Derrière cette réforme, l’objectif est clair : redonner de l’attractivité aux investisseurs tout en favorisant la production de logement neuf. Dès l’introduction, plusieurs mesures fiscales structurantes sont annoncées, dont un amortissement renforcé et une simplification du régime locatif.
Découvrez en quoi ce nouveau statut pourrait transformer votre stratégie d’investissement dans l’immobilier neuf.
Présenté par Le Plan Immobilier.
Pourquoi créer un nouveau statut du bailleur privé ?
Un investissement locatif fragilisé
Ces dernières années, l’investissement dans l’immobilier neuf a chuté sous l’effet de trois facteurs : la hausse des taux, des coûts de construction liés à la réglementation environnementale et une forte baisse de la délivrance des permis de construire. Les mises en vente en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) ont diminué de plus de 30 % sur un an selon les chiffres officiels publiés au printemps 2025.
Les investisseurs, essentiels à l’équilibre du marché locatif, ont progressivement quitté le neuf, rendant indispensable une intervention structurelle. Comme le souligne un expert de l’Observatoire de la Construction Neuve, « la contraction de l’offre locative privée crée un effet domino sur les territoires où la pression démographique reste forte ».
Des freins multiples pour les bailleurs
Les parlementaires identifient plusieurs obstacles : une fiscalité jugée trop lourde, une lisibilité limitée des dispositifs de défiscalisation et une complexité réglementaire croissante. Le statut actuel du bailleur privé manque de cohérence pour encourager durablement la location.
Selon une analyse récente du cabinet Adéquation, « l’empilement des dispositifs et l’incertitude fiscale ont accéléré la sortie des investisseurs, notamment sur les marchés tendus ».
Les objectifs de la réforme
À travers ce nouveau statut, l’État veut atteindre plusieurs cibles : remettre en mouvement l’offre locative, encourager la construction de programmes neufs et moderniser les régimes existants. L’idée directrice est de créer un cadre unique, stable et attractif, tourné vers la qualité du logement neuf.
Un urbaniste du Plan Urbanisme Construction Architecture (PUCA) rappelle d’ailleurs que « la qualité d’usage des logements neufs, devenue centrale avec la RE2020 (Réglementation Environnementale 2020), doit être intégrée dans une vision globale incluant le statut du bailleur ».
Objectif du nouveau statut
- Alléger la fiscalité des bailleurs.
- Encourager la construction neuve.
- Simplifier les régimes existants.
Que prévoit ce nouveau statut du bailleur privé ?
Des mesures fiscales renforcées
L’un des piliers du dispositif repose sur un amortissement simplifié, inspiré du régime professionnel, permettant de déduire une part importante du prix du bien. Le gouvernement souhaite également réaménager le micro-foncier pour intégrer le neuf plus efficacement.
Ce statut pourrait devenir le principal levier de relance du programme immobilier neuf, en rendant plus prévisible la charge fiscale des bailleurs. Un fiscaliste spécialisé dans l’immobilier neuf estime d’ailleurs que « la visibilité donnée à long terme est l’élément le plus attendu par les investisseurs particuliers ».
Un lien direct avec le logement neuf
Le texte privilégie les logements acquis en VEFA ou livrés récemment, afin de soutenir un marché en tension. Les performances énergétiques imposées par la RE2020 permettent aussi d’encourager une offre qualitative et économe en énergie.
Un architecte spécialisé dans l’habitat bas carbone confirme cette tendance : « les bâtiments neufs conçus ces deux dernières années offrent une efficacité thermique nettement supérieure, ce qui réduit les charges et renforce l’attractivité locative ».
Quid des conditions d’éligibilité ?
Les contours précis sont en cours de finalisation, mais plusieurs obligations se dessinent :
- La mise en location sur une longue durée ;
- Un éventuel plafonnement des loyers ;
- Le maintien du niveau de performance énergétique.
Concrètement, cet engagement pourrait couvrir une période allant de 6 ans à une douzaine d'années.
Statut du bailleur privé : les principales évolutions
| Éléments | Ancien cadre | Nouveau statut | Impact pour le neuf |
|---|---|---|---|
| Fiscalité | Dispositifs multiples | Amortissement central | Plus attractif |
| Lisibilité | Complexité accrue | Cadre unifié | Meilleure compréhension |
| Accès au neuf | Variable selon dispositif | Ouverture facilitée | Soutien à la VEFA |
Quels impacts pour les investisseurs dans l’immobilier neuf ?
Un achat en programme neuf facilité
Grâce à une fiscalité plus lisible et un amortissement élargi, le nouveau statut pourrait réduire le coût d’entrée pour les investisseurs. Le différé d’amortissement, souvent appliqué lors d’un achat en VEFA, deviendrait plus avantageux pour étaler l’effort financier.
Un économiste de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) note qu’« une part croissante des investisseurs recherche aujourd’hui des produits locatifs neufs sécurisés, avec un modèle économique plus prévisible ».
Un comparatif favorable face à l’ancien
Le neuf garde plusieurs atouts :
- La conformité avec les normes de la RE2020 ;
- Des loyers plus stables ;
- Une attractivité locative dans les villes où la demande excède l’offre.
Derrière ce nouveau statut, la compétitivité du logement neuf pourrait encore se renforcer.
Un bureau d’études thermiques rappelle que « les logements neufs affichent en moyenne 40 % de performance énergétique supplémentaire par rapport à un bien rénové, ce qui sécurise la valeur locative ».
Les bonnes pratiques avant d'investir
Avant d’investir dans un logement neuf, il reste essentiel d’analyser votre taux d’effort, votre enveloppe de financement et la dynamique locative locale. Les experts recommandent également de vérifier la cohérence entre prix d’achat, niveau de loyer et durée d’engagement exigée.
Un spécialiste du financement immobilier rappelle ainsi que « l’équilibre entre mensualité, rendement et niveau de risque doit être évalué très tôt pour maximiser la réussite de l’opération ».
Limites et points de vigilance
Un dispositif qui ne couvrira pas tous les biens
Le statut vise prioritairement le neuf et les logements très performants. Les biens anciens hors rénovation lourde seront peu concernés.
Des critiques du secteur
Certaines fédérations estiment que la réforme reste insuffisante pour redresser rapidement la production de logements neufs. Les acteurs attendent des mesures complémentaires sur le financement et la simplification administrative.
Un représentant d’un grand cabinet d’architecture rappelle que « la production neuve dépend aussi de la capacité à accélérer les autorisations d’urbanisme et à stabiliser les règles locales ».
Ce qu’il faudra surveiller
Les discussions finales autour des plafonds de loyers, des travaux obligatoires et de la fiscalité réelle seront déterminantes pour mesurer l’intérêt du dispositif.
La question centrale restera de savoir si ce statut pourra réellement rééquilibrer le marché du immobilier neuf.
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