Défiscalisation immobilière : à qui s’adressent les dispositifs ?

Lieu d'imposition

Contrairement aux acheteurs étrangers, qui disposent de règles fiscales spécifiques, les solutions de défiscalisation immobilière s'adressent principalement à des contribuables fiscalement domiciliés et imposés en France au sens de l'article 4 B du CGI. Les non-résidents fiscaux sont en règle générale exclus des dispositifs adossés à l'impôt sur le revenu français.

S'agissant de la localisation du bien, le dispositif Jeanbrun — successeur du Pinel depuis le 21 février 2026 (art. 47, loi n° 2026-103 du 19 février 2026) — ne comporte plus de contrainte de zonage géographique rigide : il est accessible sur l'ensemble du territoire national, y compris en Outre-Mer, là où le Pinel était limité aux seules zones A, Abis et B1.

Le logement doit toutefois être situé dans un bâtiment d'habitation collectif au sens du 6° de l'article L. 111-1 du code de la construction et de l'habitation — les maisons individuelles neuves restant exclues, comme elles l'étaient déjà sous le Pinel depuis le 1er janvier 2021.

Les plafonds de loyer applicables restent quant à eux modulés selon la localisation du bien, par renvoi aux barèmes des articles 199 novovicies et 199 tricies du CGI pour les segments intermédiaire, social et très social.

Des dispositifs complémentaires comme la loi Malraux ou le déficit foncier s'appliquent quant à eux sur des périmètres géographiques ou des types de biens spécifiques.

Niveau d'imposition

Contrairement à certaines idées reçues, la défiscalisation n'est pas uniquement réservée aux personnes disposant de très hauts revenus.

Le dispositif Pinel, qui a pris fin le 31 décembre 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, art. 199 novovicies du CGI), offrait une réduction directe de l'impôt dû — jusqu'à 14 % du prix de revient sur 12 ans en Pinel classique, ou 21 % en Pinel+ — ce qui le rendait accessible dès un impôt annuel relativement modeste.

Le dispositif Jeanbrun repose sur une logique différente : il réduit la base imposable des revenus fonciers via un amortissement fiscal annuel calculé sur 80 % du prix d'acquisition, hors foncier, à des taux allant de 3 % à 5,5 % selon le type de bien et le niveau de loyer consenti, avec un plafond de déduction annuelle de 8 000 € en location intermédiaire, 10 000 € en location sociale et 12 000 € en location très sociale, par foyer fiscal.

L'économie fiscale réelle est donc directement proportionnelle à la tranche marginale d'imposition (TMI) du contribuable : plus elle est élevée — 30 %, 41 % ou 45 % —, plus le gain est substantiel.

Ce mécanisme est hors plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € (art. 200-0 A du CGI), ce qui le rend particulièrement attractif pour les contribuables fortement imposés percevant déjà des revenus fonciers.

Profil et objectifs des candidats à la défiscalisation immobilière

Différents types de profils s'intéressent généralement à l'investissement locatif et aux possibilités de défiscalisation associées. Parmi les plus récurrents, on notera les contribuables souhaitant :

• Se constituer un patrimoine ou le diversifier. L'immobilier est en effet toujours considéré comme l'un des investissements les plus sûrs à long terme, le dispositif Jeanbrun n'affectant pas la valeur de revente du bien à l'issue de l'engagement de 9 ans minimum.
• Investir en vue de bénéficier d'un complément de retraite. Cette décision est notamment motivée par le fait que l'évolution des régimes de retraite est incertaine. Il s'agit d'anticiper et d'investir afin de compléter les revenus futurs et de bénéficier d'une qualité de vie satisfaisante.
• Préparer leur succession. Les avantages fiscaux liés à certains dispositifs de défiscalisation immobilière — notamment la SCI à l'IR — permettent d'optimiser la transmission patrimoniale.
• Protéger leur famille, en lui permettant de bénéficier d'un revenu complémentaire.

Ce dernier objectif sera utile notamment en cas de perte de revenus significative due à un décès, une perte d'emploi, une incapacité de travail définitive, la maladie ou encore un handicap.

À noter que le dispositif Jeanbrun interdit strictement la location à un membre du foyer fiscal ou à ses ascendants, descendants et alliés jusqu'au 2e degré (art. 47, loi n° 2026-103) — contrairement au Pinel, qui permettait de loger ses proches dans le bien sous conditions.

N'hésitez pas à faire appel à un professionnel afin d'identifier le ou les dispositifs présentant le plus d'avantages à moyen et long terme.

Pour aller plus loin :

Les dispositifs fiscaux pour investir dans l'immobilier neuf
Projet d'investissement locatif dans le neuf : les principales étapes