Entre fiscalité, gestion, emplacement et taux d’occupation, découvrez les leviers à connaître pour évaluer si louer en Airbnb reste rentable en 2025.
Présenté par Le Plan Immobilier.
Des rendements attractifs mais de plus en plus variables
La location de courte durée via des plateformes comme la multinationale américaine Airbnb peut générer jusqu’à 2,6 fois plus de revenus qu’une location classique.
En moyenne, selon les données croisées de Finance Héros, spécialisé dans l'éducation financière et la gestion de patrimoine personnel, et Liwango, outil d'observation et d'analyse de données, le rendement brut oscille entre 6 % et 12 %, avec un taux d’occupation moyen de 60 % à 70 % dans les grandes villes.
Un studio bien situé à Paris, Bordeaux ou Nice peut ainsi rapporter entre 2 000 € et 4 500 € par mois selon la saisonnalité et la gestion. Toutefois, ces chiffres doivent être nuancés par les charges telles que les frais de plateforme, l'entretien du bien, la fiscalité ou encore un éventuel service de conciergerie.
Un rendement supérieur à la moyenne
Un modèle fragilisé par les contraintes réglementaires
Depuis 2025, plusieurs grandes villes – dont Paris, Lyon ou Bordeaux – ont renforcé leurs règles encadrant la location courte durée. La limite annuelle de 120 jours pour les résidences principales est désormais abaissée à 90 jours dans de nombreuses zones tendues.
Les propriétaires de résidences secondaires doivent quant à eux obtenir une autorisation préalable de changement d’usage, souvent soumise à compensation.
À cela s’ajoutent des obligations fiscales renforcées :
- une déclaration des revenus dès le premier euro,
- un abattement micro-BIC réduit de 71 % à 30 % en zone tendue,
- des obligations énergétiques renforcées pour les logements meublés touristiques.
Les leviers clés de la rentabilité Airbnb
La rentabilité d’une location saisonnière repose sur une combinaison de facteurs. Certains relèvent de la stratégie d’investissement, d’autres de la gestion quotidienne du bien.
1. L’emplacement, facteur numéro un
Les zones touristiques (côte Atlantique, PACA, Alpes) et les métropoles à forte attractivité (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes) concentrent les rendements les plus élevés. Selon AirDNA, la rentabilité moyenne atteint 8 % à 10 % à Paris et autour de 7 % à Lyon et Toulouse. Les villes moyennes comme Vannes, Troyes ou Annecy affichent des taux d’occupation supérieurs à 70 % avec des prix à la nuitée plus abordables.
2. Une gestion optimisée : la clé du succès
La location courte durée exige une disponibilité et une rigueur accrues. Gestion du ménage, accueil, messages voyageurs et maintenance peuvent rapidement réduire le rendement net. Beaucoup d’investisseurs délèguent ces tâches à une conciergerie spécialisée, moyennant une commission de 15 % à 25 %.
- Automatiser les check-in et check-out grâce à des serrures connectées.
- Utiliser une tarification dynamique pour adapter le prix à la demande.
- Centraliser les réservations via un Channel Manager.
- Veiller à l’entretien du bien et à la qualité de l’accueil pour maximiser les avis positifs.
Les avis, moteur du taux d’occupation
3. Le statut fiscal, un levier d’optimisation
Les revenus issus de la location courte durée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Deux régimes existent :
- Le micro-BIC, avec un abattement de 30 % sur les recettes (71 % pour les meublés de tourisme classés).
- Le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, amortissements, frais de gestion).
Pour les investisseurs en immobilier neuf, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est particulièrement intéressant. Il permet d’amortir le bien sur plusieurs années et de réduire considérablement la base imposable.
Airbnb ou location classique : quel modèle choisir ?
Le choix entre location longue durée et location saisonnière dépend des objectifs patrimoniaux et du temps de gestion disponible. Si la location courte durée offre un rendement plus élevé, elle est plus chronophage et soumise à un cadre réglementaire strict.
| Modèle | Rendement moyen | Temps de gestion | Contraintes principales |
|---|---|---|---|
| Location classique (meublée longue durée) | 3 % à 5 % | Faible | Loyer encadré, revenus stables mais limités. |
| Location Airbnb (courte durée) | 6 % à 12 % | Élevé | Gestion fréquente, réglementation locale stricte. |
| Location mixte (bail mobilité + saisonnière) | 5 % à 8 % | Moyen | Permet d’optimiser le taux d’occupation toute l’année. |
Les villes les plus rentables en 2025
Selon AirROI, plateforme d'analyse de données et d'outils destinée aux professionnels et investisseurs dans le domaine de la location de courte durée, les marchés les plus dynamiques pour la location courte durée sont :
- Paris : avec un rendement brut moyen de 9 % et des revenus mensuels autour de 4 600 €.
- Nice : avec un taux d’occupation de 87 % et des revenus mensuels moyens de 1 900 €.
- Biarritz : avec des revenus locatifs autour de 3 200 € par mois en haute saison.
- Lyon : avec une rentabilité moyenne de 7 %, portée par une double attractivité touristique et économique.
Airbnb : pour rester rentable, place à la gestion professionnelle
Face à la concurrence accrue (+ 119 % d’annonces sur certaines villes) et au resserrement des règles, Airbnb devient un modèle plus sélectif. Seuls les biens bien situés, gérés de manière professionnelle et conformes aux nouvelles exigences énergétiques maintiennent un haut niveau de rentabilité.
Pour les investisseurs en immobilier neuf, miser sur des logements performants énergétiquement et faciles à gérer (résidences avec services, conciergerie intégrée) permet d’anticiper ces mutations du marché locatif.
Airbnb reste rentable, à condition de penser comme un gestionnaire : suivre la demande locale, optimiser les coûts et offrir une expérience qualitative.
La prochaine étape ? Une intégration plus forte entre location saisonnière et bail moyen terme pour stabiliser les revenus tout en profitant des avantages du neuf.
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