Quels sont les dispositifs de défiscalisation ?

Relance logement (dispositif Jeanbrun) : le successeur du Pinel

Un successeur du Pinel, au fonctionnement différent

Le dispositif Relance logement, également appelé « dispositif Jeanbrun », a été créé par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (article 47) et codifié à l’article 31 du CGI.

Ouvert à tous les particuliers, y compris les acheteurs étrangers non résidents sous certaines conditions, il succède au Pinel, fermé aux nouveaux investissements depuis le 31 décembre 2024 (les acquisitions antérieures restent soumises à ses règles).

Contrairement au Pinel, qui offrait une réduction d’impôt directe, Relance logement fonctionne par déduction d’un amortissement des revenus fonciers : plus la tranche marginale d’imposition du contribuable est élevée, plus l’avantage est important.

Quels logements sont éligibles ?

Le dispositif s’adresse aux investisseurs qui louent un logement neuf nu, à titre de résidence principale dans un bâtiment d’habitation collectif. Les maisons individuelles en sont exclues.

Il concerne les logements neufs, achevés ou réservés en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), ainsi que les logements anciens avec travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et permettant d’atteindre une performance énergétique élevée (DPE A ou B). Les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 sont éligibles au dispositif.

Amortissement, durée de location et plafonds

L’amortissement fiscal annuel porte sur 80 % du prix d’acquisition (le foncier, forfaitisé à 20 %, n’est pas amortissable). Le logement doit être loué nu 9 ans minimum, à un loyer encadré selon trois niveaux : intermédiaire, social ou très social.

Les taux vont de 3,5 % (intermédiaire) à 5,5 % (très social). La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, portée à 10 000 € si au moins 50 % des revenus amortis proviennent de la location sociale et à 12 000 € pour la très sociale.

Qui peut bénéficier du dispositif ?

Le dispositif est accessible sans condition de ressources, y compris aux contribuables non domiciliés fiscalement en France dès lors que leurs revenus fonciers y sont imposables ; leur situation doit toutefois être étudiée au cas par cas.

Défiscaliser en louant meublé

La location meublée permet d’accéder à des mécanismes fiscaux spécifiques, distincts de la location nue : les investisseurs ont le choix entre les statuts LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Le statut LMP

Le statut LMP permet notamment :

• l’imputation sans limite des déficits sur le revenu global du foyer (salaires, pensions), si les charges réelles dépassent les loyers perçus ;
• l’exonération de plus-value après 5 ans d’activité (art. 151 septies du CGI) : totale si les recettes moyennes des 2 dernières années sont sous 90 000 € HT, partielle jusqu’à 126 000 € HT ;
• l’exonération d’IFI si le bien est un actif professionnel : recettes annuelles supérieures à 23 000 € et bénéfice commercial net représentant plus de 50 % des revenus professionnels du foyer (art. 975 du CGI).

Le statut LMNP

Le statut LMNP offre deux options fiscales :

• le régime micro-BIC : abattement de 50 % dans la limite de 83 600 € de recettes (revenus 2026) pour une location classique, contre 15 000 € et 30 % d’abattement pour un meublé de tourisme non classé (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) ;
• le régime réel simplifié : déduction des charges réelles, dont l’amortissement du bien, du mobilier et des travaux, qui peut fortement réduire, voire neutraliser, le bénéfice imposable.

La réintégration des amortissements à la revente

Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 : le prix d’acquisition retenu est diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value imposable à la revente.

Certaines résidences gérées échappent à cette règle comme les résidences étudiantes, les Ehpad ou les résidences autonomie.

Comment défiscaliser grâce à l’ancien ?

Le marché de l’ancien ouvre également droit à des réductions d’impôt ou à des déductions fiscales.

Dispositif Loc’Avantages

Codifié à l’article 199 tricies du CGI (art. 67, loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021), Loc’Avantages a remplacé la loi Cosse au 1er mars 2022 et reste ouvert jusqu’au 31 décembre 2027.

En louant nu, en résidence principale, sous le prix du marché pendant 6 ans minimum via une convention Anah, le bailleur obtient une réduction d’impôt proportionnelle à l’effort de loyer :

• Loc1 (intermédiaire) : 15 % sans intermédiation, 20 % avec ;
• Loc2 (sociale) : 35 % sans intermédiation, 40 % avec ;
• Loc3 (très sociale) : 65 %, intermédiation obligatoire.

DPE minimal : E sans travaux, D avec travaux.

Le dispositif Denormandie dans l’ancien

Denormandie, ouvert jusqu’au 31 décembre 2027, vise l’ancien rénové (travaux d’au moins 25 % du coût total) : en métropole, la réduction d’impôt va de 12 % (6 ans d’engagement) à 18 % (9 ans) et 21 % (12 ans), sur un prix de revient plafonné à 300 000 €.

Le déficit foncier

En location nue au régime réel, le déficit (hors intérêts d’emprunt) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € sur option pour des travaux de rénovation énergétique payés jusqu’au 31 décembre 2027 (passage d’une classe E, F ou G à A, B, C ou D).

Loi Malraux

Malraux concerne les biens historiques en secteur patrimonial protégé : réduction d’impôt de 22 % ou 30 % selon le secteur, sur les seules dépenses de restauration (plafonnées à 400 000 € sur 4 ans), avec une location d'une durée minimale de 9 ans.

Loi Monuments Historiques

Doyenne des dispositifs (1913), la loi Monuments Historiques encourage la restauration de biens classés ou inscrits. Contrairement à Malraux, c’est une déduction de charges foncières (travaux, intérêts d’emprunt), sans plafond ni plafonnement des niches fiscales.

L’exonération de droits de succession n’est pas automatique : elle suppose une convention avec les ministères de la Culture et des Finances, et le respect de conditions d’entretien et d’ouverture au public.

Peut-on cumuler plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière ?

Avant tout arbitrage, le cumul de plusieurs dispositifs doit être vérifié au cas par cas, selon le dispositif et le bien concerné :

• Loc’Avantages n’est pas cumulable, pour un même logement, avec le dispositif Denormandie ;
• Relance logement impose une location nue, ce qui exclut par nature le cumul avec le régime LMNP sur ce même logement ;
• dans l’ancien, Relance logement est également incompatible, pour un même bien, avec d’autres avantages tels que Malraux, Denormandie, Loc’Avantages ou le régime Monuments Historiques.

Pour aller plus loin :

Les principaux dispositifs fiscaux pour investir dans l'immobilier