Défiscalisation immobilière : à qui s’adressent les dispositifs ?

Faut-il être résident fiscal en France pour défiscaliser ?

Les règles dépendent du mécanisme fiscal utilisé. La situation des acheteurs étrangers et, plus largement, des non-résidents fiscaux doit donc être examinée selon l’avantage fiscal concerné.

Les réductions et crédits d’impôt sont généralement réservés aux contribuables fiscalement domiciliés en France, sous réserve de certaines exceptions.

Un non-résident reste toutefois imposable en France sur ses revenus fonciers de source française, en fonction des règles applicables et de la convention fiscale conclue avec son État de résidence.

Le dispositif Relance logement ou « Jeanbrun » (dit également statut de bailleur privé) fonctionne différemment. Ce mécanisme a été créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026.

Il prend la forme d’une déduction au titre de l’amortissement pour déterminer le revenu foncier net. L’article 31 du Code général des impôts (CGI) ne reprend pas la condition de domiciliation fiscale en France qui figurait dans l’ancien Pinel.

La situation d’un non-résident doit donc être appréciée en fonction de son régime fiscal.

Faut-il être fortement imposé pour bénéficier de Relance logement ?

Non. Le dispositif Relance logement est ouvert aux particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif, sans condition de ressources pour l’investisseur. Le « statut de bailleur privé » ne prévoit pas de niveau minimal de revenu ou d’impôt pour y accéder.

Dans l'immobilier neuf, l’avantage repose sur l’amortissement de 80 % du prix d’acquisition net de frais, la valeur du foncier étant forfaitairement fixée à 20 %.

Le taux annuel dépend du niveau de loyer :

• 3,5 % en location intermédiaire ;
• 4,5 % en location sociale ;
• 5,5 % en location très sociale.

La somme des amortissements déductibles est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal.

Ce montant est majoré de 2 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements concernés relèvent de la location sociale, et de 4 000 € lorsqu’ils relèvent de la location très sociale.

L’économie fiscale dépend ensuite de la situation du foyer. Une tranche marginale d’imposition élevée peut renforcer l’effet de la déduction, sans réserver le dispositif aux contribuables les plus imposés.

Quels logements neufs sont concernés par Relance logement ?

Dans l'immobilier neuf, le logement doit être situé en France dans un bâtiment d’habitation collectif. Il peut être acheté sur plan, également appelé Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) ou être construit par le contribuable.

Le dispositif s’applique sur l’ensemble du territoire, y compris en outre-mer. L’acquisition ou, pour un logement construit par le contribuable, le dépôt de la demande de permis de construire doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Le logement doit être loué nu comme résidence principale pendant au moins neuf ans. La location doit débuter dans les douze mois suivant son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, avec le respect des plafonds de loyer et de ressources du locataire.

À quels profils d’investisseurs le dispositif peut-il correspondre ?

Relance logement ne définit pas de « profil type ». Son adéquation dépend du projet immobilier, de la fiscalité du foyer et de sa capacité à respecter les engagements prévus.

Il peut notamment concerner les particuliers prêts à :

• conserver un logement destiné à la location pendant au moins neuf ans ;
• louer nu à titre de résidence principale ;
• respecter les plafonds de loyers et de ressources ;
• intégrer l’amortissement dans leurs revenus fonciers ;
• construire leur plan de financement sans dépendre du seul avantage fiscal.

Le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal, ni à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. Le dispositif peut aussi s’appliquer à un immeuble détenu par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, sous conditions, notamment de conservation des titres.

La déduction Jeanbrun entre-t-elle dans le plafond des niches fiscales ?

Relance logement agit sur le revenu foncier imposable et non sous la forme d’une réduction d’impôt. Les amortissements créés en 2026 aux i et j du 1° du I de l’article 31 du CGI ne figurent pas parmi les avantages soumis au plafonnement global de 10 000 € prévu par l’article 200-0 A.

Le régime du déficit foncier reste applicable selon ses propres règles. Les déficits provenant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt peuvent, sous conditions, être imputés sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.

À qui s’adresse finalement la défiscalisation immobilière ?

Il n’existe pas un niveau d’imposition ou un profil patrimonial unique permettant de déterminer à lui seul l’intérêt d’un dispositif fiscal. Il faut mettre en regard l’avantage obtenu avec le logement, le financement, les revenus fonciers, le niveau de loyer et la durée d’engagement.

Dans le neuf en 2026, Relance logement, aussi présenté comme le statut de bailleur privé, peut concerner différents profils de particuliers à condition de respecter ses règles. L’avantage fiscal doit rester un complément, et non le seul fondement du projet d’investissement.

Pour aller plus loin :

Les dispositifs fiscaux pour investir dans l'immobilier neuf
Projet d'investissement locatif dans le neuf : les principales étapes