Comment revendre un logement neuf ?

Quand revendre un logement neuf ?

D’après la législation française, tout logement est considéré comme « neuf » si les conditions suivantes sont remplies :

• La construction est achevée depuis moins de cinq ans ;
• Le logement neuf n'a été habité ni par son propriétaire, ni par un locataire pendant cette période.

Passé ce délai, il n'est plus possible de vendre le bien en tant que « logement neuf ».

Néanmoins, les avantages de l’immobilier neuf, comme le respect des normes thermiques encadrant la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020) ou la présence d’un extérieur, peuvent être valorisés.

Être propriétaire et revendre un logement neuf avant cinq ans pose la question de la rentabilité de ce type de transaction.

Généralement les professionnels de l’immobilier estiment qu’il faut au minimum six ans pour qu’un achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) soit amorti.

Estimer le prix de vente d’un logement neuf

Pour revendre un logement neuf, il est important d’estimer un prix de vente cohérent. Il est très fréquent que les appartements ou les maisons de moins de 5 ans affichent un prix de vente plus élevé du fait de leur qualité. Mais de nombreux critères doivent être pris en compte.

A noter qu’un prix attractif permet de vendre plus rapidement. Encore une fois, chaque projet immobilier est unique et il est essentiel de l’organiser selon ses besoins.

Les critères principaux d’un prix de vente

• l’adresse du logement neuf et l’état du marché immobilier local
• le type de logement (maison, appartement, appartement duplex ou triplex… )
• la surface du logement en mètre carré
• le nombre de pièces, notamment le nombre de chambres
• la présence d’un extérieur (balcon, terrasse, loggia, jardin…)
• les annexes éventuelles (cave, place de stationnement...)
• l’étage
• l’exposition, l’ensoleillement et le vis-à-vis
• l’état général du logement et le type de travaux de rafraîchissement à prévoir
• l’état général des parties communes

Les atouts spécifiques au logement neuf

L’immobilier neuf présente des atouts qu’on ne retrouve pas nécessairement dans l’immobilier ancien. Ces derniers doivent être mis en avant dans les annonces immobilières mais aussi valorisés dans le prix de vente.

On peut par exemple mettre en valeur l’aménagement fonctionnel de l’intérieur et insister sur le plus que constitue une terrasse. Le confort et la maîtrise des dépenses énergétiques peuvent aussi être noté, preuve à l’appui avec des factures. Enfin, pour les programmes immobiliers neufs les plus récents, il peut être judicieux de vanter les espaces ou services partagés tout comme une adresse dans un écoquartier.

Les frais immobiliers à prendre en compte

Si lors de la vente d’un logement neuf, les frais de notaires sont à la charge de l’acquéreur, certains frais sont à prendre en compte pour maîtriser son budget.

• le prix des diagnostics immobiliers obligatoires (diagnostic de performance énergétique, électricité, gaz, état risques et pollutions, termites, mérules...)
• les frais d'agence immobilière (selon votre choix)
• les frais éventuels liés au crédit immobilier comme ceux d’un remboursement anticipé. Sans oublier l’assurance emprunteur.
• le prix de l’état daté établi par le syndic de copropriété (tarif indiqué dans le mandat au titre des prestations particulières)

Comment savoir si on fait une plus-value ?

Dans l’immobilier, faire une plus-value se résume à vendre un bien immobilier plus cher qu’on ne l’a acheté. De manière plus précise, pour mesurer la plus-value réalisée il faut calculer la différence entre le prix de vente du bien et son coût d’achat. Par coût d’achat on entend le prix d’achat mais aussi les frais de notaires, d’agence ou de prêt immobilier.

Faire une plus-value lors de la revente d’un bien immobilier n’est jamais garanti. L’état du marché immobilier local peut varier entre la date d’achat et la date de vente. Ainsi en mars 2021, après un an de crise sanitaire, le prix des studios à Paris à baissé après plusieurs années de hausse continue. A l’inverse, l’arrivée du Grand Paris Express a fait exploser le prix de l’immobilier autour de certaines gares d’Ile-de-France.

A noter que la plus-value réalisée pour la vente d'une résidence principale est exonérée d'impôts. Par contre, la plus-value de la revente d’une résidence secondaire ou d’un bien mis en location sera imposée.

Pour aller plus loin :

Le prêt relais : avantages et inconvénients
Assurer son logement neuf