Inscrit dans la loi de finances 2026 et imposé via l'article 49.3, ce mécanisme introduit un principe inédit dans le paysage de la location nue : l'amortissement fiscal du bien immobilier.
Son entrée en vigueur est attendue au lendemain de la publication de la loi — prévue vers la mi-février 2026 —, pour des acquisitions éligibles jusqu'au 31 décembre 2028.
Derrière la technicité du dispositif se profile un objectif politique clair : refaire de l'investissement locatif une option crédible pour les particuliers, soutenir la production de logements neufs et enrayer une pénurie locative qui fragilise le marché depuis plusieurs années.
Un contexte de crise pour le Logement neuf
Les chiffres sont éloquents. En 2025, moins de 10 000 logements neufs ont été vendus à des investisseurs particuliers, contre une moyenne de 60 000 par an sous l'ère Pinel.
Entre décembre 2024 et novembre 2025, seuls 272 692 logements ont été mis en chantier en France — soit une chute de 22,2 % par rapport à la moyenne des cinq années précédentes, selon les données du Service des données et études statistiques du ministère de la Transition écologique.
L'offre locative privée, elle, a reculé de 15 % en cinq ans, touchant en priorité étudiants, apprentis et jeunes actifs.
Dans leur rapport remis au Gouvernement à l'été 2025, les parlementaires missionnés sur la relance de l'investissement locatif avaient averti sans détour : « sans mécanisme fiscal structurant, la production de logements neufs restera durablement affaiblie ». Le message a été entendu.
Le dispositif Jeanbrun s'inscrit au cœur du plan « Relance logement » lancé par le Gouvernement le 23 janvier 2026, dont l'ambition affichée est de construire 2 millions de logements d'ici 2030.
L'objectif intermédiaire : 50 000 logements locatifs privés supplémentaires dès cette année, auxquels s'ajoutent 125 000 logements dans le parc social.
Le dispositif Jeanbrun : comment fonctionne le statut de bailleur privé ?
Un amortissement appliqué à la location nue
Là où le Pinel accordait une réduction d'impôt proportionnelle au prix d'acquisition, le dispositif Jeanbrun emprunte une toute autre logique : celle de l'amortissement fiscal du bien, jusqu'alors réservé aux régimes de location meublée. Une rupture conceptuelle autant que fiscale.
Concrètement, la base amortissable est plafonnée à 80 % du prix d'achat — la quote-part foncière, estimée à 20 %, étant exclue du calcul. Le taux d'amortissement annuel, et son plafond en valeur absolue, varient selon le niveau de loyer consenti par le bailleur :
- 3,5 % pour la location intermédiaire (loyer plafonné à -15 % du marché), dans la limite de 8 000 € par an ;
- 4,5 % pour la location sociale (loyer plafonné à -30 % du marché), dans la limite de 10 000 € par an ;
- 5,5 % pour la location très sociale (loyer plafonné à -45 % du marché), dans la limite de 12 000 € par an.
Plus le loyer est modéré, plus l'avantage fiscal est bonifié : une architecture délibérément incitative, pensée pour orienter l'épargne privée vers le logement abordable.
Autre distinction notable par rapport au régime Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) post-réforme 2025 : les amortissements déduits des loyers ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
Il s'agit donc d'une économie d'impôt définitive — et non d'un simple report de fiscalité.
Quelles conditions d'éligibilité ?
- Logement situé dans un immeuble collectif (les maisons individuelles sont explicitement exclues) ;
- Location nue à usage de résidence principale du locataire ;
- Engagement de location d'au moins 9 ans ;
- Respect des plafonds de loyers (intermédiaire, social ou très social) ;
- Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal ou à un proche au deuxième degré ;
- Application dans le cadre du régime réel d'imposition ;
- Acquisitions réalisées entre la publication de la loi de finances 2026 et le 31 décembre 2028.
À noter qu'aucun zonage géographique n'est imposé.
Contrairement au Pinel, qui cantonnait les investissements aux zones A, A bis et B1, le dispositif Jeanbrun est applicable partout en France — une liberté inédite qui élargit considérablement le périmètre d'action des investisseurs.
Pourquoi l'amortissement change la logique fiscale ?
- Optimisation progressive des revenus fonciers ;
- Effet renforcé en cas de taux marginal d'imposition (TMI) élevé ;
- Approche patrimoniale long terme.
Quel impact pour l'investissement en VEFA ?
Le dispositif cible directement l'immobilier neuf, et notamment les acquisitions réalisées en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) — aussi appelé achat sur plan.
Pour être éligible, un logement neuf doit satisfaire à trois conditions cumulatives : être achevé après la date de publication de la loi de finances 2026, respecter la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020), et afficher un DPE classé A ou B à la livraison.
En pratique, tout programme neuf livré à compter de 2026 répond à ces critères sans démarche particulière de la part de l'acquéreur.
Pour les investisseurs avertis, la question centrale demeure entière : l'amortissement compense-t-il l'absence de réduction d'impôt immédiate ? La réponse ne saurait être univoque.
Elle dépend de plusieurs paramètres décisifs :
- De la tranche marginale d'imposition de l'acquéreur — l'effet de l'amortissement étant d'autant plus puissant que la TMI est élevée ;
- Du rendement locatif du programme et du niveau de loyer retenu ;
- Du niveau de charges et de taxe foncière ;
- De l'horizon de détention envisagé.
Les logements neufs conservent par ailleurs des atouts structurels qui confortent leur attractivité : conformité aux normes de la RE2020, frais de notaire réduits, performance énergétique supérieure et demande locative soutenue dans les zones tendues.
Faut-il investir en 2026 avec le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun ne promet pas un gain fiscal immédiat : il construit une rentabilité dans la durée.
C'est précisément ce changement de paradigme qui le distingue de ses prédécesseurs — et qui en fait un outil taillé pour les investisseurs privilégiant la constitution patrimoniale à l'optimisation fiscale de court terme.
Dans un marché du logement neuf encore en phase d'ajustement, la lisibilité fiscale de l'immobilier représente un atout réel.
Mais elle ne dispense pas d'une analyse rigoureuse : une simulation intégrant régime réel, taux d'amortissement applicable, taux d'effort et projection de valorisation reste indispensable avant tout engagement.
Pour aller plus loin :
