Plafonnement des loyers, règles de calcul précises et marges de manœuvre encadrées : comprendre le dispositif est indispensable pour sécuriser un projet locatif et optimiser sa rentabilité dans la durée.
Décryptage. Présenté par Le Plan Immobilier.
Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?
L'encadrement des loyers est un dispositif expérimental instauré par la loi ELAN. Il autorise certaines collectivités situées en zone tendue à plafonner les loyers du parc locatif privé.
Son objectif ? Limiter les hausses excessives tout en maintenant une offre locative suffisante, notamment dans les agglomérations attractives.
Trois niveaux de loyers réglementés
Le mécanisme repose sur trois seuils définis chaque année par arrêté préfectoral :
- le loyer de référence (montant moyen constaté sur le marché),
- le loyer de référence majoré (+20 %), qui constitue le plafond légal à ne pas dépasser,
- le loyer de référence minoré (–30 %), qui sert de seuil minimal indicatif.
Ces montants sont exprimés en euros par mètre carré et varient selon la localisation, le type de logement, le nombre de pièces et l'époque de construction.
Pourquoi Brest est concernée par l'encadrement des loyers ?
La mise en œuvre du dispositif à Brest répond à une tension progressive du marché locatif local, portée par l'attractivité universitaire, militaire et économique de la métropole.
Un marché locatif sous pression
La demande locative y progresse plus rapidement que l'offre, dans un contexte où le parc ancien reste majoritaire. Cette situation a conduit les pouvoirs publics à encadrer les pratiques tarifaires.
« L'encadrement des loyers vise avant tout à rééquilibrer les marchés locaux sans bloquer l'investissement. Dans les territoires comme Brest, il s'agit d'un outil de régulation, pas d'un dispositif de gel », souligne l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) dans ses analyses récentes.
Un cadre local défini par arrêté préfectoral
L'application du dispositif repose sur des arrêtés préfectoraux établis à partir des données de l'Observatoire Local des Loyers. Ces références sont actualisées chaque année.
Elles s'imposent à toute nouvelle mise en location ou renouvellement de bail, y compris pour un investissement locatif réalisé dans l'immobilier neuf.
Comment fonctionne l'encadrement des loyers à Brest
Les critères pris en compte
Le loyer maximal autorisé dépend de plusieurs paramètres :
- la surface habitable du logement,
- le nombre de pièces (studio, T2, T3...),
- la localisation précise du bien (quartier),
- l'année de construction ou de rénovation.
Les logements neufs ou très récents bénéficient généralement de loyers de référence plus élevés que les biens anciens comparables, grâce à leurs meilleures performances énergétiques.
Le complément de loyer : une option strictement encadrée
Un complément de loyer peut être appliqué lorsque le logement présente des caractéristiques exceptionnelles : vue dégagée, grande terrasse privative, prestations haut de gamme...
Ce complément doit être justifié, proportionné et explicitement mentionné dans le bail, sous peine de contestation par le locataire. Attention, il ne peut pas être utilisé pour contourner le plafond !
Encadrement et sécurité juridique
- cadre réglementaire clair et prévisible,
- risque de litige limité avec le locataire,
- meilleure visibilité sur les revenus locatifs.
Quel impact sur l'investissement immobilier neuf à Brest ?
L'encadrement des loyers ne constitue pas un frein mécanique à l'investissement immobilier neuf. Il tend même à renforcer l'attractivité des logements récents dans les zones encadrées !
Des loyers de référence plus favorables dans l'immobilier neuf
Les logements acquis en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) affichent des loyers de référence supérieurs à ceux de l'ancien, en raison de leurs performances énergétiques et de leur niveau de confort.
« Les logements neufs restent structurellement avantagés dans les secteurs soumis à l'encadrement, car leurs niveaux de loyers de référence tiennent compte des performances énergétiques et du confort d'usage », rappelle un chargé d'études logement de l'ANIL.
La conformité à la RE 2020 (réglementation environnementale en vigueur) permet également de contenir les charges énergétiques et d'améliorer le taux d'effort des locataires.
Une stratégie d'investissement à ajuster
Dans un marché encadré, la rentabilité repose davantage sur la qualité intrinsèque du bien et sur sa valorisation patrimoniale à long terme.
« À Brest, l'enjeu est d'orienter l'investissement locatif vers des programmes récents bien intégrés au tissu urbain, afin de concilier accessibilité des loyers et renouvellement du parc », indique un représentant de Brest Métropole dans le cadre des politiques locales de l'habitat.
Les programmes neufs à Brest situés dans des secteurs en renouvellement urbain offrent ainsi un équilibre pertinent entre rendement locatif et potentiel de revente.
Encadrement des loyers à Brest : ce qu'il faut retenir
Le dispositif d'encadrement des loyers à Brest impose des règles strictes mais lisibles. Pour l'investissement immobilier neuf, il constitue avant tout un cadre de sécurisation plutôt qu'une contrainte !
En sélectionnant un logement neuf bien situé, conforme aux normes actuelles et adapté à la demande locale, il reste tout à fait possible de conjuguer conformité réglementaire, rentabilité maîtrisée et valorisation durable.
Pour aller plus loin :
