Face au succès croissant du dispositif, certaines collectivités et organismes de foncier solidaire (OFS) cherchent à mieux cibler les ménages bénéficiaires. Depuis l'entrée en vigueur du décret n° 2024-838 au 1er janvier 2025, les règles d'attribution ont été précisées et durcies : une nouvelle condition patrimoniale s'impose désormais à tout candidat à l'acquisition en BRS.
En 2026, si le cadre national du dispositif reste globalement stable, certains OFS peuvent appliquer des critères d'attribution complémentaires — notamment pour réserver ces logements abordables aux ménages qui ne peuvent pas accéder au marché immobilier classique, et en priorité aux primo-accédants.
Le bail réel solidaire : un dispositif pour acheter moins cher dans l'immobilier neuf
Créé pour favoriser l'accession à la propriété dans les zones où le foncier est cher, le bail réel solidaire repose sur un principe simple : la dissociation entre le terrain et le logement.
Le terrain reste la propriété d'un organisme de foncier solidaire, tandis que l'acquéreur n'achète que le logement. Cette organisation permet de réduire significativement le prix d'acquisition.
Dans certaines zones tendues, le prix d'achat peut ainsi être 15 à 40 % inférieur au marché immobilier classique, selon la localisation du bien.
BRS ou achat classique : quelles différences ?
| Critère | Bail réel solidaire | Achat immobilier classique | Impact pour l'acquéreur |
|---|---|---|---|
| Prix d'achat | 15 à 40 % moins cher | Prix du marché | accession facilitée |
| Terrain | propriété de l'OFS | propriété de l'acheteur | prix réduit |
| Redevance foncière | oui | non | faible coût mensuel |
| Revente | prix encadré | prix libre | spéculation limitée |
Quelles sont les conditions pour acheter un logement en BRS ?
Le bail réel solidaire est destiné aux ménages dont les revenus ne permettent pas d'accéder au marché immobilier classique. Depuis le 1er janvier 2025, les conditions d'éligibilité ont été précisées par le décret n° 2024-838 du 16 juillet 2024. Le candidat à l'acquisition doit :
- respecter les plafonds de ressources fixés par l'État (plafonds PSLA, variables selon la zone géographique et la composition du foyer) ;
- occuper le logement en résidence principale ;
- ne pas être propriétaire d'un logement adapté à ses besoins ou susceptible de lui procurer des revenus locatifs suffisants pour accéder au parc privé — nouvelle condition patrimoniale en vigueur depuis le 1er janvier 2025 ;
- acheter auprès d'un organisme de foncier solidaire agréé ;
- respecter les règles de revente encadrées par l'OFS.
Pourquoi certaines collectivités renforcent les critères d'attribution ?
La demande pour les logements en BRS progresse rapidement dans de nombreuses agglomérations. Face à ce succès, certains OFS et collectivités choisissent d'aller au-delà du socle réglementaire national pour mieux cibler les bénéficiaires.
Plusieurs territoires ont ainsi adopté des critères complémentaires visant à réserver en priorité les logements disponibles aux primo-accédants — ces ménages qui accèdent pour la première fois à la propriété et se trouvent le plus souvent exclus du marché libre faute d'apport suffisant.
« Le bail réel solidaire est un outil d'accession abordable. Il est logique que les collectivités cherchent à orienter ces logements vers les ménages qui ne peuvent pas acheter au prix du marché », soulignent plusieurs spécialistes du logement social.
Peut-on cumuler bail réel solidaire et Prêt à Taux Zéro ?
Oui. Le bail réel solidaire est compatible avec le Prêt à Taux Zéro (PTZ), sous réserve de remplir les conditions d'éligibilité propres à chacun des deux dispositifs.
Ce cumul permet de réduire encore davantage le coût d'acquisition d'un logement neuf. Le PTZ finance une partie du bien sans intérêts, ce qui allège le montant du crédit immobilier principal et améliore significativement la capacité de financement du ménage.
Pourquoi le BRS réduit le prix du logement ?
- le foncier n'est pas inclus dans le prix d'achat ;
- le logement est vendu à prix encadré ;
- la revente est régulée pour maintenir un logement abordable sur le long terme.
FAQ : les questions fréquentes sur le bail réel solidaire
Qui peut acheter un logement en BRS ?
Les ménages dont les revenus respectent les plafonds de ressources fixés par l'État, qui occupent le logement en résidence principale et qui ne sont pas propriétaires d'un bien immobilier adapté à leurs besoins ou susceptible de générer des revenus locatifs suffisants — conformément aux dispositions du décret n° 2024-838 applicables depuis le 1er janvier 2025.
Peut-on revendre un logement acheté en BRS ?
Oui, mais le prix de revente est encadré afin de maintenir le caractère abordable du bien pour les acquéreurs successifs. L'OFS doit être informé préalablement à toute cession.
Le BRS est-il réservé aux primo-accédants ?
La réglementation nationale ne l'impose pas : le BRS est ouvert à tout ménage respectant les critères d'éligibilité, y compris des personnes ayant déjà été propriétaires. Certains OFS et programmes immobiliers choisissent néanmoins d'attribuer une priorité aux primo-accédants, dans le cadre de leurs critères de sélection locaux.
Pour aller plus loin :
