Les grandes métropoles montrent en revanche des signes d’essoufflement. Cette recomposition, accélérée par les mutations climatiques et économiques, devient un enjeu stratégique pour investir en VEFA ou sécuriser un projet d’habitat dans les années à venir.
Parmi les facteurs de cette évolutions, on peut citer l’effet du télétravail, du vieillissement de la population et d’un pouvoir d’achat immobilier qui s’érode.
Entre transformation démographique, montées des risques climatiques et attractivité renouvelée, ces nouveaux pôles deviennent décisifs pour investir en VEFA ou sécuriser un projet d’habitat.
Décryptage. Présenté par Le Plan Immobilier.
Une recomposition territoriale en accélération
Un parc en croissance, mais des disparités renforcées
Entre 2010 et 2021, le parc de logements a augmenté de 11,5 %, soit près de 3,8 millions de logements supplémentaires. Cette croissance profite surtout aux zones littorales, aux métropoles régionales et aux territoires frontaliers. Le télétravail et la recherche d’un meilleur cadre de vie y renforcent l’attractivité.
À l’inverse, plusieurs intercommunalités rurales enregistrent une baisse du parc, une évolution inédite depuis des décennies.
Le « Y du vide » illustre ce recul structurel, alimenté par le vieillissement de la population, la désindustrialisation et un déficit d’attractivité résidentielle.
Comme le rappelle Olivier Portier, analyste territorial, « le logement n’apparaît plus comme un objet isolé, mais comme le miroir d’un système territorial complexe ».
Cette lecture éclaire la fragmentation croissante entre zones dynamiques et territoires en décrochage.
Des intercommunalités en décroissance
- Baisse liée au vieillissement ;
- Désindustrialisation persistante ;
- Manque d’attractivité résidentielle.
Le retour en force des villes moyennes
Ces territoires, longtemps considérés comme secondaires, connaissent un rebond marqué.
Leur attractivité repose sur une équation gagnante :
- des prix maîtrisés,
- des services renforcés,
- une mobilité améliorée,
- une qualité de vie supérieure à celle des grandes métropoles.
L'immobilier neuf en ville moyenne constitue un compromis efficace entre un coût d’acquisition, du confort et des perspectives de valorisation.
| Territoire | Tendance | Potentiel pour le neuf | Facteur clé |
|---|---|---|---|
| Villes moyennes | Rebond marqué | Accession VEFA facilitée | Prix maîtrisés |
| Littoral atlantique | Forte croissance | Densification et mixité | Attractivité résidentielle |
| Frontières | Pression extrême | Production neuve stratégique | Travailleurs transfrontaliers |
| Y du vide | Déclin structurel | Renouvellement urbain | Reconversion nécessaire |
| Vallées alpines | Tension persistante | Programmes de résilience climatique | Risque naturel croissant |
| Métropoles élargies | Croissance maîtrisée | Nouveaux quartiers périurbains | Mobilité renforcée |
Des conditions d’accès au logement de plus en plus contrastées
Des prix élevés dans les zones attractives
Dans les métropoles comme Annecy, Lyon ou Rennes, les prix dépassent largement le niveau de vie moyen local. Les littoraux et les zones alpines connaissent la même tension, accentuée par la présence de résidences secondaires et la demande touristique.
La VEFA y joue un rôle déterminant : elle apporte des logements performants, sobres et adaptés aux usages contemporains.
Pour un investisseur, ces territoires offrent une tension locative forte et une valorisation sécurisée grâce aux garanties du neuf.
Vacance structurelle : un signe de décrochage local
Dans les territoires moins attractifs, la vacance progresse malgré l’augmentation du nombre de ménages.
Les logements anciens et peu performants, souvent mal situés, peinent à trouver preneur. La construction neuve doit donc se repositionner sur les secteurs réellement porteurs afin d’éviter une offre excédentaire.
Vacance en hausse
- Inadéquation entre l'offre et les besoins ;
- Parc ancien difficile à rénover ;
- Marchés locaux faiblement dynamiques.
Vieillissement, climat, rénovation : trois chocs structurants
Une population vieillissante qui transforme l’offre
Un Français sur cinq a désormais plus de 65 ans. Dans les territoires les plus âgés, les besoins évoluent rapidement : logements accessibles, proximité des services, performance énergétique renforcée.
À ce sujet, Olivier Portier souligne que « comprendre les dynamiques locales, c’est anticiper les besoins résidentiels de demain », un enjeu central pour adapter l’offre neuve.
Les risques climatiques redessinent l’attractivité résidentielle
Littoraux, vallées fluviales, zones de montagne : ces territoires cumulent aléas naturels et coûts d’assurance croissants.
L’immobilier neuf doit y développer une architecture résiliente, une sobriété thermique accrue et une meilleure maîtrise de l’artificialisation des sols.
Un parc ancien difficile à transformer
Près de 40 % des résidences principales datent d’avant 1970. Leur rénovation est souvent lourde, coûteuse et longue.
Dans de nombreuses villes moyennes, la construction neuve représente une réponse plus rapide pour atteindre les objectifs climatiques tout en améliorant le confort de vie.
Où construire demain ?
Métropoles élargies et couronnes périurbaines
Les couronnes des grandes métropoles concentrent une demande croissante.
Elles offrent un foncier mobilisable, des prix plus accessibles et une qualité de vie renouvelée. Le neuf permet d’y structurer des quartiers performants, mieux connectés aux bassins d’emploi.
Territoires frontaliers : une pression continue
En Haute-Savoie, dans le Pays de Gex, en Alsace ou en Moselle, la pression immobilière reste exceptionnelle. Les travailleurs frontaliers stimulent fortement la demande.
Selon Nicolas Joly, directeur général, « la ville de 2050 doit se construire dès aujourd’hui, avec une compréhension fine des besoins locaux ».
Les programmes neufs y contribuent à limiter l’étalement urbain et à proposer des logements conformes aux normes environnementales.
Villes moyennes connectées et littoraux structurés
Le succès des villes moyennes reste l’une des tendances majeures. Leur cadre de vie attractif, leurs gares rénovées et leurs prix maîtrisés renforcent leur position.
Les littoraux organisés demeurent également très prisés.
Dans ces deux cas, le neuf améliore la performance énergétique, optimise le taux d’effort et répond aux nouveaux modes de mobilité.
Pour aller plus loin :
