Comment acheter sur plan ?

Comment se déroule un achat immobilier sur plan ?

Le Code de la construction et de l’habitation protège bien l’acquéreur lors d’une VEFA. Certaines étapes clés, détaillées dans notre Guide achat, sont toutefois à respecter pour que l’achat sur plan de votre futur logement se passe au mieux.

Rechercher le programme qui vous convient

Avant d’acheter sur plan, il faut cibler précisément le futur logement. Il s’agit de faire une liste de critères essentiels pour l’acquéreur : taille de la maison ou de l’appartement, architecture, localisation, espace extérieur, présence de services et commerces à proximité…

Tous les critères ne seront peut-être pas réunis. Aussi il est conseillé de leur donner un ordre de priorité. Les compromis ensuite seront plus faciles à faire.

La principale difficulté de l’achat sur plan est de se projeter afin d’imaginer à quoi ressemblera le bien une fois construit. Dans cet exercice, un plan n’est pas toujours suffisant. Les promoteurs peuvent organiser des visites de logements témoins.

Les nouvelles technologies permettent aussi d’accéder à des visites en réalité virtuelle ou à des plans en 3D.

Le contrat de réservation

Légalement, il n’est pas obligatoire. Mais ce document, qui répertorie les engagements entre l’acquéreur et le vendeur (promoteur), est fortement recommandé. Il contient notamment :

• La surface habitable approximative du logement, le nombre de pièces principales ainsi que l’énumération des pièces de service, dépendances et dégagements ;
• La qualité des matériaux et équipements prévus ;
• Le prix de vente prévisionnel et, le cas échéant, ses modalités de révision ;
• La date à laquelle la vente définitive pourra être conclue ;
• Les informations relatives aux prêts que le vendeur s’engage, le cas échéant, à faire obtenir à l’acquéreur ;
• Le montant du dépôt de garantie ;
• Le délai de livraison prévisionnel.

Un exemplaire du contrat doit être remis à l’acquéreur avant tout dépôt de fonds. Le montant du dépôt de garantie, versé sur un compte spécial, est plafonné à 5 % du prix si la vente doit intervenir dans l’année, 2 % si elle doit intervenir entre un et deux ans, et aucun dépôt ne peut être exigé au-delà de deux ans.

Après la signature du contrat de réservation, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Ce délai commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le contrat, ou de sa remise en main propre.

Modalités de paiement

Acheter sur plan implique de payer le logement progressivement, en fonction de l’avancement de la construction. Les sommes versées ne peuvent pas dépasser les plafonds suivants :

• 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;
• 70 % du prix à la mise hors d’eau ;
• 95 % du prix à l’achèvement de l’immeuble ;
• les 5 % restants à la livraison.

En cas de réserves portant sur la conformité du logement, le solde de 5 % peut être consigné jusqu’à leur levée.

Signer l’acte de vente chez le notaire

La vente définitive est conclue par acte authentique, signé chez le notaire. Le projet d’acte doit être communiqué à l’acquéreur au moins un mois avant la date prévue pour la signature, généralement par lettre recommandée avec avis de réception.

Il précise notamment le logement, son prix, les modalités de paiement, le délai de livraison ainsi que la garantie financière d’achèvement ou de remboursement souscrite par le vendeur.

C’est à la signature de cet acte que l’acquéreur devient propriétaire du sol, puis progressivement des constructions au fur et à mesure de leur exécution.

Vérifier le logement lors de la livraison

À la livraison, l’acquéreur vérifie la conformité du logement avec le contrat. Il peut mentionner tout défaut de conformité ou toute malfaçon dans le procès-verbal de livraison, sous forme de réserves, et consigner le solde de 5 % jusqu’à leur levée.

Dans le mois qui suit la livraison, l’acquéreur peut encore signaler au promoteur, par lettre recommandée avec avis de réception, les malfaçons ou défauts apparents qu’il n’aurait pas relevés le jour de la remise des clés.

Avantages et inconvénients de l’achat sur plan

Comme toute transaction immobilière, acheter en VEFA comporte son lot d’avantages mais aussi quelques inconvénients.

Avantages

L’achat sur plan présente de nombreux avantages, notamment :

• Pour les programmes soumis à la RE2020, un logement neuf conçu selon une réglementation environnementale qui encadre notamment les performances énergétiques, le confort d’été et l’impact carbone du bâtiment ;
• En principe, pas de travaux de rénovation lourde à prévoir au moment de l’emménagement ;
• Un paiement échelonné et, sous conditions, une exonération temporaire totale ou partielle de taxe foncière pendant les deux années suivant celle de l’achèvement. Pour en bénéficier, la construction doit notamment être déclarée dans les 90 jours suivant son achèvement. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères reste due ;
• Des frais de notaire réduits : de 2 à 3 % dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien ;
• Plusieurs garanties protègent l’acquéreur, calculées à compter de la réception des travaux (qui intervient entre le promoteur et les entreprises, et ne doit pas être confondue avec la livraison du logement à l’acquéreur) : la garantie de parfait achèvement (1 an à compter de la réception) pour les défauts et désordres signalés lors de la livraison ou au cours de l’année qui suit ; la garantie de bon fonctionnement (2 ans) pour les éléments d’équipement dissociables, comme les volets ou la robinetterie ; la garantie décennale (10 ans) pour les désordres les plus graves, compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Ces garanties sont à mobiliser par l’acquéreur directement auprès du vendeur (promoteur) ;
• Une personnalisation du bien : l’acquéreur peut faire modifier certains emplacements de prises électriques ou de cloisons, et le promoteur propose généralement une sélection de revêtements et de peintures. Le contrat peut également prévoir des travaux réservés à l’acquéreur : celui-ci réalise alors lui-même certains travaux de finition ou d’installation d’équipements, dont il assume le coût et la responsabilité.

Inconvénients

Si l’achat sur plan offre des avantages, il comporte également quelques limites :

• Un prix au m² qui peut être plus élevé que dans l’ancien à emplacement et caractéristiques comparables ;
• Le délai avant l’emménagement : selon l’état d’avancement du programme au moment de l’achat, plusieurs mois peuvent s’écouler avant la livraison. La date ou la période prévisionnelle de livraison doit être précisée dans le contrat ;
• Les difficultés à se projeter sur des points importants avec simplement un plan ou un logement témoin : luminosité, isolation, etc.

Pour aller plus loin :

Les aides à l’achat pour acheter dans l’immobilier neuf
Les crédits et prêt immobiliers