Acheter un bien immobilier seul, en couple ou à plusieurs

Le Plan Immobilier - 28/11/2016

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De nombreuses solutions existent lorsque l’on veut acheter un logement seul ou à plusieurs : régime d’indivision, Société civile Immobilière, séparation des biens, pacte tontier, etc. En fonction du profil et de la situation de ou des acheteurs, les modalités d’acquisition diffèrent, les avantages et inconvénients également.

 

Acheter un bien immobilier seul

Acquérir un bien en couple

Acheter un bien immobilier à plusieurs

 

Acheter un bien immobilier seul


 

Comment acheter un logement seul

 

En acquérant un bien seul, l’acheteur devient légalement l’unique propriétaire. En fonction de sa situation personnelle, professionnelle et financière, le futur acquéreur peut se retrouver face à des organismes bancaires et vendeurs réticents. Son dossier devra être d’autant plus solide, appuyé notamment par un apport personnel conséquent.

En tant que primo-accédant, l’acquéreur qui achète seul peut bénéficier de solutions d’aide à l’achat immobilier comme le Prêt à Taux Zéro ou l’Action Logement.

 
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Bon à savoir
Acheter seul sous le régime de la communauté

Il est possible d’acheter un bien immobilier seul en étant marié sous le régime de la communauté. Le conjoint ne sera pas tenu de rembourser le prêt en cas de défaillance de l’emprunteur. La banque ne pourra saisir le logement commun, sauf si le conjoint a donné son consentement lors de la signature de l’acte comme garantie supplémentaire. Cependant, si le conjoint se porte caution solidaire, l’ensemble des biens communs ainsi que ses biens et ses revenus seront engagés.

 

 

Acquérir un bien immobilier en couple


 

Acheter un logement en couple

 

Selon que l’on soit marié, pacsé ou en union libre, les démarches et modalités d’acquisition d’un bien immobilier sont différentes et répondent à des lois distinctes.

 

Devenir propriétaire en couple en étant non mariés

  • Acheter un logement à deux en étant pacsés

Pour les couples pacsés avant le 1er janvier 2007, le principe d’indivision s’applique : en cas d’achat immobilier de deux personnes pacsées, celles-ci sont chacune propriétaire de la moitié du logement, à moins que le couple opte pour le régime de la séparation des biens au moment de l’achat.

Pour les couples pacsés après le 1er janvier 2007, le régime de la communauté de bien s’applique automatiquement : chacun est propriétaire de ses biens acquis avant et après le pacs. Il est toutefois possible d’opter pour le régime de l’indivision.

Si les propriétaires décident de revendre le bien en cas de séparation : la somme de la vente sera partagée proportionnellement aux quotes-parts de chacun. Si l’un des partenaires de pacs décide de conserver le bien, il bénéficiera d’une priorité de rachat.

En cas de décès, la partenaire de pacs héritier, ne pourra conserver seul le bien immobilier, sauf si un testament le mentionne. Sans cette expression des dernières volontés, Il devra partager le montant de la vente du bien avec les descendants du défunt.

Le régime de séparation de biens autorise le conjoint à résider gratuitement dans le logement pendant un an.

 

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Question
Faut-il se pacser avant d'acheter un bien immobilier ?

Le pacs permet en cas de décès de protéger le partenaire : il sera exonéré des droits de succession. Cependant, il est indispensable de rédiger un testament indiquant que le partenaire sera héritier du logement.

 

 

  • Acheter un bien immobilier en union libre 

Lors d’un achat immobilier en union libre, c’est le régime d’indivision qui s’applique. Chacun devient propriétaire du bien en fonction de son apport qui doit être précisé sur l’acte notarié. Dans le cas contraire, la répartition se fera de moitié pour chacun des concubins. Le régime d’indivision oblige que toutes les décisions concernant le logement soient prises à l’unanimité (dépenses, entretien, etc).

En cas de rupture de l’union libre, le logement pourra être vendu avec l’accord des deux parties et la somme de la vente sera partagée en fonction de la quote-part de chacun. Si l’un des concubins veut devenir seul propriétaire du bien, il peut racheter la part de l’autre. En cas d’entente impossible sur la vente, c’est un juge qui tranchera.

