Le Bail Réel Solidaire (BRS), porté en région Auvergne-Rhône-Alpes par l’organisme ORSOL, permet d'acheter un appartement dans le neuf jusqu’à 50 % en dessous des prix du marché.
Comment fonctionne ce dispositif ? Qui peut en bénéficier en 2025 ? Quels sont les avantages concrets ?
Décryptage. Présenté par Le Plan Immobilier.
ORSOL et BRS, un modèle innovant pour rendre la propriété accessible
Dans les zones tendues comme la Métropole de Lyon, la pression foncière limite la production de logements neufs accessibles.
C’est dans ce contexte que l’Organisme Foncier Solidaire (OFS) ORSOL propose une solution originale : dissocier le foncier du bâti.
Concrètement, ORSOL reste propriétaire du terrain, tandis que l’acquéreur n’achète que le logement construit dessus, via un bail réel solidaire longue durée (18 à 99 ans).
Autrement dit, ce mécanisme réduit fortement le coût total d’acquisition.
Qu'est-ce que le BRS ?
Un acteur régional engagé
ORSOL, un organisme à but non lucratif, a été fondé par trois coopératives HLM (Savoisienne Habitat, Isère Habitat et Rhône Saône Habitat).
Il est agréé par l’État et agit pour renforcer la mixité sociale et l’accession à la propriété dans les territoires où l’offre de logement neuf est insuffisante.
Pour aller plus loin :
Quels avantages pour les futurs acquéreurs ?
Des économies substantielles
L’un des grands atouts du BRS est financier. En supprimant le coût du terrain, le prix d’achat peut être réduit de 20 % à 50 % par rapport au marché libre.
À cela s’ajoutent d’autres aides cumulables :
- TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 % ;
- Éligibilité au Prêt à Taux Zéro (PTZ) ;
- Abattement de taxe foncière jusqu’à 100 % selon les communes.
Par exemple, un ménage peut acquérir un T3 à 150 000 € en BRS contre 230 000 € sur le marché libre.
Avec le PTZ et une redevance foncière plafonnée, le coût mensuel est souvent inférieur à celui d’une location.
Quid de la redevance foncière ?
Un mécanisme anti-spéculatif
Le BRS garantit une revente à prix encadré. Le bail est automatiquement rechargé lors de la revente, assurant une vocation sociale durable.
Le nouvel acquéreur doit également respecter les mêmes critères d’éligibilité que l’acheteur initial.
Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?
Des plafonds de ressources encadrés
En 2025, les conditions d’éligibilité au BRS sont les suivantes :
- Occupation à titre de résidence principale ;
- Revenus inférieurs aux plafonds Prêt Social Location Accession (PSLA).
| Nombre de personnes | Zone A/Abis | Zone B1 | Zones B2/C |
|---|---|---|---|
| 1 | 38 508 € | 38 508 € | 33 479 € |
| 2 | 57 555 € | 57 555 € | 44 710 € |
| 3 | 75 447 € | 69 183 € | 53 766 € |
| 4 | 90 078 € | 82 871 € | 64 910 € |
| 5 | 107 173 € | 98 101 € | 76 357 € |
Plusieurs critères à respecter
Comment se déroule l’achat VEFA avec ORSOL ?
Le processus reste similaire à un achat classique dans le neuf.
Globalement, il comporte plusieurs étapes :
- Évaluation du budget et simulation bancaire ;
- Choix du programme BRS avec ORSOL ;
- Signature d’un contrat de réservation ;
- Obtention du prêt immobilier ;
- Signature chez le notaire et livraison du logement.
N.B. : ORSOL assure l’éligibilité à chaque étape, le suivi du BRS et la gestion de la revente.
Quels sont les projets disponibles en 2025 ?
ORSOL propose des programmes en logement neuf dans des zones attractives de la région :
- Caluire-et-Cuire – Le Petit Vernay ;
- Saint-Didier-au-Mont-d’Or – Feel Wood ;
- Villeurbanne – Cosmopolis ;
- Chaponost – Projet mixte.
A noter que ces programmes incluent aussi bien des logements BRS, sociaux locatifs ou en accession libre, favorisant la mixité.
Une nouvelle vision de la propriété
Dans un marché tendu, le BRS permet de acheter un appartement dans le neuf à un prix encadré, avec un soutien institutionnel fort.
Ce modèle alternatif pose les bases d’une accession responsable, où l’enjeu n’est plus la spéculation, mais la stabilité résidentielle.
Une piste à suivre pour l’avenir du logement neuf dans les zones en tension.
Pour aller plus loin :
