Investir dans le neuf avec le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard

Réduction d'impôt

Le Censi-Bouvard faisait partie des dispositifs fiscaux permettant d'investir dans l'immobilier locatif meublé. Pour les acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2022, il ouvrait droit à une réduction d’impôts égale à 11 % du montant global de l'investissement locatif, répartie sur 9 ans. La loi Censi-Bouvard s'appliquait dans la limite d'un plafond de 300 000 € investis (frais de notaire inclus).

Si la réduction d’impôts annuelle excédait le montant de l'impôt sur le revenu, il était possible d'étaler ce montant sur les 6 années qui suivaient.

Statut LMNP

Le dispositif Censi-Bouvard permettait, au moment de l'investissement, de devenir simultanément Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Il est important de préciser que ces deux dispositifs sont indépendants : le Censi-Bouvard a disparu, mais le statut LMNP existe toujours pour tout investissement locatif meublé répondant à ses propres conditions. L’accès au statut LMNP dépend notamment du fait que les recettes locatives restent inférieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Le loueur peut ensuite relever du régime micro-BIC ou du régime réel, selon sa situation.

Abattement forfaitaire

Sous le régime micro-BIC, le statut LMNP permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire dont le taux dépend du régime applicable et des règles fiscales en vigueur.

La récupération de TVA était, quant à elle, un avantage propre au dispositif Censi-Bouvard, distinct du statut LMNP : elle était possible à hauteur de 20 % du prix d'acquisition de l'investissement immobilier et mobilier, à condition que le gestionnaire de la résidence propose au moins trois prestations de services en sus de l'hébergement (accueil, petit-déjeuner, fourniture de linge, nettoyage des locaux, notamment).

Historiquement, différents types de Résidences Services étaient éligibles au dispositif : résidences seniors, résidences étudiantes, résidences pour personnes âgées ou handicapées (EHPAD). Les résidences de tourisme, initialement concernées, en ont été exclues dès le 1er janvier 2017.

Quelles étaient les conditions pour bénéficier de la défiscalisation Censi-Bouvard ?

Pour les acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2022, le projet immobilier de l'acheteur devait présenter plusieurs caractéristiques :

• le bien immobilier neuf devait faire partie d’une résidence étudiante, d’une résidence seniors ou d’un établissement médico-social pour personnes âgées ou handicapées, composé(e) de logements meublés ;
• la durée minimale de location devait être de 9 ans. Au moment de l'achat, l'acheteur signait un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence, engageant les deux parties sur cette durée ; la sécurité de l'investissement restait toutefois liée à la solidité financière du gestionnaire.

Lorsqu'il était en vigueur, le dispositif Censi-Bouvard présentait des atouts importants : il s'appliquait sur tout le territoire français, sans plafonnement des loyers pratiqués par l'investisseur.

Pour aller plus loin :

Investir en LMNP
Les différents types de résidences pour investir