En cas  de décès, les enfants et autres membres de la famille héritent selon l’ordre successoral légal. Le concubin peut racheter la part du concubin décédé grâce à une clause de rachat prioritaire dans la convention d’indivision.

Au moment de l’acquisition, les concubins peuvent acquérir le bien en nue-propriété et usufruit : en cas de décès, de l’un des concubins, le concubin restant bénéficiera  de l’usufruit du bien. Il pourra se servir du bien ou en percevoir les revenus. Les autres héritiers  se verront attribuer la pleine propriété au décès du second concubin.

 

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Définition
"nue-propriété"

La nue-propriété donne droit au titulaire (nu-propriétaire) de disposer d’un bien (en le vendant, le donnant ou en le léguant) sans pour autant en jouir ni en user, ces droits étant réservés à l’usufruitier.

 

 

  • Acheter un logement à deux en SCI

Il est possible pour deux personnes en couple d’acquérir un bien immobilier dans le cadre d’une Société Civile Immobilière. Les concubins ou partenaires de pacs associés, deviennent chacun propriétaires du bien via la société et à hauteur de la part apportée. Le couple peut décider d’ajouter d’autres biens immobiliers dans la SCI afin de faciliter leur gestion.

En cas de séparation, chacun des propriétaires :

- peut garder le bien en rachetant la part de l’autre,

- se retirer de la SCI et revendre ses parts à une tierce personne ; le second propriétaire peut toutefois s’y opposer.

 

En cas de décès de l’un des concubins ou personnes pacsées, il est possible au préalable d’intégrer une clause d’agrément pour éviter la vente du bien. L’acquisition de parts ne peut alors se faire sans l’accord du concubin ou partenaire de pacs survivant. Un autre procédé appelé démembrement de propriété croisé,  permet à chaque concubin ou partenaire de pacs d’acheter un pourcentage des parts de la SCI en pleine propriété et en usufruit. Ainsi, le concubin ou partenaire de pacs survivant sera usufruitier de l'ensemble.

 

  • Acheter un logement à deux en tontine

Une autre solution d’achat existe pour un couple non marié : acheter en tontine. Le pacte tontier également appelé « clause d’accroissement » est une clause inscrite dans le contrat d’acquisition qui garantit au concubin ou partenaire de pacs survivant de conserver et de devenir le propriétaire du logement sans l’opposition des héritiers. Le couple met en commun un capital afin d’acquérir un logement à deux.

En cas de séparation, il est nécessaire de rompre la clause qui ne peut être obtenu qu’avec l’accord des deux parties. Si les concubins ou les partenaires de pacs ne se mettent pas d’accord, le logement ne peut être mis en vente et partagé. Il faut attendre le décès de l’une des personnes.

Acheter un bien immobilier à deux en tontine permet en cas de décès de bénéficier de l’exemption des droits de succession. Cependant, les conditions sont très strictes : le logement doit être la résidence principale du couple et la valeur du bien inférieure à 76 000 €. Si ces conditions ne sont pas réunies, les droits de succession seront de 60% sur l’ensemble du bien.

 

Devenir propriétaire en étant marié

Les droits et obligations du couple diffèrent selon le régime matrimonial choisi.   

  • Acheter un bien immobilier sous le régime de la communauté réduite aux acquêts

Si aucun contrat de mariage n’a été signé, c’est le régime légal de la communauté réduite aux acquêts qui s’applique. Lorsqu’un couple marié achète un bien immobilier sous ce régime, chaque bien acquis après le mariage est commun aux deux époux : ils deviennent  tous les deux propriétaires à parts égales. Cependant, si l’un des deux époux possède un bien acquis avant le mariage ou acquis par dotation ou succession, le bien en question reste la propriété de l’époux à titre personnel.

En cas de divorce ou décès : l’ensemble du patrimoine est partagé entre les époux.

 

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Exception
Acquérir un logement en tant que "bien propre"

L’un des époux peut acquérir un bien immobilier en tant que « bien propre », tout en étant marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. Pour que le logement ne soit pas considéré comme un bien commun, il est nécessaire de faire une déclaration de remploi devant le notaire.

