Qu’est-ce que la copropriété ?

Définition d’une copropriété

La loi du 10 juillet 1965 régit les immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie en lots entre plusieurs personnes. Chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes.

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C’est-à-dire qu’un copropriétaire a l’usage exclusif d’une certaine partie définie (partie privative) mais partage les parties communes (sols, cours, jardins, etc.) avec les autres copropriétaires – sauf indication contraire dans le règlement de copropriété.

Fonctionnement d’une copropriété

Chaque copropriété est régie par un règlement de copropriété, généralement établi lors de la mise en copropriété de l’immeuble, avec l’intervention d’un professionnel du droit.

Il met en place un cadre de vie pour tous les copropriétaires :

• droits et obligations de chaque copropriétaire,
• répartition des lots (état descriptif de division),
• utilisation des parties communes,
• identification des différentes catégories de charges,
• quote-part afférente à chaque lot pour ces catégories.

Le règlement de copropriété peut être modifié par l’assemblée générale. La majorité requise dépend de la nature de la modification : majorité simple, majorité absolue, double majorité ou, dans certains cas, unanimité.

La copropriété dispose également d’un carnet d’entretien, établi et tenu à jour par le syndic, qui rassemble les principales informations relatives à l’entretien et aux travaux réalisés dans l’immeuble.

Organisation d’une copropriété

Une copropriété est composée d’un syndicat des copropriétaires, d’un conseil syndical et d’un syndic.

Le syndicat des copropriétaires regroupe automatiquement l’ensemble des copropriétaires. Au moins une fois par an, les copropriétaires se réunissent en assemblée générale (AG) pour se prononcer notamment sur les comptes, le budget, les travaux, les contrats et la gestion de l’immeuble. Il est également en charge de la modification du règlement de copropriété.

Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion, notamment la comptabilité, la répartition des dépenses et l’exécution des décisions de l’assemblée générale. Il est constitué de copropriétaires délégués élus lors d’une assemblée générale.

Bénévole ou professionnel, le syndic est en charge de la gestion courante de la copropriété comme l’entretien des parties communes, notamment. Il exécute les décisions prises en assemblée générale comme la mise en œuvre des travaux de rénovation, par exemple.

Acheter en copropriété : ce qu’il faut savoir

Avant de se lancer dans l’achat en copropriété, il est important de prendre en compte les avantages et les inconvénients de son fonctionnement au quotidien.

Les avantages d’une copropriété

Les travaux d’entretien ou de rénovation d’une propriété coûtent cher pour un propriétaire seul. L’avantage principal d’une copropriété est de mutualiser et partager ces mêmes dépenses entre tous les copropriétaires.

Par ailleurs, le syndic prend en charge la gestion courante de l’immeuble, ce qui allège les démarches individuelles des copropriétaires. Ces derniers restent toutefois responsables des décisions prises collectivement en assemblée générale.

Certaines copropriétés disposent d’équipements de contrôle d’accès, comme un interphone, un digicode ou un vidéophone. Un gardien peut également être présent dans certains immeubles.

La copropriété implique par ailleurs une prise de décision collective et des échanges réguliers entre copropriétaires, notamment lors des assemblées générales.

Les inconvénients d’une copropriété

Si la mutualisation des dépenses est l’un des avantages principaux d’une copropriété, le coût élevé des charges freine bien souvent les futurs acquéreurs. Frais de gestion quotidienne, paiement d’un syndic professionnel, travaux futurs, les charges peuvent rapidement représenter un budget important.

Pour qu’une copropriété fonctionne, il faut que chaque copropriétaire suive le règlement. Or, il arrive que certains ne paient pas toujours les charges prévues. Dans ce cas, le syndic engage les démarches de recouvrement nécessaires.

Des désaccords peuvent apparaître lorsqu’il s’agit de lancer des travaux qui ne profiteront pas à tous les copropriétaires. C’est le cas bien souvent des travaux d’ascenseur, par exemple. Une bonne communication est donc indispensable pour résoudre les éventuels conflits entre copropriétaires.

Pour aller plus loin :

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Infographie : Les étapes d’un achat immobilier pour les primo-accédants