Si les règles restent globalement stables, la loi de finances pour 2026 a acté une réforme structurelle de la fiscalité des logements vacants, dont les effets se feront sentir dès 2027.
Taxe foncière : un impôt très sensible aux décisions locales
La taxe foncière est calculée à partir de la valeur locative cadastrale et des taux votés localement. Elle est établie pour l'année entière d'après la situation constatée au 1er janvier.
En pratique, la hausse peut résulter de deux leviers distincts : la revalorisation annuelle des bases cadastrales et les décisions fiscales des communes et intercommunalités. Les écarts d'imposition peuvent dès lors être significatifs d'un territoire à l'autre.
Logements vacants en 2026 : TLV et THLV, deux régimes qui coexistent
La fiscalité de la vacance repose, en 2026, sur deux dispositifs distincts : la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV). La première s'applique de plein droit en zone tendue ; la seconde peut être instaurée par délibération locale dans les communes non soumises à la TLV.
TLV : une taxe nationale en zone tendue
La TLV frappe les logements inoccupés — non meublés — depuis au moins un an au 1er janvier, dans les communes dont la liste est fixée par décret.
Son calcul obéit à un cadre national : le montant est obtenu en multipliant la valeur locative cadastrale par un taux fixé à 17 % la première année d'imposition, puis à 34 % les années suivantes. Le produit de la TLV est intégralement reversé à l'Anah.
THLV : une taxe locale hors zone TLV
Pour les logements situés dans des communes non soumises à la TLV, la THLV peut s'appliquer si la collectivité l'a instituée par délibération. Les conditions d'assujettissement, les cas d'exonération et l'articulation avec la notion de vacance sont précisés sur Service-Public.
Vacant ou résidence secondaire : une distinction déterminante
- La TLV concerne les logements vacants situés en zone tendue ;
- La THRS s'applique aux résidences secondaires (logements meublés) ;
- Les exonérations et modalités de calcul diffèrent selon la taxe applicable.
Résidences secondaires : la THRS et sa majoration en zone tendue
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) reste due par tout propriétaire ou usufruitier d'un logement meublé ne constituant pas sa résidence principale.
Certaines communes sont habilitées à voter une majoration de la part de taxe leur revenant, notamment dans les zones où s'applique la TLV. Cette majoration peut être comprise entre 5 % et 60 % selon les délibérations locales.
Ce qui change dès 2026 : une réforme actée pour 2027 sur la vacance
Publiée au Journal officiel le 19 février 2026, la loi de finances pour 2026 prévoit une réforme structurelle de la fiscalité des logements vacants, applicable à compter de 2027. Elle instaure notamment une taxe unifiée sur la vacance et fait évoluer le cadre juridique existant.
À retenir pour 2026 : la TLV et la THLV continuent de s'appliquer selon les règles actuelles. La réforme constitue avant tout un jalon de vigilance pour l'actualisation de votre veille réglementaire en 2027.
| Impôt | Biens concernés | Décision / cadre | Repère 2026 |
|---|---|---|---|
| Taxe foncière | Propriétés bâties/non bâties | Taux votés localement + base cadastrale | Situation au 1er janvier |
| TLV | Logements vacants en zone tendue | État (cadre national) | 17 % (an 1) / 34 % (années suivantes) |
| THLV | Logements vacants hors TLV | Commune (délibération) | Règles locales + cadre Service-Public |
| THRS | Résidences secondaires (meublés) | Commune (et majoration possible) | Majoration possible 5 % à 60 % en zone concernée |
Comment limiter l'impact fiscal : leviers concrets
Les leviers disponibles varient selon la taxe concernée, mais plusieurs réflexes s'appliquent de manière transversale.
- Documenter toute situation de vacance subie — travaux, impossibilité d'occupation, démarches engagées — afin de sécuriser votre position en cas de contestation.
- Éviter la vacance prolongée lorsque le bien est situé en zone TLV : la situation au 1er janvier est décisive, et la taxation s'alourdit progressivement d'une année sur l'autre.
- Vérifier la situation de votre commune — zone TLV, majoration THRS applicable — et anticiper les décisions locales, les collectivités disposant d'une marge de manœuvre réelle sur les taux.
La réforme inscrite dans la loi de finances pour 2026 et applicable dès 2027 invite d'ores et déjà les propriétaires à intégrer ce jalon dans leur suivi fiscal annuel, afin d'anticiper les ajustements à venir sans avoir à repartir de zéro.
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