 

 

  • Acheter en étant marié sous le régime de séparation de biens 

Lorsque les époux achètent un bien immobilier à deux sous le régime de séparation de biens, le patrimoine n’est pas commun. Chacun est propriétaire des biens immobiliers qu’il a acquis avant et/ou après le mariage, hormis pour le bien familial pour lequel les règles de l’indivision s’appliquent : les époux sont propriétaires en fonction de leurs quotes-parts.

En cas de séparation, chacun des époux reprend ses biens propres. Pour le logement familial, l’indivision s’applique : la vente du bien est répartie en fonction de la proportion de l’investissement de chacun.

En cas de décès,  le conjoint n’a aucun droit sur le patrimoine immobilier du défunt. Il est possible cependant de prévoir un testament pour protéger le conjoint survivant. Le régime de séparation de biens autorise le conjoint à résider gratuitement dans le logement pendant un an.

 

Acheter un bien immobilier à plusieurs


 

acheter un bien immobilier à plusieurs
 

L’acquisition d’un bien immobilier peut s’effectuer à plusieurs sans qu’aucun lien de parenté n’existe.

 

Acheter dans le cadre d’une SCI 

La Société Civile Immobilière est une structure juridique qui permet d’acheter et de gérer un bien immobilier à plusieurs (entre amis, en famille, etc.). La société est propriétaire du bien et chaque associé possède une partie de la société. Le capital est divisé entre les associés en parts sociales. Ils doivent notamment désigner un gérant et définir la durée de son mandat et ses missions. Il faut être minimum 2 personnes pour créer une SCI, il n’y a pas d’obligation de nationalité et aucun capital minimum n’est requis.

 

La SCI  permet :

  • d’acquérir un bien plus important qu’en achetant seul,
  • de transmettre facilement son patrimoine,
  • de protéger le bien en cas de redressement ou liquidation.

Même si la création d’une SCI présente de nombreux avantages, elle implique certaines contraintes : formalités juridiques, processus de décision, responsabilité des associés et coût de création.

Il est notamment indispensable de respecter une procédure : rédaction et enregistrement des statuts, publication de l’avis de constitution dans le journal d’annonces légales et enregistrement de la SCI auprès du tribunal de commerce. Il existe différentes formes de société civile immobilière : la SCI de location, la SCI d’attribution, la SCI de construction-vente, la SCI à capital variable.

En cas de décès, soit la SCI est dissoute soit les autres associés rachètent les parts du défunt.

 

Acheter à plusieurs en indivision 

Il est possible d’acquérir un bien immobilier à plusieurs grâce au régime de l’indivision. Chacun devient propriétaire du logement proportionnellement à son apport. Il est impératif que l’acte de vente mentionne la part de chaque indivisaire. En cas d’oubli, l’indivision sera repartie de manière égale entre tous les propriétaires. Lorsque plusieurs personnes achètent un bien immobilier en indivision, l’ensemble des décisions doivent être prise à l’unanimité. Comme pour la SCI, il est possible de nommer un gérant dans la convention d’indivision.

Si l’un des propriétaires souhaite vendre, personne ne peut s’opposer à sa décision. Les associés peuvent soit racheter sa part, soit vendre le bien et répartir le montant de  la vente en fonction des parts de chacun.

En cas de décès, les associés récupèrent leur part et celle du défunt reviennent à ses héritiers selon l’ordre légal de succession.
 

Acheter à plusieurs en tontine 

La tontine ou pacte tontier permet également d’acquérir un bien immobilier à plusieurs. Les acheteurs investissent ensemble dans un bien en mettant leurs capitaux en commun, mais n’en sont cependant pas directement propriétaires. La particularité de la tontine réside dans le fait que le dernier propriétaire survivant devient propriétaire du bien immobilier.

En cas de mésentente, il est impossible de se retirer de la tontine en revendant ses parts. Il faut l’accord unanime de chaque propriétaire pour vendre le bien immobilier.

Au décès de l’un des acquéreurs, sa part est répartie entre les autres propriétaires qui doivent s’acquitter des droits de succession. Il existe une condition pour être exonéré des droits de succession : la valeur du bien ne doit pas excéder 76 000 euros et le logement doit être une résidence principale. Les héritiers du défunt n’ont aucun droit sur le bien. Seul l’acquéreur survivant sera considéré comme l’unique propriétaire du bien.

 

 


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