Acheter un bien immobilier seul ou à plusieurs

Acheter un bien immobilier seul

En acquérant un bien seul, l’acquéreur devient l’unique propriétaire du logement. Selon sa situation personnelle, professionnelle et financière, son dossier de financement peut toutefois être examiné avec davantage d’attention par les banques. Un apport personnel, une épargne résiduelle et des revenus stables peuvent renforcer la solidité du projet.

En tant que primo-accédant, l’acquéreur qui achète seul peut, selon sa situation, bénéficier de dispositifs d’aide à l’achat immobilier comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou d’un prêt proposé par Action Logement, sous réserve de remplir les conditions propres à chaque dispositif.

Pour aller plus loin, notre Guide achat détaille les étapes clés d’une acquisition réussie.

Acheter un bien immobilier à plusieurs

L’acquisition d’un bien immobilier peut être réalisée à plusieurs, avec ou sans lien de parenté. Plusieurs montages juridiques sont possibles selon le projet, la durée de détention envisagée et les modalités de transmission souhaitées.

Acheter dans le cadre d’une SCI

La Société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet d’acheter et de gérer un bien immobilier à plusieurs, notamment entre membres d’une famille ou entre proches. La société devient propriétaire du bien et chaque associé détient des parts sociales correspondant à sa participation au capital.

Les associés doivent désigner un gérant et définir ses pouvoirs dans les statuts. Ils répondent par ailleurs indéfiniment des dettes de la SCI, à proportion de leurs parts dans le capital, mais les créanciers ne peuvent les poursuivre personnellement qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la société.

Une SCI doit compter au minimum deux associés. Aucun capital social minimum n’est imposé par la loi pour constituer la société.

Acheter à plusieurs en indivision

L’indivision permet à plusieurs personnes d’acheter directement un même logement. Chaque acquéreur détient une quote-part du bien déterminée dans l’acte de vente. Il est recommandé que cette répartition corresponde à la participation réelle de chacun au financement afin de limiter les difficultés ultérieures.

Les actes d’administration et certaines décisions de gestion peuvent être pris par les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis. Les actes de disposition les plus importants, comme la vente du bien, nécessitent en principe l’accord de tous, sous réserve des exceptions prévues par le Code civil.

Nul ne peut être contraint de rester en indivision : chaque indivisaire peut demander à en sortir. À défaut d’accord amiable, la sortie peut passer par un partage judiciaire.

Dans certaines situations, le juge peut également autoriser un acte malgré l’opposition d’un indivisaire, notamment lorsque l’intérêt commun est menacé ou lorsque les indivisaires favorables à la vente détiennent au moins deux tiers des droits indivis, dans les conditions prévues par le Code civil.

En cas de décès, les autres indivisaires conservent leur propre quote-part. Celle du défunt entre dans sa succession et revient à ses héritiers selon les règles successorales applicables.

Acheter à plusieurs en tontine

La tontine, ou pacte tontinier, permet également d’acquérir un logement à plusieurs. Elle repose sur une clause insérée dans l’acte d’acquisition : au décès de l’un des coacquéreurs, le ou les survivants sont réputés avoir été propriétaires du bien depuis l’origine, selon les stipulations prévues dans l’acte.

La tontine est plus rigide que l’indivision. Un coacquéreur ne peut pas imposer seul son retrait ou la vente de sa part : la vente du logement nécessite en principe l’accord de l’ensemble des parties.

Au décès d’un coacquéreur, la fiscalité dépend notamment de la valeur du bien et du lien existant entre les acquéreurs.

En principe, l’accroissement au profit du survivant est fiscalement assimilé à une transmission à titre gratuit. Une exception existe pour l’habitation principale commune à deux acquéreurs lorsque sa valeur globale est inférieure à 76 000 €, selon les conditions prévues par le Code général des impôts. Indépendamment de cette règle fiscale, les héritiers du défunt ne deviennent pas propriétaires du bien transmis par l’effet de la clause de tontine.

Pour aller plus loin :

Acheter un bien immobilier en couple
Conseils pour un premier achat immobilier