Entre opportunités pour les investisseurs et nouvelles conditions pour les particuliers, ce dispositif rebat les cartes du logement neuf.
Décryptage. Présenté par Le Plan Immobilier.
Un reclassement d’ampleur nationale
L’arrêté du 5 septembre 2025 marque une nouvelle étape dans la révision du zonage ABC. Désormais, les territoires sont classés selon quatre catégories principales : A bis, A, B1 et B2. Les zones C regroupent les communes non concernées.
Au total, 468 communes sont reclassées, dont 64 en zone A et 10 en zone A bis. À l’inverse, seulement 19 communes retrouvent un statut moins tendu. Ces évolutions reflètent la pression croissante sur le marché du logement neuf dans de nombreux bassins de vie.
Qu’est-ce que le zonage ABC ?
- Zones A bis, A, B1 : territoires tendus où la demande excède l’offre.
- Zones B2 et C : territoires moins tendus, avec un marché plus équilibré.
- Ce classement influence le montant des aides et les plafonds applicables.
Des aides remodelées pour le logement neuf
Le nouveau zonage impacte directement le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Depuis avril 2025, il est accessible partout en France, mais les conditions varient selon la zone. Plus la commune est classée en zone tendue, plus les plafonds de ressources et les montants finançables sont élevés.
Les dispositifs fiscaux de soutien à l’investissement locatif sont également concernés. De nouvelles communes deviennent éligibles, ce qui change la donne pour les investisseurs.
Voici les principaux dispositifs impactés :
- Dispositif Denormandie : plafonds de loyers et de ressources modulés par zone.
- Loc’Avantages : loyers et conditions d’accès dépendants du zonage.
- Logement locatif intermédiaire (LLI) : délimitation et plafonds ajustés.
- Prêt social location-accession (PSLA) : plafonds de prix et de ressources fixés par zone.
- Bail réel solidaire (BRS) : conditions d’éligibilité modulées.
- Prêt locatif social (PLS) : plafonds de loyers relevés en zones tendues.
Les principales modulations par dispositif
| Dispositif | Zone tendue | Zone détendue | Effet pour les ménages |
|---|---|---|---|
| PTZ | Montant plus élevé | Montant limité | Capacité d’emprunt renforcée |
| Denormandie | Loyers plafonnés plus hauts | Loyers plafonnés bas | Accès élargi au parc rénové |
| Loc’Avantages | Plafonds de ressources rehaussés | Plafonds plus restrictifs | Élargissement du public éligible |
| LLI | Éligibilité accrue | Moins de projets concernés | Plus d’offres locatives abordables |
| PSLA | Plafonds de prix relevés | Plafonds plus contraints | Facilite l’accession sociale |
| BRS | Plafonds plus généreux | Plafonds réduits | Favorise l’accession encadrée |
Promoteurs immobiliers, particuliers et investisseurs : quels effets ?
Pour les promoteurs immobiliers, le nouveau zonage représente un levier. L’élargissement des zones tendues permet de lancer des opérations plus attractives, soutenues par des dispositifs publics renforcés.
Les investisseurs y voient aussi une opportunité : loyers plafonds relevés, conditions fiscales plus avantageuses et élargissement du public éligible. Mais cette attractivité peut générer une pression supplémentaire sur les prix du foncier et de la construction.
Les ménages doivent notamment s’adapter : vérifier le classement de leur commune devient une étape indispensable pour anticiper les aides disponibles et bâtir un plan de financement solide dans l’immobilier neuf.
Le nouveau zonage ouvre la voie à un rééquilibrage territorial, mais pose aussi la question des effets collatéraux : la hausse des prix dans certaines communes, la capacité d’absorption du marché local ou encore la cadence des mises en chantier. Autant d’enjeux à suivre dans les prochains mois.
Pour aller plus loin :
Les primo-accédants, de retour sur le marché de l'immobilier neuf ?
