Créer une SCI pour un achat immobilier dans le neuf

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?

Une SCI est une personne morale constituée d’au moins deux associés pour acquérir, détenir et gérer un patrimoine immobilier dans un but principalement civil.
Parmi les types d’investissements immobiliers, elle peut notamment servir à acheter un logement neuf sur plan ou en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA).

En pratique :

• la SCI est propriétaire du logement : les associés détiennent des parts sociales en fonction de leurs apports, et non des droits directs sur le bien comme en indivision ;
• aucun capital social minimum n’est imposé : son montant est fixé dans les statuts ;
• la durée de la société ne peut excéder 99 ans ;
• un ou plusieurs gérants assurent la gestion dans le cadre fixé par les statuts.

Pourquoi créer une SCI pour acheter un logement neuf ?

La société civile immobilière se distingue par des règles de fonctionnement prévues à l’avance dans ses statuts.

Acheter dans le neuf à plusieurs

Une famille, un couple ou des investisseurs peuvent s’associer, chacun détenant des parts à hauteur de son apport.

La sortie d’un associé n’impose pas la vente du logement : il peut céder ses parts, en principe avec l’agrément des autres associés, sauf aménagement prévu par les statuts.

Organiser l’achat d’un couple non marié

Pour des partenaires pacsés ou des concubins, la SCI offre un cadre plus organisé que l’indivision, sans faire du survivant un héritier.

Sa protection gagne à être anticipée : clauses adaptées, testament ou démembrement des parts selon la situation.

Quelle fiscalité pour une SCI qui achète dans l'immobilier neuf ?

Lorsqu’une société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) loue un logement nu, son résultat est en principe imposé entre les mains des associés, chacun selon sa quote-part. Elle peut également opter pour l’IS.

SCI à l’IR ou à l’IS : quelles différences ?

À l’IR, la part du déficit foncier provenant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt peut, sous conditions, s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le choix entre IR et IS s’apprécie sur toute la durée du projet, y compris la revente.

En location meublée, activité commerciale, la SCI relève en principe de l’IS, sauf tolérance administrative si ces recettes restent accessoires et ne dépassent pas 10 % des recettes totales.

La SCI facilite-t-elle la transmission du patrimoine ?

La SCI permet de transmettre progressivement des parts sociales plutôt que le logement lui-même. Chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 € par parent sur les donations, renouvelable tous les 15 ans ; il est de 31 865 € pour un petit-enfant.

Il n’existe pas de décote fiscale automatique de 10 % sur les parts : leur valeur dépend de la situation réelle de la société, dettes comprises, comme le capital restant dû d’un emprunt immobilier.

Quels sont les points de vigilance avant de créer une SCI ?

La société civile immobilière crée aussi des obligations :

• les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leurs parts, un créancier devant toutefois poursuivre d’abord la SCI ;
• la création suppose des formalités : statuts, capital, annonce légale et immatriculation ;
• la vie de la société impose des déclarations fiscales, et le gérant doit rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an.

En VEFA, mieux vaut arrêter le montage avant la signature définitive et adapter les statuts au projet : résidence principale, location ou transmission.

La société civile immobilière est-elle adaptée à votre achat immobilier neuf ?

La SCI peut être pertinente pour acheter à plusieurs ou organiser une transmission, sans être automatiquement plus avantageuse qu’un achat en direct ou en indivision.

La fiscalité, le financement, la protection des associés, la revente et la rédaction des statuts méritent d’être étudiés avant la création.

Pour aller plus loin :

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