion de trésorerie pendant la phase de construction.
Un taux d'effort strictement encadré
- Durée de prêt limitée à 25 ans ;
- Possibilité d'allongement de 2 ans en cas d'acquisition en VEFA ;
- Dérogations bancaires encadrées.
Le Bail Réel Solidaire (BRS)
Le BRS repose sur la dissociation du foncier et du bâti. L'acquéreur devient propriétaire du logement, tandis qu'un organisme foncier solidaire conserve le terrain.
Ce mécanisme permet une décote significative du prix d'acquisition, parfois comprise entre 20 % et 40 % selon les territoires.
La TVA réduite à 5,5 %
Dans certains quartiers prioritaires ou secteurs de l'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU), il est possible de bénéficier d'une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %.
En contrepartie, un engagement de résidence principale et une durée minimale de conservation du bien sont exigés.
Investissement locatif : un cadre fiscal redessiné
Le paysage fiscal de l'immobilier neuf traverse une phase de transition qui invite les investisseurs à revoir leur approche.
La fin du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel n'est plus ouvert aux nouveaux investissements. Les opérations antérieurement engagées continuent toutefois de produire leurs effets fiscaux jusqu'à extinction des engagements locatifs souscrits.
Cette évolution conduit les investisseurs à arbitrer davantage entre rendement locatif, valorisation patrimoniale et optimisation fiscale.
Le dispositif Jeanbrun : une fenêtre de tir limitée pour les investisseurs
Face au recul du Pinel, le législateur a introduit un nouveau mécanisme de soutien à l'investissement locatif privé : le dispositif Jeanbrun.
Entré en vigueur en février 2026 avec la publication de la loi de finances 2026, il constitue la pierre angulaire du plan de relance logement porté par le gouvernement.
Sa philosophie repose sur une logique de transition : présenté comme une mesure exceptionnelle, le dispositif est strictement limité à trois ans d'application.
Son abrogation est d'ores et déjà programmée au 37e mois suivant son entrée en vigueur, ce qui confère à cette opportunité fiscale un caractère d'urgence inédit.
Pour les investisseurs, cette contrainte calendaire impose d'engager rapidement leur projet d'acquisition afin de pouvoir en bénéficier.
Au-delà de l'avantage fiscal, le dispositif Jeanbrun poursuit un objectif structurel : stimuler la construction neuve et étoffer l'offre locative sur l'ensemble du territoire, contribuant ainsi au choc d'offre attendu par les professionnels du secteur.
Le statut LMNP comme alternative
Le régime de loueur meublé non professionnel (LMNP) demeure attractif grâce au mécanisme d'amortissement comptable.
Les règles relatives au calcul des plus-values sont cependant amenées à évoluer, ce qui renforce la nécessité d'un accompagnement expert en amont de tout investissement.
| Dispositif | Avantage principal | Public cible | Contraintes |
|---|---|---|---|
| PTZ | Financement sans intérêts | Primo-accédants | Plafonds de ressources |
| BRS | Décote sur le prix | Ménages modestes | Conditions de revente |
| TVA 5,5 % | Réduction du coût global | Zones ANRU | Engagement de conservation |
| Jeanbrun | Avantage fiscal à l'investissement | Investisseurs locatifs | Dispositif limité à 3 ans |
| LMNP | Amortissement fiscal | Investisseurs | Fiscalité évolutive |
Crédit immobilier : vers une stabilisation progressive
Après une phase de forte remontée, les taux des crédits immobiliers affichent des signes de stabilisation.
Cette accalmie améliore la visibilité des projets d'acquisition, même si les critères d'octroi demeurent exigeants.
Le respect du taux d'effort et l'exigence d'un apport personnel solide conditionnent désormais la faisabilité de nombreux dossiers.
RE2020 : des exigences environnementales accrues
La Réglementation Environnementale 2020 (RE2020) renforce les standards énergétiques et carbone applicables aux constructions neuves. Elle impose notamment :
- Une réduction de l'empreinte carbone des bâtiments ;
- Une amélioration du confort d'été ;
- Une performance énergétique renforcée.
Selon les professionnels du secteur, ces exigences contribuent à la valorisation patrimoniale des logements neufs sur le long terme.
« La RE2020 transforme durablement la conception des programmes immobiliers et renforce l'attractivité des biens performants sur le marché », souligne un expert en urbanisme dans une récente analyse sectorielle.
Ce que cela change concrètement pour votre projet
Ces évolutions réglementaires appellent une approche stratégique et documentée de votre acquisition :
- Anticipez votre capacité d'emprunt et votre taux d'effort ;
- Optimisez votre montage financier (PTZ, BRS, TVA réduite) ;
- Identifiez les dispositifs fiscaux adaptés à votre situation, notamment le Jeanbrun dont la fenêtre d'application est strictement limitée ;
- Adaptez votre stratégie en cas d'investissement locatif ;
- Intégrez la performance environnementale dans votre réflexion patrimoniale.
L'immobilier neuf demeure un marché sécurisé, encadré par des garanties solides — garantie financière d'achèvement et garantie décennale.
Une veille réglementaire régulière reste néanmoins indispensable pour conduire votre opération dans les meilleures conditions.
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