Entre les métropoles sécurisées et les villes moyennes à fort rendement, le choix de la localisation détermine directement la rentabilité de votre projet.
Découvrez comment choisir le bon emplacement et les critères clés à examiner avant d’investir dans un studio neuf à louer.
Présenté par Le Plan Immobilier.
Pourquoi le studio neuf séduit-il les investisseurs ?
Un studio neuf offre un excellent compromis entre coût d’entrée et rentabilité. En 2025, il reste la typologie de bien la plus demandée dans les grandes villes et les bassins étudiants. Pour les investisseurs, c’est souvent le premier pas vers un investissement locatif maîtrisé.
Ses principaux atouts
- Un prix d’achat moyen inférieur à celui d’un T2 ou T3, donc plus accessible pour un premier projet.
- Des charges réduites (copropriété, entretien, taxe foncière).
- Une forte demande locative de la part des étudiants et des jeunes actifs.
- Des frais de notaire réduits (2 à 3 %) et une meilleure performance énergétique grâce à la RE 2020.
Le studio neuf, éligible aux avantages fiscaux
Les villes les plus rentables pour investir en 2025
En 2025, la rentabilité brute moyenne d’un studio en France se situe entre 5 % et 8 %. Certaines villes se distinguent par leur rapport prix/loyer particulièrement attractif.
| Ville | Prix moyen au m² | Loyer moyen au m² | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Mulhouse | 1 377 € | 13 € | 11,3 % |
| Saint-Étienne | 1 200 € | 11 € | 11 % |
| Niort | 2 000 € | 13,5 € | 8 % |
| Perpignan | 1 923 € | 11 € | 6,9 % |
| Metz | 2 275 € | 13 € | 6,9 % |
Les métropoles : stabilité et valeur patrimoniale
Des villes comme Lyon, Toulouse ou Nantes restent des valeurs sûres. Leur marché locatif est tendu et la vacance quasi inexistante. Même si la rentabilité brute y est plus faible, autour de 4 % à 5 %, la valorisation du bien dans le temps compense largement.
Les villes moyennes : rentabilité et dynamisme
Les villes moyennes offrent le meilleur compromis entre accessibilité et rendement. Saint-Étienne et Mulhouse dominent les classements grâce à leur prix d’achat bas et leur forte demande étudiante. D’autres communes comme Le Mans ou Limoges séduisent par leur équilibre entre rentabilité et stabilité locative.
Taux d’occupation élevé dans les villes étudiantes
Quels critères à analyser avant d’investir ?
- Localisation : proximité des transports, universités, commerces.
- Profil des locataires : étudiants, jeunes actifs ou seniors.
- Régime fiscal choisi : LMNP ou location classique.
- Performance énergétique : un DPE A ou B garantit des loyers plus élevés et limite la vacance.
- Gestion locative : directe ou déléguée à un professionnel selon le temps disponible.
Comment optimiser la gestion locative ?
Pour ceux qui souhaitent investir sans contrainte, les résidences gérées (étudiantes, seniors, tourisme) offrent une alternative intéressante. Vous déléguez la gestion tout en percevant des loyers réguliers via un bail commercial, souvent sur 9 ou 10 ans.
Si vous préférez gérer seul, soignez l’aménagement : un studio bien meublé, lumineux et proche des commodités se loue plus vite et plus cher.
Vers une nouvelle géographie de l’investissement locatif ?
Le marché du logement neuf évolue : les grandes métropoles conservent leur attractivité patrimoniale, mais les villes moyennes tirent leur épingle du jeu grâce à des prix accessibles et un bon rendement. Les investisseurs recherchent désormais des biens à forte performance énergétique, proches des transports et des zones d’emploi.
Les studios neufs s’imposent donc comme une valeur sûre pour diversifier son patrimoine, préparer la retraite ou générer des revenus complémentaires sur le long terme.
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