Usufruit, nue-propriété, pleine propriété… quelles différences ?

Mis à jour le 22/11/2023

Il existe plusieurs formes de propriété immobilière.
La plus connue est la pleine propriété mais il y en a d’autres : usufruit, nue-propriété, démembrement, indivision…

Le Plan Immobilier vous aide à choisir en faisant le tour de la question.

La pleine propriété

La pleine propriété est le type de propriété le plus répandu et le plus connu. Le propriétaire peut vendre le bien, l’occuper ou le mettre en location afin de percevoir des loyers. Le propriétaire n’est pas nécessairement une personne unique. Il peut s’agir d’un couple par exemple, ou de plusieurs investisseurs.

Comprendre le démembrement de propriété

On parle de démenbrement de propriété quand la pleine propriété est scindée en deux : d'un côté la nue-propriété, de l'autre, l'usufruit.

La nue-propriété

Le nu-propriétaire possède un bien mais ne peux pas l’utiliser ni en tirer un revenu locatif. On parle alors de démembrement de propriété. D’un côté il y a l’usufruitier, qui jouit du bien et de l’autre le nu-propriétaire qui dispose de la nue-propriété. Le nu-propriétaire ne peut vendre l’usufruit, car il ne le possède pas. Il n’assume pas les charges courantes liées au bien immobilier. Toutefois, il peut être sollicité pour de gros travaux comme la rénovation d’un toit par exemple.

L’usufruit

L’usufruit est le droit de jouir d’un bien, c’est-à-dire d’y vivre, d’y faire des aménagements ou de le mettre en location. L’usufruitier ne peut pas vendre son bien car il n’en est pas plein propriétaire. Cependant il a la charge de son entretien courant et de la taxe d’habitation.

Bon à savoir
Le cas du viager

Le cas du viager est particulier. C’est une sorte d’usufruit à vie et non pas temporaire. Il est régit pas des règles strictes afin de protéger le vendeur comme l’acheteur.

Récapitulatif des différents types de propriété

	Plein propriétaire	Nu-propriétaire	Usufruitier
Vendre le bien	V	V	X
Habiter dans le bien	V	X	V
Mettre en location le bien	V	X	V

Ces trois actions peuvent parfois être traduites en termes juridiques :

Abusus : droit de vendre le logement
Usus : droit de se servir du logement, de l’habiter
Fructus : droit de percevoir des revenus liés au bien

L’indivision

Dans les différentes formes de propriété, on parle d’indivision lorsqu’il y a plusieurs propriétaires pour un même bien immobilier. Il peut s’agir d’un couple, qui fait volontairement la démarche, ou de frères et sœurs lors d’un héritage.

Dans le cas d’un couple, la propriété s’élève à hauteur de la participation financière de chacun. Pour un héritage, par défaut la répartition est à 50/50.