Logement neuf : vers une reprise en 2026 ?

un plus bas historique depuis la création de l'Observatoire de la FPI en 2009. Pourtant, 2026 pourrait marquer un vrai tournant grâce à des dispositifs désormais actés.

Décryptage des signaux et des mesures concrètes qui ouvrent des perspectives pour les acquéreurs, les investisseurs et les promoteurs immobiliers — présenté par Le Plan Immobilier.

2025 : une année historiquement basse, mais des signaux qui se retournent

Selon l'Observatoire de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), l'année 2025 aura été la plus mauvaise pour le logement neuf depuis la création de cet outil de suivi. La disparition du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 a provoqué un effondrement de l'investissement locatif particulier, véritable moteur du lancement des opérations. Sans investisseurs, les promoteurs ne lancent pas, et sans programmes neufs, il n'y a ni logements sociaux en VEFA, ni offre en accession.

Dans ce tableau sombre, quelques éléments positifs se distinguent néanmoins. Les ventes aux propriétaires occupants progressent de +4,3 % en 2025, portées par des conditions de financement plus favorables. Plus encourageant encore : les autorisations de construire repartent à la hausse (+19,8 %) et les mises en vente progressent de +9,4 %, signe que les promoteurs recommencent à remettre des programmes sur le marché.

Bon à savoir
La fin du Pinel et ses conséquences sur la chaîne de production

Le dispositif Pinel jouait un rôle de déclencheur dans le lancement des opérations immobilières : sans investisseurs locatifs privés, les promoteurs ne réunissent pas les conditions de précommercialisation nécessaires au démarrage des chantiers. Son extinction a donc affecté non seulement l'investissement, mais aussi la production de logements sociaux en VEFA et l'offre en accession.
Source : FPI France, communiqué T4 2025

Le PTZ étendu à tout le territoire : une mesure confirmée pour le neuf

Depuis le 1er avril 2025, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) a été profondément réformé. En application de l'article 90 de la loi de finances pour 2025 et du décret n° 2025-299 du 29 mars 2025, il est désormais étendu à tous les logements neufs — appartements comme maisons individuelles — sur l'ensemble du territoire français, sans restriction de zone.

Cette extension, valable jusqu'au 31 décembre 2027, constitue un levier important pour les primo-accédants. Pour un appartement neuf, la quotité couvre entre 20 et 50 % du montant de l'opération selon les revenus ; pour une maison neuve, entre 10 et 30 %. Le PTZ reste sans intérêts ni frais de dossier, accordé sous conditions de ressources.

Bon à savoir
PTZ : les maisons individuelles de nouveau éligibles partout en France

Avant avril 2025, les maisons individuelles neuves étaient exclues du PTZ. La réforme a mis fin à cette restriction. Depuis lors, toute acquisition de logement neuf — collectif ou individuel — sur l'ensemble du territoire peut bénéficier du PTZ, sous conditions de ressources et de primo-accession.

Le statut du bailleur privé : l'étincelle pour relancer l'investissement locatif

C'est la mesure que la FPI attendait et réclamait depuis plusieurs trimestres. Le statut du bailleur privé — aussi appelé dispositif Jeanbrun — a été adopté dans la loi de finances pour 2026 et est entré en vigueur le 21 février 2026. Porté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, ce mécanisme vise à prendre le relais du Pinel disparu en restaurant un dispositif incitatif pour l'investissement locatif dans le neuf comme dans l'ancien rénové.

Son principe repose sur un amortissement fiscal : le bailleur déduit chaque année une fraction du prix d'achat de ses revenus fonciers imposables. Le taux varie de 3,5 % à 5,5 % par an selon la catégorie de loyer pratiqué dans le neuf, sous condition d'un engagement de location de 9 ans et du respect de plafonds de loyers. Le dispositif s'applique partout en France, sans zonage.

Bon à savoir
Statut du bailleur privé : conditions d'éligibilité dans le neuf

Pour être éligible dans le neuf, le bien doit être achevé après la publication de la loi de finances 2026 et respecter la réglementation environnementale RE2020. Le dispositif est réservé aux logements collectifs destinés à la location nue à titre de résidence principale. Les acquisitions éligibles doivent être réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Des perspectives prudentes mais réelles pour 2026

Pour Pascal Boulanger, président de la FPI, l'adoption du statut du bailleur privé constitue « l'étincelle » qui manquait au marché pour redémarrer. Les indicateurs avancés — hausse des autorisations et des mises en vente en 2025 — suggèrent que des opérations sont en préparation. Il reviendra aux acteurs de la filière de faire connaître ces nouveaux dispositifs auprès des acquéreurs et investisseurs potentiels.

Pour les primo-accédants, le PTZ étendu réduit concrètement l'effort de financement, notamment dans les villes moyennes où les prix du neuf restent accessibles. Pour les investisseurs, le statut du bailleur privé ouvre une alternative pérenne et lisible au Pinel. Pour les promoteurs, ces deux dispositifs combinés pourraient permettre de reconstituer les conditions de précommercialisation nécessaires au lancement de nouveaux programmes.