Investir avec la loi Girardin

Le Girardin locatif privé n’est plus ouvert aux nouveaux investissements

La réduction d’impôt prévue à l’article 199 undecies C est-elle encore applicable ?

Parmi les dispositifs fiscaux applicables outre-mer, plusieurs mécanismes sont parfois regroupés sous l’appellation d’usage « loi Girardin ». La loi n° 2003-660 du 21 juillet 2003 de programme pour l’outre-mer a notamment modifié l’article 199 undecies A du Code général des impôts (CGI).

En revanche, la réduction d’impôt prévue à l’article 199 undecies C a été créée par la loi n° 2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer (LODEOM).

L’article 199 undecies A a également concerné certaines acquisitions ou constructions de logements neufs outre-mer. Si plusieurs opérations ont pu rester éligibles jusqu’au 31 décembre 2017, les anciens investissements locatifs privés visés par ce texte ne sont plus ouverts aux nouveaux projets.

L’article 199 undecies C reste applicable aux acquisitions ou constructions réalisées jusqu’au 31 décembre 2029 à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et dans les îles Wallis et Futuna.

Articles 199 undecies A et 199 undecies C : quelles différences ?

Quels territoires sont encore concernés ?

Pour les nouvelles opérations, l’article 199 undecies C reste applicable jusqu’à fin 2029 à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et dans les îles Wallis et Futuna.

En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à Mayotte et à La Réunion, il ne s’applique plus aux nouvelles acquisitions ou constructions depuis le 24 septembre 2018.

Une disposition transitoire subsiste pour les investissements dont la demande d’agrément était parvenue à l’administration au plus tard à cette date.

Quelles conditions doivent respecter les logements sociaux ?

Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, l’opération doit respecter plusieurs conditions dès le montage du projet :

• le logement est donné en location nue dans les douze mois de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure ;
• la location est consentie pendant au moins cinq ans à un organisme éligible prévu par l’article 199 undecies C ;
• cet organisme sous-loue le logement, nu ou meublé, pendant au moins cinq ans à des personnes physiques qui en font leur résidence principale ;
• les ressources des occupants et les loyers respectent les plafonds réglementaires ;
• à l’issue de la période de location, le logement ou les titres correspondants sont cédés dans les conditions prévues par une convention conclue au plus tard lors de la signature du bail.

Certaines opérations nécessitent également un agrément préalable. C’est notamment le cas lorsque le montant des investissements d’un même programme dépasse 2 millions d’euros.

Comment est calculée la réduction d’impôt ?

La réduction d’impôt prévue à l’article 199 undecies C est égale à 50 % d’une base correspondant au prix de revient des logements, diminuée notamment des taxes, des commissions d’acquisition et des aides publiques reçues.

Pour les investissements réalisés en 2026, cette base est plafonnée à 3 295 € hors taxes par m² de surface habitable. Le montant peut être majoré, le cas échéant, de la taxe sur la valeur ajoutée applicable. Ce plafond limite la base fiscale et non le prix de vente du logement.

Au moins 70 % de la réduction d’impôt doit être rétrocédée sous la forme d’une diminution des loyers versés par l’organisme locataire et du prix de cession. La réduction calculée n’est donc pas intégralement conservée par le contribuable.

La réduction entre aussi dans le plafond global majoré de certains avantages fiscaux, fixé à 18 000 €. Pour l’application de ce plafond, la réduction prévue à l’article 199 undecies C est retenue à hauteur de 30 % de son montant.

Quels points vérifier avant de réaliser l’investissement ?

Cette réduction d’impôt repose sur un montage immobilier et fiscal très encadré.

Avant de poser les bases du projet, il faut vérifier la localisation de l’opération, l’éligibilité de l’organisme locataire, les plafonds applicables, les conditions de sous-location et les modalités prévues pour la cession.

Le non-respect des conditions prévues par l’article 199 undecies C peut entraîner la reprise de la réduction d’impôt.

Une éventuelle exonération temporaire de taxe foncière applicable à un logement neuf relève de règles distinctes. Elle ne constitue pas un avantage fiscal propre à la réduction d’impôt prévue à l’article 199 undecies C.

Que retenir de la réduction d’impôt prévue à l’article 199 undecies C ?

Cette réduction d’impôt ne correspond pas à un investissement locatif neuf classique détenu et exploité directement par son propriétaire.

Elle concerne des logements destinés au secteur social et impose notamment une location à un organisme éligible, des plafonds réglementaires et une cession organisée à l’issue de la période de location.

Pour les nouvelles acquisitions ou constructions, elle reste applicable dans certaines collectivités d’outre-mer et en Nouvelle-Calédonie jusqu’au 31 décembre 2029.

Pour aller plus loin :

Les principaux dispositifs fiscaux pour investir dans l'immobilier
Guide de la loi Jeanbrun : fonctionnement, conditions et avantages