Qu’est-ce que la copropriété ?

Mis à jour le 15/03/2023

Les copropriétés représentent plus de 20 % du parc immobilier français, soit plus de 8 millions de ménages.
Il s’agit d’un statut particulier régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et la loi ALUR de 2014.
Le Plan Immobilier fait le point sur leur fonctionnement et leur organisation.

Découvrir la copropriété en vidéo

Nouveau ou futur propriétaire ? Découvrez comment fonctionne une copropriété : les acteurs à connaître, les avantages et les inconvénients, l'Assemblée Générale, les votes...

Définition d’une copropriété

La copropriété est définie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, comme « tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. » C’est-à-dire qu’un copropriétaire a l’usage exclusif d’une certaine partie définie (partie privative) mais partage les parties communes (sols, cours, jardins, etc.) avec les autres copropriétaires – sauf indication contraire dans le règlement de copropriété.

Fonctionnement d’une copropriété

Chaque copropriété est régie par un règlement de copropriété qui est établi par un notaire en général, au moment de la création de copropriété. Il met en place un cadre de vie pour tous les copropriétaires : droits et obligations de chaque copropriétaire, répartitions des lots (état descriptif de division), utilisation des parties communes, identification des différentes catégories de charges et quote-part afférente à chaque lot pour ces catégories. Ce règlement peut être modifié en assemblée générale après un vote à l’unanimité. Depuis 2010, un carnet d’entretien vient compléter les documents essentiels à une copropriété.

Organisation d’une copropriété

Une copropriété est composée d’un syndicat des copropriétaires, d’un conseil syndical et d’un syndic.

Le syndicat des copropriétaires réunit et concerne tous les copropriétaires qui sont membres de droit. Au moins une fois par an, le syndicat se réunit en assemblée générale (AG) afin de voter des décisions de travaux ou de rénovation de la copropriété. Il est également en charge de la modification du règlement de copropriété.

Le conseil syndical joue le rôle d’intermédiaire entre le syndicat des copropriétaires et le syndic. Constitué de copropriétaires délégués élus lors d’une assemblée générale, le conseil syndical assiste le syndic dans ses tâches et contrôle sa comptabilité.

Bénévole ou professionnel, le syndic est en charge de la gestion courante de la copropriété comme l’entretien des parties communes, notamment. Il exécute les décisions prises en assemblée générale comme la mise en œuvre des travaux de rénovation, par exemple.

Bon à savoir
La loi ALUR

Promulguée en 2014, la loi ALUR encadre le fonctionnement des copropriétés et de leurs syndics. Elle vise notamment à réguler le rôle des syndics ainsi que leurs honoraires parfois considérés comme excessifs

Acheter en copropriété : ce qu’il faut savoir

Avant de se lancer dans l’achat en copropriété, il est important de prendre en compte les avantages et les inconvénients de son fonctionnement au quotidien.

Les avantages d’une copropriété

Les travaux d’entretien ou de rénovation d’une propriété coûtent cher pour un propriétaire seul. L’avantage principal d’une copropriété est de mutualiser et partager ces mêmes dépenses entre tous les copropriétaires. Par ailleurs, le syndic assure la gestion quotidienne de la copropriété, donc les copropriétaires n’ont à se soucier de rien.

Les copropriétés sont aussi considérées plus sûres qu’une habitation « isolée » puisqu’elles sont majoritairement dotées d’un interphone ou d’un digicode. Dans certains cas, un gardien peut être embauché pour garantir une sécurité supplémentaire. Enfin, d’un point de vue social, une copropriété favorise généralement la cohésion entre copropriétaires grâce notamment à l’AG qui se tient au minimum une fois par an. Cela permet d’apprendre à connaître ses voisins.

Les inconvénients d’une copropriété

Si la mutualisation des dépenses est l’un des avantages principaux d’une copropriété, le coût élevé des charges freine bien souvent les futurs acquéreurs. Frais de gestion quotidienne, paiement d’un syndic professionnel, travaux futurs, les charges peuvent revenir vite cher.

Pour qu’une copropriété fonctionne, il faut que chaque copropriétaire suive le règlement. Or, il arrive que certains ne paient pas toujours les charges prévues. Dans ce cas, le syndic se doit de relancer et d’engager des procédures, si besoin.

Enfin des désaccords peuvent apparaître lorsqu’il s’agit de lancer des travaux qui ne profiteront pas à tous les copropriétaires. C’est le cas bien souvent des travaux d’ascenseur par exemple. Une bonne communication est donc indispensable pour résoudre les éventuels conflits entre copropriétaires.

Bon à savoir
Montant des charges d'une copropriété neuve

Les charges d’une copropriété neuve sont souvent plus faibles que celles d’une copropriété plus ancienne car les travaux onéreux (toiture, ascenseur, etc.) ne sont pas à l’ordre du jour.