Construction neuve : quels sont les critères légaux ?
L’article 257 du Code général des impôts (CGI) définit comme neuf un immeuble achevé depuis cinq ans au plus.
Le délai commence à la date d’achèvement de la construction, et non à celle de la signature de l’acte de vente ou de la remise des clés.
Quels travaux permettent de remettre un immeuble à l’état neuf ?
Une rénovation peut donner à un bâtiment ancien le statut fiscal d’immeuble neuf lorsque les travaux ont rendu à l’état neuf :
- la majorité des fondations ;
- la majorité des éléments assurant la résistance et la rigidité du bâtiment, hors fondations ;
- la majorité de la consistance des façades, hors simple ravalement ;
- au moins deux tiers de chacun des éléments de second œuvre définis par la réglementation.
Ces critères sont alternatifs pour les éléments structurels, mais le seuil des deux tiers doit être atteint pour chacun des éléments de second œuvre concernés : planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques et, en métropole, système de chauffage.
Une rénovation énergétique ou un simple rafraîchissement ne suffit donc pas nécessairement à rendre un logement fiscalement neuf.
Un logement déjà habité peut-il encore être considéré comme neuf ?
Oui, au sens fiscal. Un appartement achevé depuis trois ans peut encore répondre à la définition d’immeuble neuf, même s’il a déjà été occupé.
L’occupation et le nombre de ventes ne déterminent pas, à eux seuls, son ancienneté fiscale.
En revanche, dans la commercialisation immobilière, l’expression « logement neuf » désigne généralement un bien vendu par un promoteur, en cours de construction ou récemment achevé, et n’ayant jamais été habité.
C’est notamment le cas des appartements neufs proposés en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Revente avant cinq ans : attention aux frais
Quels avantages fiscaux sont liés au statut de logement neuf ?
Lorsqu’un professionnel assujetti à la TVA vend un logement neuf, la vente est en principe soumise à cette taxe. L’acquéreur peut alors bénéficier de frais d’acquisition réduits, généralement compris entre 2 et 3 % du prix, contre environ 7 à 8 % dans l’ancien.
Ce régime comprend notamment une taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 % et une contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, auxquels s’ajoutent les émoluments du notaire et les autres frais d’acte.
Cette réduction n’est toutefois pas liée à la seule ancienneté du logement : le régime fiscal de la vente est déterminant.
Côté financement, depuis le 1er avril 2025 et jusqu’au 31 décembre 2027, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) peut notamment financer l’achat ou la construction d’une résidence principale neuve, appartement ou maison, partout en France, sous conditions.
En revanche, le dispositif d’investissement locatif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 et n’est plus ouvert aux nouveaux investissements en 2026.
Quelle TVA s’applique à l’achat d’un logement neuf ?
Lorsqu’une vente immobilière est soumise à la TVA, le taux normal est généralement de 20 %. Un taux réduit de 5,5 % peut cependant s’appliquer à certaines opérations d’accession sociale à la propriété, notamment dans des quartiers ciblés par la politique de la ville.
TVA à 5,5 % : les principales conditions
| Condition | Règle applicable |
|---|---|
| Type d’opération | Acquisition ou construction éligible à l’accession sociale, notamment dans le neuf ou en VEFA. |
| Occupation | Le logement doit être destiné à la résidence principale de l’acquéreur. |
| Localisation | Quartier éligible relevant de la rénovation urbaine ou QPV, ou proximité autorisée : généralement jusqu’à 300 mètres, avec certaines extensions à 500 mètres sous conditions. |
| Ressources | Respect des plafonds applicables en fonction de la composition du ménage et de la zone. |
| Prix de vente | Respect du plafond réglementaire de prix de vente ou de construction. |
Les plafonds de ressources applicables ont notamment évolué avec la loi de finances pour 2026, et l’éligibilité doit être vérifiée selon les règles en vigueur pour l’opération envisagée.
Comment vérifier une zone ANRU ou QPV ?
VEFA et construction de maison neuve : quelles différences ?
En VEFA, le promoteur vend un logement à construire ou en cours de construction. Cette formule concerne des appartements, mais aussi certaines maisons individuelles.
Pour faire construire une maison sur un terrain dont vous êtes propriétaire, un constructeur peut intervenir dans le cadre d’un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI). Ce contrat prévoit des protections spécifiques, dont la garantie de livraison au prix et au délai convenus.
Les contrats de construction de maisons neuves ne doivent donc pas être confondus avec une vente immobilière en VEFA : le financement, les paiements et les frais d’acquisition diffèrent selon le montage.
Les garanties légales ont leurs propres échéances : la garantie décennale couvre certains désordres graves pendant dix ans à compter de la réception des travaux, et non depuis l’ouverture du chantier.
L’acquéreur non professionnel d’un logement bénéficie en principe d’un délai de rétractation de dix jours, selon les modalités applicables au contrat. Ce droit n’appartient pas au promoteur.
Statut de logement neuf : ce qu’il faut retenir
La durée fiscale du statut de logement neuf est de cinq ans au plus après l’achèvement. Une rénovation lourde peut également ouvrir une nouvelle période de qualification fiscale si elle répond aux critères légaux.
Pour autant, cette durée ne suffit pas à déterminer les avantages financiers d’une acquisition : le régime de TVA, la qualité du vendeur, l’occupation antérieure et les conditions propres aux aides doivent être examinés avant de signer.
À lire aussi : Frais de notaire sur du neuf : vraiment plus avantageux ?
Pour aller plus loin :
Sources : Code général des impôts, article 257 et annexe II, article 245 A ; BOFiP, régime des immeubles neufs ; Notaires de France, frais d’acquisition réduits (25/11/2025) ; ANIL, loi de finances pour 2026 et plafonds d’accession sociale (12/03/2026) ; Service-Public, garanties décennales (10/04/2026) et VEFA ; ministère de l’Économie, fin du dispositif Pinel (11/03/2026).
