Peut-on annuler une promesse de vente ?

Promesse de vente et droit de rétractation

Une promesse de vente est également appelée promesse unilatérale de vente : seul le vendeur s’engage à vendre. Le futur acquéreur, lui, ne s’engage pas à acheter le bien formellement. C’est l'une des premières étapes de l’acquisition qui est détaillée dans notre guide d’achat.

Qui peut se rétracter ?

Lorsqu’une promesse de vente est signée, seul le bénéficiaire, c’est-à-dire l’acquéreur potentiel, dispose de la faculté de se rétracter et donc de renoncer à la vente.

Le vendeur, appelé le promettant, est quant à lui engagé pendant toute la durée de l’option : s’il tente de révoquer sa promesse avant son terme, cette révocation n’empêche pas la formation de la vente si l’acquéreur lève valablement l’option (article 1124 du Code civil).

Quels sont les délais ?

L’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de 10 jours pour se décider et, le cas échéant, se rétracter, sans avoir à justifier sa décision.

Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse ou, lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel mandaté pour la vente, du lendemain de sa remise directe à l’acquéreur.

Dans le cas où le dernier jour de ce délai est un samedi, un dimanche, un jour férié ou un jour chômé, le délai court alors jusqu’au premier jour ouvrable qui suit.

Comment annuler une promesse de vente pendant les 10 jours ?

Pour exercer son droit de rétractation, l’acquéreur doit notifier sa décision, dans le délai de 10 jours, par lettre recommandée avec avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes permettant d’établir la date de réception ou de remise.

L’avant-contrat précise généralement à qui cette notification doit être adressée : le vendeur, le notaire ou le professionnel intervenant dans la vente.

Peut-on annuler une promesse de vente après le délai de rétractation ?

Une fois le délai de 10 jours écoulé, l’acquéreur ne dispose plus d’un droit général de rétractation. Il peut néanmoins renoncer à la vente sans pénalité si une condition suspensive prévue dans la promesse ne se réalise pas.

Le refus de prêt immobilier

Lorsque l’achat doit être financé par un crédit, la promesse de vente doit obligatoirement comporter une condition suspensive d’obtention de prêt.

Cette clause précise notamment le montant emprunté, le taux d’intérêt maximal accepté et le délai pour obtenir l’accord de la banque, généralement compris entre 45 et 60 jours après la signature, sans pouvoir être inférieur à un mois.

Si l’acquéreur ne parvient pas à obtenir son financement dans ces conditions et transmet les justificatifs de refus au vendeur et au notaire dans les délais prévus, la vente n’a pas lieu et les sommes versées lui sont restituées sans pénalité.

Les autres conditions suspensives

D’autres conditions suspensives peuvent figurer dans la promesse de vente, par exemple l’absence d’exercice du droit de préemption par la commune ou l’absence de servitude d’urbanisme grave découverte après la signature.

Si l’une de ces conditions ne se réalise pas, l’acquéreur retrouve sa liberté et récupère les sommes versées.

Renoncer sans condition suspensive

Si l’acquéreur renonce à l’achat après le délai de rétractation sans pouvoir invoquer une condition suspensive prévue au contrat, il ne lève pas l’option dans les conditions fixées par la promesse. L’indemnité d’immobilisation reste alors, en principe, acquise au vendeur en dédommagement de l’immobilisation de son bien pendant la durée de l’option.

Rappel : qu’est-ce qu’une promesse de vente ?

Une promesse de vente est un document qui engage le vendeur à réserver l’exclusivité de son bien au potentiel acquéreur durant un temps limité (de l’ordre de quelques mois généralement). Ce document doit présenter certaines informations dont :

• Les coordonnées du vendeur et de l’acheteur
• L’adresse du bien et son origine
• Le descriptif du logement (équipements, annexes…)
• L’existence d’une hypothèque ou d’une servitude
• Si le bien est situé dans une copropriété, les informations qui la caractérisent 

En parallèle, la promesse doit être complétée par un dossier de diagnostic technique (DDT).

Lorsqu’elle est consentie par une personne physique, une promesse de vente d’une durée supérieure à 18 mois doit obligatoirement être constatée par un acte authentique, sous peine de nullité. La promesse unilatérale de vente doit alors également prévoir une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente, déposée entre les mains du notaire.

En deçà de 18 mois, la promesse peut être rédigée sous seing privé, par exemple par un agent immobilier. Pour être valable, elle doit alors être enregistrée dans un délai de 10 jours suivant son acceptation par le bénéficiaire, auprès des services fiscaux. Cet enregistrement est payant : les droits s’élèvent à 125 €, à la charge de l’acquéreur.

Peut-on annuler l’achat d’un logement neuf en VEFA ?

Pour l’achat d’un logement neuf en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), la vente peut être précédée d’un contrat de réservation, aussi appelé contrat préliminaire.

Cet avant-contrat n’est pas obligatoire, même s’il est très largement utilisé dans les programmes immobiliers neufs. Lorsqu’aucun contrat préliminaire n’a été signé, l’acquéreur non professionnel bénéficie tout de même d’un délai de réflexion de 10 jours avant la signature de l’acte authentique, qui ne peut en aucun cas intervenir pendant ce délai.

Lorsqu’un contrat de réservation est signé, les règles applicables à son annulation présentent certaines spécificités par rapport à la promesse de vente classique.

Le délai de rétractation du contrat de réservation

Comme pour une promesse de vente classique, le réservataire non professionnel dispose d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires, sans avoir à justifier sa décision.

Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le contrat, ou de sa remise en main propre.

Le réservataire peut exercer son droit de rétractation dans ce même délai, par lettre recommandée avec avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes, selon les modalités indiquées dans le contrat de réservation.

Le dépôt de garantie en VEFA

En contrepartie de la réservation, l’acheteur verse le plus souvent un dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert à son nom, chez un notaire ou dans un établissement habilité. Son montant est plafonné selon le délai prévu pour la signature de l’acte de vente définitif :

En cas de rétractation dans le délai de 10 jours, le dépôt de garantie est intégralement restitué à l’acheteur.

Annuler le contrat de réservation après le délai de rétractation

Passé ce délai, l’acheteur peut également obtenir l’annulation du contrat de réservation et la restitution de son dépôt de garantie, sans retenue ni pénalité, notamment dans les cas suivants :

• le ou les prêts prévus au contrat de réservation ne sont pas obtenus ou transmis, ou leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions du contrat ;
• le contrat de vente définitif n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ;
• le prix de vente définitif dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel révisé ;
• l’un des éléments d’équipement prévus au contrat préliminaire ne doit finalement pas être réalisé ;
• l’immeuble ou la partie d’immeuble ayant fait l’objet du contrat présente, dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus, une réduction de valeur supérieure à 10 %.

La demande de remboursement doit être notifiée par lettre recommandée avec avis de réception, à la fois au vendeur et au dépositaire du dépôt de garantie.

Sous réserve que l’acquéreur justifie son droit à restitution, le remboursement intervient dans un délai maximal de 3 mois à compter de cette demande.

Pour aller plus loin :

Comment faire une offre pour un achat immobilier ?
Acheter neuf ou ancien : les avantages et inconvénients