Usufruit, nue-propriété, pleine propriété… quelles différences ?

La pleine propriété réunit tous les droits sur le logement

En droit, la propriété repose sur trois piliers, désignés par des termes latins :

• l’usus, le droit d’utiliser le bien, par exemple en l’occupant ;
• le fructus, le droit d’en percevoir les fruits, notamment les loyers ;
• l’abusus, le droit d’en disposer, par exemple en le vendant ou en le donnant.

Lorsque ces trois droits ne sont pas dissociés, on parle de pleine propriété, exercée dans le respect des règles applicables au bien.

Être propriétaire ne signifie pas toujours détenir seul le bien. Plusieurs personnes peuvent aussi en être propriétaires ensemble.

Le démembrement sépare l’usufruit et la nue-propriété

Le démembrement de propriété répartit les trois attributs de la propriété entre deux titulaires : l’usufruitier dispose de l’usus et du fructus, tandis que le nu-propriétaire détient l’abusus.

Pour schématiser, le premier a les clés du logement, le second en possède les murs.

L’usufruit permet d’occuper le bien ou de le louer

Pendant toute la durée de l’usufruit, l’usufruitier peut :

• habiter le logement, ou le louer et en percevoir les loyers ;
• céder son droit d’usufruit.

Il ne peut pas, en revanche, vendre seul la pleine propriété du logement.

La nue-propriété donne le droit de disposer du bien sans l’utiliser

Tant que court l’usufruit, le nu-propriétaire ne peut ni occuper le logement ni en percevoir les loyers. Il peut, en revanche, vendre, donner ou transmettre sa nue-propriété, sans faire disparaître l’usufruit existant.

Si l’usufruitier et le nu-propriétaire vendent ensemble la pleine propriété, le prix se répartit selon la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété, sauf s’ils conviennent de reporter l’usufruit sur le prix de vente.

Travaux et impôts : qui paie quoi ?

Schématiquement, l’usufruitier assure l’entretien courant, tandis que le gros œuvre reste l’affaire du nu-propriétaire.

Usufruit, nue-propriété et pleine propriété : qui peut faire quoi ?

Le tableau ci-dessous compare en un coup d’œil les prérogatives de chaque titulaire.

Comparatif des droits selon le type de propriété

En indivision, plusieurs personnes possèdent le même bien

L’indivision relève d’une autre logique que le démembrement : plusieurs personnes détiennent des droits de même nature sur un même bien, chacune selon une quote-part.

Cette situation peut résulter d’un achat à plusieurs ou d’une succession, et les quotes-parts ne sont pas nécessairement égales :

• lors d’un achat, elles dépendent notamment de ce que prévoit l’acte ;
• lors d’une succession, elles découlent des droits de chaque héritier, et aucun partage « 50/50 » ne s’applique par défaut.

Quelles décisions nécessitent l’accord des indivisaires ?

Les règles de gestion varient selon la portée de la décision :

Quelle forme de propriété correspond à votre situation ?

Pleine propriété, démembrement ou indivision : c’est la répartition des droits, telle qu’elle figure dans l’acte, qui détermine votre situation.

Avant une acquisition immobilière, une donation, une succession ou une vente portant sur un bien démembré ou indivis, pensez à vérifier précisément ces droits et les règles applicables à chaque titulaire.

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