Décryptage du fonctionnement actuel du dispositif, des pistes de réforme envisagées et des impacts potentiels pour les particuliers ou investisseurs qui envisagent l'achat d'un logement destiné à être revendu.
Présenté par Le Plan Immobilier.
Pourquoi une réforme de la taxation des plus-values immobilières est envisagée en 2026 ?
Depuis plusieurs mois, la question d'un alourdissement de l'imposition sur la plus-value immobilière revient dans le débat public. Le gouvernement cherche de nouvelles marges de manœuvre budgétaires alors que les dépenses de l'État restent élevées et que la fiscalité du parc immobilier – la taxe foncière ou l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) – est déjà en progression.
Comme l'a résumé un économiste de l'OFCE début 2025, « la fiscalité immobilière constitue un levier rapide pour renforcer les recettes publiques, car elle repose sur une assiette large et documentée ».
Les plus-values réalisées lors de la revente de résidences secondaires ou d'investissements locatifs représentent une source fiscale importante. Une réforme pourrait être inscrite dès le projet de loi de finances 2026.
Comment fonctionne l'imposition sur la plus-value immobilière ?
Le mode de calcul de la plus-value
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, après prise en compte des frais d'achat, des travaux éligibles et des abattements pour durée de détention. La résidence principale reste totalement exonérée.
En décembre 2024, le Conseil supérieur du notariat rappelait que « la durée de détention demeure le facteur déterminant pour réduire, voire annuler la fiscalité lors d'une cession immobilière ».
Rappel
Les taux d'imposition en vigueur en 2025
La fiscalité actuelle repose sur deux prélèvements :
- 19 % au titre de l'impôt sur le revenu ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
L'exonération totale est acquise après 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Certaines exceptions existent, notamment pour les ventes inférieures à 15 000 € ou les cessions au profit d'un bailleur social.
Quelles pistes de durcissement pourraient s'appliquer en 2026 ?
Plusieurs hypothèses circulent depuis fin 2024, sans arbitrage définitif à ce stade.
Réduction ou suppression des abattements pour durée de détention
Une révision des abattements est régulièrement évoquée. Une telle évolution augmenterait mécaniquement l'assiette taxable pour les biens détenus depuis moins de 22 ou 30 ans.
Comme l'indiquait un fiscaliste interrogé par Les Échos en janvier 2025, « l'État observe en priorité les mécanismes les plus coûteux ; les abattements sur les plus-values en font clairement partie ».
Rehaussement du taux d'imposition
L'hypothèse d'un relèvement du taux d'impôt (19 %) ou d'une augmentation des prélèvements sociaux (17,2 %) fait partie des pistes étudiées. Cette évolution viserait à rapprocher la taxation immobilière d'autres formes de revenus du capital.
Taxation renforcée pour les reventes rapides
Un mécanisme de surtaxe, inspiré de pratiques déjà observées en Europe, pourrait être appliqué en cas de revente dans les premières années suivant l'achat. L'objectif est de limiter les opérations spéculatives.
Un urbaniste de l'Université Paris-Est précisait récemment : « les dispositifs anti-flip jouent un rôle stabilisateur dans les marchés très tendus, en freinant les rotations rapides qui créent des tensions sur l'offre ».
Quels impacts pour les propriétaires et les futurs investisseurs ?
Un changement dans les stratégies patrimoniales
Un durcissement fiscal pourrait inciter à des durées de conservation plus longues, notamment pour les logements acquis en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) dont la valorisation s'apprécie sur des cycles étendus.
Selon une analyse publiée par Xerfi en février 2025, « une fiscalité plus lourde retarde les arbitrages patrimoniaux et ralentit la circulation des biens ».
Des conséquences sur la mobilité résidentielle
Une imposition renforcée pourrait freiner les reventes dans les zones tendues, réduisant la rotation du parc et accentuant les tensions sur l'offre disponible.
Un expert des Notaires de France rappelait récemment que « lorsqu'une fiscalité devient dissuasive, les propriétaires conservent leurs biens ; l'offre se contracte et le marché se rigidifie ».
Les cas d'exonération actuels
- la vente de la résidence principale ;
- la cession d'un bien inférieur à 15 000 € ;
- la vente réalisée au profit d'un organisme de logement social.
Que peut-on anticiper en 2025 avant une éventuelle réforme ?
La publication du projet de loi de finances permettra de connaître les arbitrages retenus. Si vous envisagez de céder un bien dans les prochains mois, une simulation personnalisée peut aider à identifier l'intérêt d'une vente avant une éventuelle réforme pour l'année à venir.
Pour aller plus loin :
