VEFA : l’échéancier de paiement

Mis à jour le 21/11/2023

Afin de protéger l’acquéreur, la loi prévoit un échelonnement du paiement d’un logement acheté en VEFA.

Quels montants peut réclamer le promoteur à chaque étape de la construction ?
Comment se passe le paiement d’un logement en VEFA avec un crédit immobilier ?

VEFA : un financement réglementé

VEFA est l’acronyme de Vente en l’Etat de Futur Achèvement. Dans le cadre d’une vente sur plan, l’investisseur achète un logement qui n'existe pas encore ou qui n'est pas encore achevé et habitable. C'est pour cette raison que la loi encadre strictement la VEFA et impose des règles quant au paiement du bien.

Par ailleurs, le vendeur, qui demeure le maître d’ouvrage de la construction jusqu’à la livraison du bien, doit se doter d’une Garantie financière d’achèvement (GFA). Ainsi, en cas de défaillance du promoteur (faillite, etc.), la construction sera assurée par l’assureur-garant.

Infographie : échéancier de paiement d'un logement neuf

VEFA : l’échéancier de paiement - infographie

Premier versement : le dépôt de garantie

A la signature du contrat de réservation, un dépôt de garantie peut être demandé par le promoteur. Il s'agit d'un acompte versé pour réserver le bien immobilier convoité. L’acquéreur est ainsi assuré, en tant qu’investisseur, que le logement ne sera pas cédé à une tierce personne.

Le montant du dépôt de garantie, négociable à la baisse, est fixé en fonction du prix prévisionnel d’achat et des délais de livraison. Ainsi le promoteur doit respecter les règles suivantes :

Le montant est plafonné à 5 % du prix d’achat prévisionnel si la signature du contrat définitif de vente est prévue la même année
Le montant est plafonné à 2 % du prix prévisionnel si la signature de l’acte de vente est planifiée entre 1 et 2 ans après celle du contrat de réservation
Pour tout délai supérieur à 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé

Le dépôt de garantie est versé sur un compte bloqué au nom de l’acquéreur auprès d’une banque ou chez un notaire. Lors de la signature du contrat de vente définitif, le montant de ce dépôt sera soustrait du prix de vente et l'échéancier de paiement en tiendra compte.

Bon à savoir
Délai de rétractation

Tout investisseur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours pour demander l’annulation de la transaction sans avoir à se justifier. La somme versée au promoteur doit alors être remboursée intégralement.

VEFA : détail de l’échéancier de paiement

L’échéancier des paiements dans le cadre d’un achat en VEFA est strictement encadré par la loi, en fonction de l’avancée des travaux. Voici le calendrier des appels de fonds présenté lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire :

35 % du montant total lors de l’achèvement des fondations
70 % du montant total lors de la mise hors d’eau, c’est-à-dire quand les murs, la toiture et la charpente sont construits
95 % du montant total à la fin du chantier
les 5 % restants lors de la livraison du logement

A noter que ces pourcentages sont des plafonds. Ils sont habituellement appliqués par les promoteurs. Cepedant, certains peuvent tout à fait demander des versements intermédiaires, sous réserve de respecter ces montants maximums.

Bon à savoir
Retards de paiement des appels de fonds

Si l’acquéreur tarde à s’acquitter des paiements, il risque de devoir payer des indemnités de retard correspondant à 1 % de la somme à verser par mois de retard. Le contrat de vente en VEFA peut aussi contenir une clause de rupture automatique du contrat en cas de non-paiement des échéances. L’indemnité forfaitaire ne pourra pas être supérieure à 10 % du prix de vente initial.

Échelonnement du paiement en VEFA et crédit immobilier

Si l'acquéreur a souscrit un prêt immobilier pour financer un achat sur plan, la banque débloque les sommes au fur et à mesure des appels de fonds. Le plus souvent dans le cadre d’une VEFA, l’acquéreur ne commencera à payer ses mensualités de prêt qu’une fois le bien livré. Avant la livraison, il ne paie que les intérêts intercalaires correspondant aux frais engendrés à chaque déblocage des fonds.

Quelques précautions à prendre au moment de la livraison du logement neuf

Le jour de la livraison du logement acheté en VEFA, la loi prévoit un dernier versement de 5 % afin de conclure la vente. Toutefois, cette somme peut être consignée si l’investisseur émet des réserves.

Ainsi, il est essentiel, lors de ce dernier contrôle, que ce dernier prenne le temps de vérifier chaque recoin du nouveau logement. Garage, grenier, pièces de vie, rien ne doit être oublié. Le bon fonctionnement des éléments d’équipement, l’inspection des murs pour s’assurer qu’ils sont exempts de fissures, les prises électriques, les menuiseries... Tout doit être passé au crible. Cette étape de contrôle devra être effectuée avant de signer la réception des travaux.

Si l’investisseur constate des dommages ou des problèmes de non-conformité, il doit relever ses observations sur le procès-verbal de livraison. Les 5 % restants seront versés une fois que tous les vices de construction et autres désordres auront été réparés par le promoteur.