Pour l'investisseur locatif qui pilote déjà son exposition fiscale, trois variables commandent l'arbitrage : le risque de réintégration des amortissements à la cession, l'articulation avec l'existant (LMNP, SCI), et les leviers de transmission.
Amortissement et plus-value : le coût fiscal différé
Le point structurant — et le plus souvent sous-estimé — tient à l'impact des amortissements sur la plus-value imposable à la cession. Les amortissements déduits annuellement viennent en diminution du prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value.
Sur un bien acquis 300 000 €, après dix ans d'amortissement à 3,5 % sur 80 % (soit 8 400 €/an), le prix d'acquisition fiscal tombe à 216 000 €. La plus-value imposable est mécaniquement majorée d'autant.
Sur le plan doctrinal, la situation reste à préciser. Pour le LMNP, la réintégration des amortissements à la revente est expressément codifiée à l'art. 150 VB III du CGI, introduit par l'art. 84 de la LF 2025 (loi n° 2025-127 du 14/02/2025). Pour le dispositif Jeanbrun (art. 47 LF 2026, loi n° 2026-103), aucune disposition équivalente n'est expressément prévue à ce jour.
La majorité des praticiens retient néanmoins la réintégration par analogie à titre conservatoire — le BOFiP n'ayant pas encore publié sa doctrine sur ce point, instruction attendue au second semestre 2026. Toute simulation patrimoniale sérieuse doit modéliser les deux hypothèses.
Ce différé fiscal ne s'annule qu'avec la durée de détention. Les abattements du droit commun s'appliquent : exonération totale d'IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans. La loi Jeanbrun est donc optimale pour un investisseur qui ne revend pas — ou qui revend après le seuil d'exonération totale.
En dessous, le gain annuel sur revenus fonciers doit être mis en regard du surcoût fiscal à la sortie dans une simulation actualisée.
Un affichage du DPE
Pour un bien loué en niveau social ou très social, cette voie de sortie mérite d'être intégrée dès l'acquisition dans le montage patrimonial.
Arbitrage Jeanbrun / LMNP : deux logiques fiscales incompatibles
L'investisseur déjà positionné en LMNP au réel connaît la mécanique de l'amortissement comptable. La loi Jeanbrun transpose ce principe en location nue, dans un cadre fiscal distinct, avec des contraintes spécifiques : engagement locatif de 9 ans, plafonnement des loyers, logement collectif exclusivement.
Le choix entre les deux régimes repose sur plusieurs variables. Le LMNP offre une liberté de gestion supérieure et un amortissement non plafonné en valeur absolue.
La loi Jeanbrun, en location nue, évite la requalification en activité commerciale, supprime le risque de basculement en LMP au-delà de 23 000 €/an de recettes meublées, et ouvre l'imputation du déficit foncier sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an — un levier absent du régime BIC.
Sur ce dernier point, une ambiguïté juridique résiduelle mérite d'être signalée. Plusieurs fiscalistes relèvent que les amortissements étant des charges calculées — et non des dépenses réellement décaissées —, leur imputation sur le revenu global pourrait être contestée par l'administration fiscale.
La doctrine BOFiP sur ce point précis n'est pas encore publiée. Là encore, la prudence commande d'attendre l'instruction officielle avant de bâtir une simulation sur cette hypothèse.
| Critère | Loi Jeanbrun (location nue) | LMNP au réel |
|---|---|---|
| Amortissement | Oui — plafonné (8 à 12 k€/an) | Oui — non plafonné |
| Déficit sur revenu global | Oui — 10 700 €/an (sous réserve doctrine BOFiP) | Non (report sur BIC seulement) |
| Risque LMP | Aucun | Au-delà de 23 000 €/an |
| Engagement locatif | 9 ans minimum | Aucun |
| Plafond de loyer | Oui (−15 % à −45 %) | Non |
| Plus-value à la sortie | Réintégration amortissements (doctrine à confirmer S2 2026) | Réintégration amortissements (art. 150 VB III CGI, LF 2025) |
Intégration dans une stratégie de transmission
La loi Jeanbrun ouvre des perspectives en matière de transmission que la pratique notariale n'a pas encore pleinement documentées. Un bien acquis sous ce dispositif peut faire l'objet d'une donation en pleine propriété ou en démembrement — sous réserve que le donataire reprenne l'engagement locatif pour la durée restante, par analogie avec la doctrine Pinel constante, en attendant une instruction BOFiP spécifique.
Le démembrement temporaire mérite une attention particulière : la nue-propriété transmise aux héritiers valorise le bien hors IFI pour le nu-propriétaire (l'usufruitier demeurant seul redevable, conformément au BOFiP BOI-PAT-IFI-20-20-30-10), tandis que l'amortissement continue de s'imputer sur les revenus fonciers de l'usufruitier.
Ce schéma — réduction d'assiette IFI, préparation de la transmission sur valeur de nue-propriété décotée, purge de plus-value latente en cas de donation en année 9 (art. 150 VB II-1 CGI) — doit être structuré avec un notaire avant toute mise en œuvre, aucune doctrine fiscale spécifique au Jeanbrun n'étant encore publiée sur ce point.
Les conditions d'éligibilité comme filtre de sélection des actifs
Pour l'investisseur expérimenté, les contraintes d'éligibilité ne sont pas des obstacles — ce sont des filtres de sélection. Seuls les logements collectifs neufs acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 (ou en VEFA sur cette période) entrent dans le périmètre. L'exclusion des maisons individuelles concentre l'offre sur les programmes urbains et périurbains à forte liquidité locative.
L'absence de zonage géographique — rupture nette avec le Pinel — ouvre théoriquement l'ensemble du territoire. En pratique, la contrainte de loyer plafonné (−15 % à −45 % sous le marché) impose de cibler des marchés où la tension locative absorbe cette décote sans dégrader le taux d'occupation.
Villes universitaires de second rang, bassins d'emploi tertiaire en croissance, zones frontalières : ces marchés offrent les conditions de rendement net compatibles avec l'engagement de 9 ans.
Construire la simulation avant l'acquisition
La rentabilité réelle de la loi Jeanbrun ne se lit pas sur un taux facial. Elle se calcule sur un horizon de détention défini, en intégrant quatre paramètres simultanément : le gain fiscal annuel net (amortissement × TMI), l'économie sur déficit foncier imputable, le surcoût de plus-value à la cession en cas de revente avant exonération totale, et le différentiel de loyer par rapport au marché libre.
Pour une TMI à 41 %, un bien à 350 000 € en loyer social (4,5 % sur 280 000 €) génère 12 600 € d'amortissement annuel, soit 5 166 € d'économie d'impôt par an — avant prise en compte du déficit foncier éventuel.
Sur 22 ans avec exonération totale de plus-value, le bilan fiscal est structurellement positif dans l'hypothèse d'une non-réintégration des amortissements. Dans l'hypothèse inverse, la simulation actualisée sur la durée effective de détention est non négociable avant tout engagement.
Pour aller plus loin :
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