Elle combine avantages fiscaux, optimisation des surfaces et stabilité des revenus. Le statut location meublée non professionnelle (LMNP), la diversité des profils locataires et une gestion bien encadrée renforcent son attractivité.
Décryptage – Présenté par Le Plan Immobilier.
La colocation, un modèle rentable et résilient
Des rendements supérieurs aux locations classiques
Dans les zones tendues, la colocation permet de générer des revenus locatifs jusqu’à 2 à 3 points nets au-dessus d’une location classique.
C’est notamment le cas à Toulouse, Rouen ou Nancy, où la tension locative est forte et la vacance faible.
Grâce à une location à la chambre, les loyers sont optimisés au mètre carré. Les charges sont partagées entre colocataires – ce qui améliore la rentabilité nette du bien.
N.B : une tension locative forte désigne la difficulté de trouver un logement neuf ou ancien à louer.
Qu'est-ce que le taux de vacance locative ?
Une demande en plein essor
Si les étudiants représentent le cœur de cible, la colocation attire aussi les jeunes actifs, les militaires (à Toulon) ou les travailleurs en mobilité. Cette diversification de profils renforce la stabilité des revenus.
Elle permet aussi d’ajuster plus facilement les loyers entre chaque relocation, surtout dans les villes où l’encadrement ne s’applique pas.
Pour aller plus loin :
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Un cadre juridique à bien anticiper
Bail individuel ou bail solidaire en colocation : deux approches
Le bail commun (solidaire) implique que tous les colocataires signent un contrat unique. Ils sont solidairement responsables du loyer, ce qui offre plus de sécurité au bailleur.
Le bail individuel permet de signer un contrat distinct par chambre. Il facilite la gestion des entrées/sorties, mais offre moins de garanties en cas d’impayé.
Le bail solidaire en colocation
Plusieurs critères de décence à respecter
Pour être loué, le logement doit être décent : chambre d’au moins 9 m², hauteur sous plafond minimale de 2,20 m, chauffage, eau potable, installation électrique conforme.
Ces critères conditionnent l’accès aux aides au logement (APL) pour les locataires et protègent le bailleur d’éventuelles sanctions.
Encadrement local : permis de louer et plafonds
Plusieurs communes ont instauré un permis de louer, notamment Toulouse, Bordeaux, Marseille ou Lyon (zones spécifiques). Ce dispositif impose une autorisation administrative préalable à la mise en location.
L’encadrement des loyers est en vigueur à Lyon, Bordeaux et Villeurbanne. Pour une colocation, la somme des loyers ne peut excéder le plafond de référence du logement entier majoré de 20 %.
Le statut LMNP, un atout fiscal majeur
Choisir entre micro-BIC et régime réel
Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est le statut le plus utilisé en colocation meublée.
Il permet de déclarer les revenus locatifs sous deux régimes :
| Régime | Conditions | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Revenus < 77 700 €/an | Abattement forfaitaire de 50 % | Pas de déduction des charges réelles |
| Régime réel | Aucun plafond | Déduction des charges et amortissement | Tenue comptable obligatoire |
Dans la majorité des cas, le régime réel est le plus intéressant. Il permet d’amortir le bien (hors terrain), réduisant ainsi l’impôt sur les loyers.
Les meilleures villes pour investir en colocation
| Ville | Rendement net | Taux de vacance | Réglementation spécifique |
|---|---|---|---|
| Toulouse | Jusqu'à 6,18 % | 2,8 % | Permis de louer |
| Rouen | Jusqu'à 9 % | ~5 % | Permis à Saint-Étienne-du-Rouvray |
| Rennes | 6,2 % | < 3 % | Aucune contrainte |
| Nancy | Jusqu'à 8,5 % | Faible | Permis de louer (Moselle et Madon) |
| Bordeaux | Jusqu’à 7 % | 5,6 % | Encadrement des loyers + permis |
Réduire les risques de la gestion locative
Il est recommandé de souscrire une garantie loyers impayés (GLI) et de demander un garant (parent, Visale…). Un dépôt de garantie de 1 à 2 mois est également conseillé.
Un règlement intérieur peut prévenir les conflits. La qualité de l’équipement (mobilier durable, wifi, électroménager) est aussi essentielle pour fidéliser les colocataires.
Pour aller plus loin :
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