Cette taxe locale pèse de plus en plus dans les charges de copropriété et les budgets des propriétaires. En 2025, son montant moyen atteignait déjà 144 € par habitant selon l'Association de consommateurs, l’UFC-Que Choisir. En 2026, l’évolution du cadre fiscal et environnemental pourrait accentuer cette hausse.
Dans un contexte où les collectivités territoriales subissent la montée des coûts liés à la taxe générale sur les activités polluantes (TGAP), le gouvernement prépare une réforme plus incitative du financement des déchets. Pour les investisseurs et les particuliers qui envisagent d'acheter un appartement neuf, comprendre les ressorts de cette taxe est devenu incontournable.
Un impôt local sous tension : pourquoi la TEOM augmente-t-elle ?
Créée pour financer la collecte et le traitement des déchets, la TEOM est assise sur la valeur locative cadastrale du bien, la même que pour la taxe foncière. Le taux est voté chaque année par la collectivité ou l’intercommunalité, sans lien direct avec la quantité de déchets réellement produits.
Cette déconnexion explique une partie de la hausse : dans les zones tendues où la valeur locative est élevée, les propriétaires voient leur taxe progresser plus vite, même lorsque le volume d’ordures reste stable.
Une hausse de 20 % sur cinq ans
À cette mécanique s’ajoute la progression programmée de la TGAP, un impôt payé par les exploitants d’incinérateurs et de décharges. Son barème doit passer de 65 € à 105 € la tonne d’ici 2030, répercutant une partie de la charge sur les contribuables locaux. D’ici là, selon les projections du projet de budget 2026, la facture totale pourrait augmenter de 10 % par an pour certaines communes.
Une part incitative pour responsabiliser les ménages
Depuis 2025, de plus en plus de territoires ont adopté la TEOM incitative (TEOMi). Ce dispositif associe à la part fixe traditionnelle une part variable, calculée en fonction du volume ou du poids de déchets produits. L’objectif est d'encourager la réduction et le tri, en appliquant le principe du pollueur-payeur.
Concrètement, la loi encadre cette part variable qui doit représenter entre 10 % et 45 % du produit total de la taxe, sans excéder +10 % la première année d’application. Dans les communes pilotes, chaque levée de bac ou passage de collecte est comptabilisé pour établir la facture annuelle.
TEOMi : le fonctionnement
- 1 levée de bac = 1 unité comptabilisée.
- Le volume des bacs ou leur fréquence de sortie déterminent le montant.
- Le produit total ne peut dépasser +10 % la première année.
Quel impact pour les propriétaires de logements neufs ?
Dans l’immobilier neuf, la TEOM représente une charge récurrente à prendre en compte dans le calcul de rentabilité. Même si elle peut être récupérée sur le locataire en tant que charge locative (hors frais de gestion), elle influe sur la trésorerie et le taux de rendement net d’un investissement locatif.
Des bases fiscales parfois plus élevées
Les logements neufs présentent souvent une valeur locative cadastrale plus importante que les anciens biens, ce qui renchérit la base de calcul. Dans certaines communes, le taux de TEOM atteint ou dépasse 10 %, soit jusqu’à 300 € par an pour un appartement moyen-haut de gamme.
Des disparités territoriales à anticiper
Les taux de la taxe varient selon les collectivités. Globalement, les territoires les plus exposés à la hausse sont ceux qui enfouissent encore une grande part de leurs déchets.
| Ville | Taux de TEOM | Montant moyen/an | Tendance 2025-2026 |
|---|---|---|---|
| Paris | 6,21 % | 467 € | Stable |
| Lyon | 6,79 % | 287 € | + 5 % |
| Orléans | 8,73 % | 311 € | + 8 % |
| Vannes | 7,85 % | 237 € | Stable |
Réduction possible en cas de vacance
Sachez aussi que les exonérations de taxe foncière ne s’appliquent pas automatiquement à la TEOM. Un logement neuf temporairement exonéré de taxe foncière reste redevable de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Vers une réforme plus équitable ?
Le gouvernement envisage d’ici 2027 une refonte globale de la fiscalité des déchets pour la rendre plus incitative et plus juste. L’idée serait de basculer progressivement d’une logique d’imposition forfaitaire vers une tarification fondée sur le comportement réel des foyers.
Pour les acteurs de l’immobilier neuf, cette évolution représente un double enjeu : valoriser les programmes intégrant des solutions de tri et de réduction des déchets et anticiper la fiscalité locale lors de la simulation budgétaire d’un projet VEFA. La maîtrise de ces paramètres devient un levier d’optimisation de long terme, au même titre que les frais de notaire réduits ou les dispositifs fiscaux.
La TEOM, souvent perçue comme un impôt annexe, est en train de devenir un indicateur de la transition écologique des territoires. Les communes qui adopteront la part incitative pourraient, à terme, attirer davantage de ménages sensibles à l’empreinte environnementale et au contrôle des charges.
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