Des ventes au plus bas depuis des années
L'Observatoire FPI enregistre 92 352 logements vendus en 2025, soit -10,8 % par rapport à 2024.
Ce chiffre est très en deçà de la moyenne annuelle observée entre 2019 et 2025, qui s'établissait à 127 014 logements par an.
La disparition du dispositif Pinel fin 2024 explique en grande partie l'effondrement des ventes aux investisseurs particuliers, qui chutent de -51,1 % — passant de 19 384 logements en 2024 à seulement 9 469 en 2025.
Seule note positive : les ventes aux propriétaires occupants progressent légèrement de +4,3 %, à 40 244 logements.
| Profil d'acheteur | Ventes 2025 | Évolution vs 2024 |
|---|---|---|
| Propriétaires occupants | 40 244 | +4,3 % |
| Investisseurs particuliers | 9 469 | -51,1 % |
| Total toutes catégories | 92 352 | -10,8 % |
La fin du Pinel, accélérateur de la chute
Le dispositif Pinel, supprimé au 31 décembre 2024, représentait depuis plus de dix ans le principal levier fiscal des investisseurs particuliers dans le logement neuf.
Sa disparition sans successeur immédiat a provoqué un retrait massif de cette clientèle, dont la part dans les ventes totales est tombée à son plus bas niveau historique.
Le marché du logement neuf a ainsi perdu en un an près de 10 000 transactions issues de l'investissement locatif — un manque à combler que ni le rebond des propriétaires occupants ni les ventes aux bailleurs institutionnels ne suffisent à compenser.
Une offre en légère reprise, mais un stock qui ne s'écoule pas
Les mises en vente s'établissent à 59 915 logements en 2025, en hausse de +9,4 % par rapport à 2024.
Mais ce rebond reste insuffisant : le niveau demeure très bas comparé aux années d'avant-crise (106 108 logements en 2022).
Conséquence directe, le délai d'écoulement du stock s'est allongé tout au long de l'année, passant d'environ 16 mois au T1 2025 à 21 mois au T4 2025.
Le taux de retrait des opérations atteint 22 % au T4 : une opération sur cinq est volontairement retirée du marché faute de clientèle.
Des promoteurs contraints de réduire leur activité
Face à l'allongement des délais d'écoulement et à la raréfaction de la demande solvable, de nombreux promoteurs ont suspendu ou retardé le lancement de nouvelles opérations.
Ce phénomène de rétention de l'offre, paradoxal dans un contexte de tension sur le logement, illustre la fragilité structurelle du modèle économique de la promotion immobilière lorsque la demande investisseur s'effondre.
La contraction de l'activité en 2025 aura des effets durables sur les livraisons à horizon 2027-2028.
Les autorisations de construire en légère hausse
Des prix qui résistent malgré la crise
Malgré la chute des ventes, les prix des logements collectifs neufs sont restés stables tout au long de 2025, se maintenant au-dessus de 5 000 €/m² : 5 194 €/m² au T1 et 5 122 €/m² au T4.
Les coûts de construction, les contraintes réglementaires — dont le renforcement des seuils RE2020 au jalon 2025 — et le prix du foncier empêchent toute baisse significative.
Un plancher de prix structurel difficile à franchir
La stabilité des prix en période de crise des volumes traduit une réalité économique simple : les promoteurs ne peuvent pas vendre en dessous de leur prix de revient, lui-même tiré vers le haut par l'inflation des matériaux, les exigences environnementales et la rareté du foncier disponible.
Cette résistance des prix pénalise la solvabilité des ménages primo-accédants, malgré l'extension du PTZ à l'ensemble du territoire depuis le 1er avril 2025.
« Le marché ne peut pas baisser ses prix : les charges fixes sont trop lourdes », résument les professionnels du secteur.
2026 : l'espoir du statut du bailleur privé
La FPI place ses espoirs dans le dispositif Jeanbrun et la création d'un statut du bailleur privé, destiné à relancer l'investissement locatif après la disparition du Pinel.
Promulgué le 20 février 2026 (loi n° 2026-103), ce mécanisme d'amortissement fiscal — entre 3,5 % et 5,5 % par an sur 80 % du prix d'acquisition — s'applique à l'ensemble du territoire sans zonage géographique, et cible exclusivement les logements collectifs neufs conformes à la RE2020.
Son président Pascal Boulanger a déclaré lors de la conférence de presse : « 2026 doit être l'année du vrai rebond pour l'immobilier neuf en France. »
Un optimisme que les premiers signaux du marché — légère reprise des contacts commerciaux depuis l'entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun — semblent commencer à étayer.
Les prochaines échéances à surveiller
Les prochains chiffres trimestriels de l'Observatoire FPI, portant sur le T1 2026, seront présentés le 12 mai 2026.
Ils constitueront le premier indicateur objectif de l'effet Jeanbrun sur les ventes aux investisseurs particuliers, et permettront de mesurer si le rebond espéré par la filière se concrétise dans les transactions.
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