Une proposition de loi pour accélérer les expulsions
Déposée fin septembre 2025, une proposition de loi vise à réduire les délais d’expulsion pour les locataires en situation d’impayés. Le texte, encore en discussion, pourrait profondément modifier le calendrier judiciaire des contentieux locatifs.
Quatre leviers sont envisagés :
- Réduction du délai de régularisation : le locataire disposerait de 3 semaines au lieu de 6 pour régulariser sa dette après le commandement de payer.
- Conditionnement à la bonne foi : seuls les locataires démontrant une volonté de remboursement pourraient bénéficier d’un étalement sur 3 ans.
- Audience accélérée : une audience devant le juge des contentieux de la protection serait obligatoire dans les 30 jours.
- Force publique encadrée : l’État aurait un mois pour répondre à toute demande d’expulsion par la force publique.
Ces mesures répondent à la demande croissante des bailleurs confrontés à des délais judiciaires pouvant dépasser un an entre le premier impayé et la libération effective du bien.
La réforme de la saisie sur salaire
- Le commissaire de justice peut désormais agir sans décision judiciaire préalable.
- Le locataire dispose d’un mois pour régulariser sa dette ou contester.
- Un barème fixe la part saisissable du salaire afin de préserver un revenu minimum.
Ce que change la réforme pour les propriétaires et investisseurs
Pour les détenteurs d’un logement neuf destiné à la location, ces mesures offrent un cadre plus protecteur. La simplification de la saisie sur salaire accélère le recouvrement, tandis que la future loi pourrait réduire les délais d’expulsion de plusieurs mois.
En revanche, ces dispositifs exigent une gestion rigoureuse : bail conforme, clause résolutoire, vérification du profil du locataire et souscription d’une garantie adaptée. Les promoteurs et gestionnaires immobiliers recommandent de coupler la GLI avec une assurance multirisque spécifique aux biens neufs.
Reste à savoir comment les réformes à venir transformeront l’équilibre entre protection des propriétaires et droits des locataires. Un sujet qui continuera d’alimenter le débat sur la politique du logement dans les prochains mois.
La GLI, une protection incontournable contre les loyers impayés
L’assurance des loyers impayés (GLI) garantit au propriétaire le versement du loyer en cas de défaillance du locataire. Dans un marché locatif tendu, elle représente un levier de sécurité indispensable, notamment pour les investisseurs en logement neuf acquis en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) et mis en location dès la livraison.
Les dernières évolutions législatives confirment la volonté de l’État de mieux encadrer les procédures de recouvrement et d’expulsion. Depuis le 1er juillet 2025, un décret simplifie la saisie sur salaire pour les loyers impayés, permettant aux commissaires de justice d’intervenir sans autorisation préalable d’un juge. Une mesure saluée par les professionnels pour sa rapidité.
L’impact sur le marché locatif
- Les zones tendues enregistrent le plus fort taux d’incident.
- Les logements neufs, mieux isolés et plus économes, conservent une meilleure attractivité locative.
- La GLI représente un coût moyen de 2,5 % à 3 % du loyer annuel.
Les garanties d'une assurance loyers impayés
Dans un contexte d’incertitude économique, l’assurance loyers impayés s’impose comme une garantie de stabilité pour tout projet d’investissement. Elle participe à la sécurisation du patrimoine immobilier et au bon fonctionnement du marché locatif.
| Type de couverture | Durée d’indemnisation | Services associés | Public concerné |
|---|---|---|---|
| Garantie loyers impayés (GLI) | Jusqu’à 24 mois | Frais de justice, relances | Propriétaires bailleurs |
| Garantie Visale (Action Logement) | Jusqu’à 36 mois | Ciblée sur les jeunes et salariés précaires | Bailleurs particuliers |
| Assurance multirisque bailleur | Variable | Dégradations locatives, vacance | Investisseurs du neuf |
| Caution solidaire | Sans limite | Responsabilité d’un tiers | Locations familiales ou partagées |
| Garantie loyers impayés privée | 12 à 24 mois | Assistance juridique | Investisseurs professionnels |
| Garantie juridique bailleur | Selon contrat | Protection judiciaire renforcée | Tous profils |
La souscription d’une assurance loyers impayés reste le moyen le plus sûr de couvrir les risques financiers. Selon les assureurs, elle permet de récupérer jusqu’à 24 mois de loyers impayés, mais aussi de prendre en charge les frais de contentieux et les éventuelles dégradations.
Pour aller plus loin :
