Ce rééquilibrage fiscal pourrait transformer durablement les stratégies d’investissement dans l’immobilier neuf.
Décryptage. Présenté par Le Plan Immobilier.
Avantage fiscal location en meublé : bientôt la fin ?
Jusqu’à présent, la location meublée bénéficiait d’un régime fiscal particulièrement attractif, notamment grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut permettait aux investisseurs de déduire les charges et d’amortir la valeur du bien, réduisant fortement l’imposition sur les loyers.
Désormais, l’Assemblée nationale souhaite rétablir une équité fiscale entre location nue et location meublée. Le régime LMNP, souvent accusé d’encourager la spéculation et la transformation de logements en locations touristiques, est dans le viseur de la réforme.
Pour rétablir cette équilibre fiscale, plusieurs mesures ont été proposées :
- Suppression progressive de la déductibilité des amortissements dans le régime réel.
- Réduction des abattements pour les meublés de tourisme, notamment non classés.
- Renforcement du régime micro-foncier pour les locations nues, porté à 50 % d’abattement.
Réforme de l’abattement fiscal
- Location nue : abattement porté de 30 % à 50 %.
- Meublés non classés : abattement réduit de 50 % à 30 %, plafond à 15 000 €.
- Meublés classés : abattement abaissé de 71 % à 50 %, plafond à 77 700 €.
Les raisons derrière ce rééquilibrage fiscal
Depuis plusieurs années, les pouvoirs publics dénoncent l’écart de traitement entre la location meublée et la location vide. Le rapport gouvernemental « Propositions de réforme de la fiscalité locative » (été 2025) a mis en évidence un avantage jugé « excessif » pour les meublés, au détriment du logement longue durée.
L’objectif est clair : favoriser la remise sur le marché de logements destinés à la résidence principale et limiter l’expansion des meublés touristiques de type Airbnb, accusés d’accentuer la pénurie dans les zones tendues.
Un basculement dans la stratégie patrimoniale
Pour les investisseurs, ce changement marque un tournant. Le meublé n’offre plus le même levier fiscal qu’auparavant, notamment en régime réel, où l’amortissement constituait l’un des piliers de la rentabilité nette. À l’inverse, la location nue retrouve un attrait fiscal inédit depuis plus de dix ans.
| Type de location | Régime fiscal | Abattement | Plafond de revenus |
|---|---|---|---|
| Location nue | Micro-foncier | 50 % | 15 000 € |
| Meublé non classé | Micro-BIC | 30 % | 15 000 € |
| Meublé classé / chambre d’hôtes | Micro-BIC | 50 % | 77 700 € |
| Meublé LMNP (régime réel) | Déduction + amortissement | En révision | — |
Quel impact pour l’immobilier neuf ?
Dans le contexte actuel, la réforme peut influencer les arbitrages d’investissement dans l’immobilier neuf. Les programmes destinés à la location nue — notamment en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) — pourraient retrouver de l’attractivité, surtout dans les zones éligibles au Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou à la TVA réduite.
À l’inverse, le meublé en résidence de services (étudiante, senior, tourisme) restera pertinent s’il répond à une demande structurelle et à des besoins locaux clairement identifiés. Les investisseurs devront donc affiner leurs critères : rendement, horizon de détention et fiscalité à long terme.
Fiscalité et VEFA
- Du Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les logements neufs destinés à la résidence principale.
- D’une TVA réduite à 5,5 % en zone ANRU ou QPV.
- De frais de notaire réduits (2 à 3 %) par rapport à l’ancien.
Un nouveau modèle fiscal locatif à l'horizon 2026 ?
Ce rééquilibrage marque une inflexion politique majeure. L’État cherche à rediriger les capitaux privés vers la location longue durée et à freiner les effets inflationnistes des locations meublées sur les marchés tendus. Pour les investisseurs, cela suppose une adaptation rapide de leur stratégie patrimoniale.
Dans un marché où la rentabilité brute reste sous pression, la fiscalité devient un levier décisif. Les dispositifs d’immobilier neuf combinant performance énergétique, stabilité locative et fiscalité allégée pourraient reprendre l’avantage sur les placements à court terme.
Les prochains débats autour de la loi de finances 2026 préciseront les contours définitifs de cette transformation, qui pourrait redéfinir en profondeur l’équilibre entre rendement et contribution au logement durable.
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