Autorisations de construire en hausse, mises en vente reparties à la hausse, adoption du dispositif Jeanbrun : les conditions d'un rebond semblent progressivement réunies.
Une année 2025 historiquement basse
Le bilan est sans appel. Malgré des taux d'intérêt redevenus attractifs, les ventes de logements neufs ont reculé de 10,8 % en 2025 par rapport à 2024, passant sous le seuil symbolique des 100 000 réservations sur l'année. C'est la quatrième année consécutive de baisse depuis 2021.
Trois facteurs ont pesé simultanément sur le marché : un contexte international anxiogène, une incertitude politique persistante et, surtout, la disparition du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, qui jouait un rôle décisif dans le déclenchement des opérations de promotion.
La structure de la demande reflète cette dégradation. Les ventes aux investisseurs particuliers ont chuté de 41,1 % au premier trimestre 2025, conséquence directe de la fin du Pinel. Les ventes aux propriétaires occupants ont en revanche progressé légèrement, à +4,3 %, portées par l'amélioration des conditions de financement et l'élargissement du prêt à taux zéro (PTZ).
L'Observatoire de la FPI : la référence du marché du neuf
Des signaux avancés encourageants
Le tableau n'est pas entièrement sombre. Deux indicateurs avancés publiés par la FPI signalent que le marché se prépare à redémarrer.
Les autorisations de construire ont progressé de +19,8 % en 2025. C'est un signe que des opérations sont de nouveau en cours de préparation par les promoteurs, même si cette hausse ne se traduit pas encore en ventes. Les mises en vente ont également augmenté de +9,4 %, preuve que des programmes commencent à être remis sur le marché.
Ces deux indicateurs sont structurellement décalés par rapport aux ventes effectives : leurs effets ne se feront sentir pleinement qu'avec un délai. Ils traduisent néanmoins un retour de confiance dans la capacité du marché à se relancer.
Le dispositif Jeanbrun : l'étincelle attendue
La pièce manquante pour déclencher la reprise est désormais en place. Le dispositif Jeanbrun — statut du bailleur privé inscrit dans la loi de finances 2026, promulguée le 20 février 2026 — est en vigueur depuis le 21 février 2026.
Il permet aux investisseurs particuliers d'amortir 80 % du prix d'acquisition d'un logement neuf ou rénové, selon des taux annuels de 3,5 % à 5,5 % en fonction du niveau de loyer pratiqué. L'engagement de location nue est de 9 ans minimum. Le dispositif s'applique aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028 et couvre l'ensemble du territoire national, sans zonage.
Ce mécanisme vise directement à combler le vide laissé par la fin du Pinel. Les investisseurs particuliers jouent en effet un rôle clé dans l'équilibre économique des opérations neuves : leur présence dans les programmes conditionne souvent le déclenchement de la construction.
Dispositif Jeanbrun et dispositif Pinel : quelle différence ?
Des leviers complémentaires pour les accédants
Du côté des acquéreurs occupants, les conditions restent favorables. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) peut financer jusqu'à 50 % du coût global d'acquisition selon les revenus, la composition du foyer et la localisation du bien, après l'élargissement de son périmètre en 2025.
Un dispositif temporaire d'exonération fiscale sur les donations, en vigueur du 15 février 2025 au 31 décembre 2026, permet par ailleurs de mobiliser l'épargne familiale pour financer l'achat d'un logement neuf ou en VEFA, à condition de l'occuper comme résidence principale pendant au moins cinq ans.
Des freins structurels qui persistent
La reprise ne sera pas automatique. La FPI identifie plusieurs freins structurels qui limitent la capacité de la filière à répondre rapidement à la demande.
La lenteur de délivrance des permis de construire reste le premier obstacle. La complexité des normes de construction et les chartes locales contraignantes freinent également le montage des opérations. Enfin, dans certains territoires, des règles d'urbanisme peu favorables à la densification limitent les possibilités de construction.
La FPI appelle à une mobilisation des élus locaux — notamment dans le cadre de l'année électorale 2026 — pour accélérer l'instruction et la délivrance des autorisations d'urbanisme, condition indispensable à une reprise durable de la production de logements neufs.
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