Achat immobilier : les critères à étudier avant de se lancer

Que vérifier avant de réserver un logement neuf ?

Comme un maître d’ouvrage rédige son cahier des charges, commencez par cadrer votre projet : résidence principale ou secondaire, appartement ou maison, surface, nombre de pièces et localisation.

Notre Guide achat vous accompagne dans les étapes de l’acquisition.

Le budget global

Le prix affiché ne résume pas le coût du projet :

Le prix et les prestations

Pour apprécier le prix au mètre carré, comparez des logements neufs du même secteur aux prestations similaires. Au sein d’un même programme, plusieurs éléments peuvent expliquer des écarts de prix :

• l’étage et l’exposition ;
• un balcon, une terrasse ou un jardin ;
• un parking ou une cave.

Comparez également la surface extérieure, les équipements, les matériaux et les prestations incluses.

Le plan et les caractéristiques du logement

En VEFA, le logement s’achète avant son achèvement, souvent sur plan. Le plan coté et la notice descriptive deviennent alors essentiels pour vérifier :

• la surface et la distribution des pièces ;
• les rangements, les ouvertures et l’orientation ;
• les équipements prévus.

Lisez le plan en architecte : la circulation, la place des meubles et le lien avec l’extérieur comptent autant que la surface. Un logement bien distribué peut mieux convenir qu’un plus grand, moins fonctionnel.

L’emplacement et l’environnement

L’environnement du logement influence votre quotidien et peut jouer sur son attractivité future.

Examinez notamment :

• la proximité des transports, commerces, établissements scolaires et services ;
• l’accès aux bassins d’emploi ;
• les projets urbains prévus dans le quartier et les éventuelles nuisances.

Lorsque c’est possible, visitez le quartier à différents moments de la journée pour vérifier plusieurs aspects : son accès, le trafic, le bruit, l’ensoleillement.

La performance du logement neuf

La Réglementation Environnementale 2020 (RE2020) s’applique aux logements neufs dont le permis de construire a été déposé depuis le 1er janvier 2022, avec des exigences renforcées pour les permis déposés depuis le 1er janvier 2025.

Elle porte notamment sur :

• les consommations d’énergie ;
• l’impact carbone de la construction ;
• le confort d'été, en période de forte chaleur.

Dans la notice descriptive, vérifiez aussi le chauffage, la production d’eau chaude, la ventilation et les menuiseries.

Quels frais prévoir après l’achat d’un logement neuf ?

Les charges de copropriété

Dans un appartement neuf, les charges dépendent des équipements et des services communs comme l'ascenseur, le chauffage collectif, les espaces verts ou le parking. Une copropriété neuve ne dispose pas nécessairement d’historique d’assemblées générales ni de comptes annuels, vérifiez avant d’acheter :

• l’estimation des charges prévisionnelles ;
• les équipements prévus et le fonctionnement annoncé de la copropriété ;
• la répartition des charges fixée par le règlement de copropriété.

La taxe foncière

Le propriétaire est redevable de la taxe foncière. Une construction nouvelle peut toutefois bénéficier, sous conditions, d’une exonération temporaire, totale ou partielle, pendant les deux années suivant son achèvement.

Que vérifier avant de signer en VEFA ?

Le contrat de vente en VEFA doit préciser :

• le descriptif du logement ;
• le prix et ses modalités de paiement ;
• le délai de livraison ;
• la garantie financière d’achèvement ou de remboursement.

Pour un appartement, le règlement de copropriété, le plan coté et la notice indiquant les équipements du logement doivent également être annexés à l’acte.

Confrontez ces documents aux éléments ayant motivé votre choix et intégrez la date prévisionnelle de livraison à votre calendrier de financement et d’emménagement.

Quels critères prioriser avant un achat immobilier neuf ?

Raisonnez comme sur un chantier : le gros œuvre d’abord, les finitions ensuite.

Commencez par les critères qui conditionnent durablement votre projet tels que le budget global, l’emplacement, la surface, le plan du logement et la qualité de la construction. Les prestations de confort viennent ensuite concurrencer des logements qui répondent déjà à ces besoins essentiels.

Avant de réserver, confrontez toujours le prix aux prestations et aux frais futurs, au-delà du seul prix au mètre carré.

Pour aller plus loin :

Les avantages de l’achat immobilier dans le neuf
Quels sont les différents types de biens immobiliers ?